Im Gewerbemietrecht können die Parteien die Aufrechnung durch den Mieter mit eigenen Forderungen gegen den Vermieter einschränken, aber nicht vollständig ausschließen. Durch eine mietvertraglich vereinbarte Abkopplungsklausel darf kein endgültiger und vollständiger Ausschluss von Gegenansprüchen des Mieters, insbesondere von Minderungs- und Schadensersatzansprüchen, erfolgen. Eine Klausel, die die Aufrechnung mit Forderungen des Mieters ausnahmslos ausschließt, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (BGH NJW 1985, 31).
Dem Mieter muss immer die Möglichkeit verbleiben, seinen Anspruch auf Rückforderung überzahlter Mieten zumindest nach Bereicherungsrecht geltend zu machen. Ein vollständiges Aufrechnungsverbot würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Eine Abkopplungsklausel kann sich daher allenfalls auf bestrittene oder noch nicht rechtskräftige Gegenforderungen beziehen.
Beispiel für eine solche unwirksame Klausel: … „ Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängel der Mietsache geltend machen, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten.“
In diesem Fall den der BGH davon aus, dass der Mieter keinerlei Minderungsansprüche geltend machen kann, weil die Klausel ein Verschulden des Vermieters am Entstehen des Minderungsgrundes voraussetzt. Da ein Minderungsanspruch aber immer verschuldensunabhängig besteht und der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ohne Rücksicht auf sein eventuelles Verschulden zu gewährleisten hat, würde der Mieter in dieser Klausel unangemessen benachteiligt (BGH XII ZR 147/05 in NZM 2008, 522).
Eine Abkopplungsklausel kann sich daher allenfalls auf bestrittene oder noch nicht rechtskräftige Gegenforderungen beziehen.
Beispiel: „Der Mieter kann die laufende Miete nur mindern oder mit einer Forderung gegen die Miete aufrechnen, wenn die Forderung des Mieters unbestritten ist oder rechtskräftig festgestellt wird. Insbesondere bleibt das Recht des Mieters unberührt, eine eventuelle Forderung in einem gesonderten Rechtsstreit geltend zu machen.“
Diese Klausel trägt dem Umstand Rechnung, dass die Liquidität des Vermieters durch die fortlaufende Mietzahlung gewährleistet bleibt und zugleich das Recht des Mieters, ein vermeintliches Mietminderungsrecht oder eine sonstige Forderung geltend zu machen, dadurch nicht ausgeschlossen wird.
Diese Vorgabe gilt insbesondere im Hinblick auf eine formularmäßig vereinbarte Regelung, die in diesem Sinne gemäß § 309 Nr. 3 BGB unwirksam sein könnte. Danach ist ein Aufrechnungsverbot unwirksam, wenn der Vertragspartner die Möglichkeit genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen.
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