Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az. XII ZR 117/10) hat klargestellt, dass der Mieter bei der Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter sich auf einen Mangel der Mietsache berufen und die Miete mindern kann. Die Frage, ob ein Mangel vorliegt, war streitig, da der Mieter durch die Zulassung eines Konkurrenten nicht unbedingt unmittelbar beeinträchtigt werde.
Zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache gehören aber auch die tatsächlichen Zustände und rechtlichen Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen und ihre Gebrauchstauglichkeit bestimmen. Damit werden auch Beeinträchtigungen erfasst, die sich nicht direkt aus der Mietsache ergeben und von außerhalb auf die Mietsache einwirken. Voraussetzung ist aber eine unmittelbare Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Wann eine solche vorliegt, beurteilt sich nach dem vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch.
Ob dies auch uneingeschränkt für vertragsimmanenten Konkurrenzschutz ohne Vereinbarung übertragbar ist, bleibt zunächst offen.
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