Beträgt die mietvertraglich vereinbarte Laufzeit eines Gewerbemietvertrages mehr als 30 Jahre, kann jede Partei das Mietverhältnis gemäß § 544 BGB nach dem Ablauf von 30 Jahren (nicht zum Ablauf von 30 Jahren) mit der gesetzlichen Frist kündigen. Eine im Mietvertrag vereinbarte Verlängerungsklausel greift nicht. Das Gesetz gewährt ein Sonderkündigungsrecht, um übermäßige Bindungen zu vermeiden.
Auf Kettenmietverträge ist die Vorschrift jedoch nicht anwendbar (BGH, 17.04.1996 – XII ZR 168/94; BGH NJW 1996, 2028).
BGH, 17.04.1996 – XII ZR 168/94
Amtlicher Leitsatz:
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, ohne dazu verpflichtet zu sein, die Verlängerung des Mietverhältnisses in der Weise, daß sich jedenfalls eine der Parteien möglicherweise mehr als 30 Jahre lang nicht gegen den Willen der anderen aus dem Vertrag lösen kann, so läuft die 30-Jahres -Frist des § 567 BGB (heute 544 BGB) erst vom Abschluß der Verlängerungsvereinbarung an.
Dabei folgen Mietverträge infolge einer einvernehmlichen Verlängerungsvereinbarung so aufeinander, dass letztlich die Vertragsdauer von 30 Jahren überschritten wird. Im Unterschied dazu geht § 544 BGB davon aus, dass die 30 Jahre Laufzeit von vornherein im Mietvertrag vereinbart wurden.
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