Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbandes und haftet weiter für Kosten und Lasten, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen. (BGH, Urteil v. 24.7.2015, V ZR 275/14)
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Der werdenden Wohnungseigentümer veräußert vor Eigentumsübergang seine Wohnung bereits weiter. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Erwerberin einer Eigentumswohnung rückständige Hausgelder.
Mit notariellem Kaufvertrag hat die Ersterwerberin der nun beklagten Zweit-Erwerberin die Wohnung und zwei Stellplätze von einem Bauträger gekauft. Für diese werdende Eigentümerin wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Kurz darauf wurde erstmals ein weiterer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Fertigstellung überließ der Bauträger die Wohnung der werdenden Eigentümerin zur Nutzung.
Mit notariellem Kaufvertrag veräußerte diese die Wohnung und trat die Auflassungsvormerkung an die Erwerberin ab. Die Abtretung wurde wenige Tage später ins Grundbuch eingetragen. Ein Jahr später wurde die Einheit einem Dritten in der Zwangsversteigerung zugeschlagen. Weder Erst- noch Zweiterwerberin wurden jemals als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt nun von der Zweiterwerberin die Zahlung der Abrechnungsspitzen für das Jahr 2012, rückständiges Hausgeld für den Zeitraum Januar bis Oktober 2013 und die anteilige Zahlung einer Sonderumlage.
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Stellung der Ersterwerberin als werdender Wohnungseigentümerin durch die Veräußerung und Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs auf die Zweiterwerberin übergegangen ist „Lasten und Nutzenwechsel erfolgt ist“ und letztere daher für die Lasten der Wohnung haftet.
Die Klage hatte keinen Erfolg. Die Zweiterwerberin haftet nicht für die geforderten Beträge, weil sie nicht Wohnungseigentümerin im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG ist. Auch eine entsprechende Anwendung dieser Norm scheidet aus, weil sie nicht als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen ist. Diese Rechtsstellung hat die Ersterwerberin erlangt mit der Folge, dass (nur) sie seither die Kosten und Lasten tragen muss.
Die Rechtsstellung als werdende Wohnungseigentümerin ist nicht durch die Abtretung der Auflassungsvormerkung auf die Zweiterwerberin übergegangen. Der Zweck der Anerkennung der Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers, nämlich die Schaffung des Stimmrechts werdenden Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft gegenüber dem teilenden Eigentümer/Bauträger, ist erreicht, sobald der erste Erwerber der jeweiligen Einheit diese Rechtsstellung erlangt hat.
Veräußert ein werdender Wohnungseigentümer seine Einheit, erlangt der Zweit-Erwerber die mitgliedschaftliche Stellung im Verband erst, wenn sein Eigentumserwerb vollendet ist und daher erst mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Der BGH folgt damit der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, nach der die Veräußerung einer Wohnung durch einen werdenden Wohnungseigentümer dem Zweiterwerb gleichgestellt ist.
Daher ist die Zweiterwerberin vor dem endgültigen Erwerb des Eigentums weder beitragspflichtig noch stimmberechtigt.
(BGH, Urteil v. 24.7.2015, V ZR 275/14)