So kündigen Sie richtig!

Form und Zugang einer Kündigung

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Sie muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein oder es muss bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen – eine Fotokopie reicht grundsätzlich nicht. Bei fehlender Originalvollmacht –zum Beispiel durch den Verwalter- können Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen! Nach § 174 Abs. 1 S. 2 BGB wäre eine Zurückweisung nur dann ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den Mieter zuvor von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hätte.

Vermietertip:

Bei Beauftragung einer Verwaltung sollte der Eigentümer alle Mieter von deren Bevollmächtigung, die auch den Abschluss und die Beendigung von Mietverträgen umfasst in Kenntnis setzen.

Die Kündigung muss an alle Mieter der Wohnung gerichtet sein. Mündliche Kündigungsdrohungen können Mieter ignorieren. Möglich wäre jedoch eine mündliche oder schriftliche Abmahnung, d.h. die Aufforderung des Vermieters, dass der Mieter bestimmte, vertragswidrige Handlungen unterlassen soll – z. B. unerlaubte Untervermietung.
Eine Kündigung gilt auch als zugegangen, wenn die Mieter einen Benachrichtigungsschein von der Post erhalten haben – selbst dann, wenn diese den Brief nicht abholen.

Kündigungsarten

Bei Kündigungen wird zwischen ordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist und außerordentlicher Kündigung – fristlos oder mit Frist – unterschieden.
Im Folgenden geht es zunächst um die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Als Vermieter dürfen Sie ein unbefristetes Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung haben. Das Gesetz schließt eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung aus, erkennt aber ein berechtigtes Interesse „insbesondere“ in folgenden Fällen an (§ 573 BGB):

1)

schuldhafte, erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten (z. B. ständige Belästigung von anderen Mietern, Beleidigung des Vermieters, erheblicher Mietrückstand bzw. ständig unpünktliche Mietzahlung oder vertragswidriger Gebrauch der Wohnung),

2)

Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder weitere Angehörige seines Haushalts oder

3)

Hinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (dies beinhaltet jedoch nicht eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung).

Das Kündigungsschreiben muss die genauen Kündigungsgründe enthalten. Mieter sollen anhand des Kündigungsschreibens ihre Rechtsposition – also Ihre Widerspruchsmöglichkeiten – erkennen können, um in der Lage zu sein, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.

Zu beachten ist:

Die unter 1) angeführten Verstöße gegen Vertragspflichten können auch, wenn sie besonders schwerwiegend sind, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führen .

Zu 2) Kündigung wegen Eigenbedarfs

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe enthalten.
Die einfache Feststellung „ich kündige Ihnen hiermit wegen Eigenbedarfs“ reicht alleine nicht aus. In der Kündigung muss angegeben werden, für wen Sie den Eigenbedarf anmelden.
Mieter werden ihre Schutzrechte im Rechtsstreit wegen Eigenbedarf meist voll auszuschöpfen.

Im Kündigungsschreiben sind die Gründe anzugeben, weshalb der Vermieter die eigene Wohnung gerne selbst bewohnen möchte. Beispielsweise diese Gründe berechtigen Sie zur Kündigung wegen Eigenbedarfs:

– Sie haben selbst nur eine teurere oder zum Arbeitsplatz wesentlich ungünstiger gelegene Wohnung.
– Persönliche Veränderungen (beispielsweise Heirat, Arbeitsplatzwechsel) stehen an.
– Es besteht vermehrter Wohnraumbedarf (beispielsweise Familienzuwachs, Aufnahme von benötigtem Pflegepersonal).
– Es wird ein gemeinsamer Hausstand gegründet (z.B. Zusammenziehen bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft).
– Sie wollen pflegebedürftige Angehörige aufnehmen, denen Sie rechtlich und sittlich zur Unterstützung verpflichtet sind.

Die Umstände, die den Eigenbedarf begründen, müssen nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein und dürfen auch nach der Kündigung nicht wieder entfallen sein. War der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar, so erachten viele Gerichte die Kündigung als nicht wirksam. Entfällt der Eigenbedarf nachträglich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, sind Sie verpflichtet, Ihrem Mieter die neuen Umstände mitzuteilen. Es wird ferner für erforderlich erachtet, dass die bisherige Wohnsituation als Vergleichsmaßstab dargestellt wird und es vernünftig und nachvollziehbar ist, dass die Eigentumswohnung die Wohnbedürfnisse des Eigentümers besser erfüllt.

Es ist gesetzlich nicht abschließend geregelt, für wen Sie – außer für sich selbst – ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen können. Neben dem bloßen Verwandtschaftsgrad wird maßgeblich auf die Intensität des sozialen Kontakts abgestellt.

Je entfernter der Verwandtschaftsgrad ist, desto enger müssen die persönlichen Beziehungen sein, damit die betreffende Person noch zum begünstigten Familienkreis hinzugerechnet werden kann. Nachfolgende Personen erkennen die Gerichte als Familien- bzw. Hausstandsangehörige einhellig an: Mutter/Vater, Tochter/Sohn, Enkelkinder, Großmutter/Großvater, Schwester/Bruder, Schwiegereltern, Lebenspartner.

Über die in der Kündigung aufgeführten Eigenbedarfsgründe haben Gerichte zu entschieden. Auch wenn es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt, so kann Ihnen die Übersicht doch als wichtige Orientierungshilfe dienen.

– Sie möchten aus gesundheitlichen Gründen in eine kleinere Wohnung ziehen;
– Sie möchten in die Eigentumswohnung ziehen, weil diese mit einem Fahrstuhl erreichbar ist und die bisherige Wohnung nicht;
– Sie benötigen die Wohnung für die zeitweilige Betreuung Ihrer Eltern;
– Sie benötigen die Wohnung, weil Sie wiederholt Besuch von Ihren Kindern bekommen;
– Sie wollen nicht mit Ihren Eltern/Schwiegereltern in einer Wohnung leben;
– Sie möchten in eine kleinere Wohnung umziehen, weil Ihnen die bisherige Wohnung zu groß geworden ist;
– Sie möchten umziehen, um jedes Ihrer Kinder ein eigenes Zimmer zu ermöglichen;
– Sie möchten umziehen, weil eine kleinere Wohnung leichter zu bewirtschaften ist (vor allem im fortgeschrittenem Alter);
– Sie benötigen die Wohnung aus beruflichen Gründen an mindestens 8 bis 10 Tagen im Monat;
– Sie wollen eine Pflegeperson aufnehmen.

Achtung:

Die Gerichte prüfen stets, ob der Vermieter überhaupt die ernsthafte Absicht hat, selbst in die Wohnung einzuziehen beziehungsweise die Wohnung für Haushalts- oder Familienangehörige freizumachen.

Bevor Sie eine Kündigung aussprechen, prüfen Sie jedoch immer, ob eventuell die Voraussetzungen der Sozialklausel gegeben sind. Denn trotz erleichtertem Kündigungsrecht Ihrerseits kann sich Ihr Mieter auf diese berufen. Die Mieter könnten sich daher unter Berufung auf die Sozialklausel erfolgreich gegen die Kündigung zur Wehr setzen. Das hätte nicht nur zur Folge, dass Ihre Kündigung unwirksam wäre, Sie müssten dann auch die Kosten eines eventuellen Gerichtsverfahrens tragen. Als Sozialklausel bezeichnet man im Mietrecht die Regelungen des §§ 574a bis 574c BGB. Selbst wenn der Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat, kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Kündigung, auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters, eine unzumutbare Härte für ihn oder einen Familienangehörigen bedeuten würde.

Münchener Modell:

Mit der Mietrechtsreform 2001 wurde § 577a BGB geschaffen. Dieser regelte, dass bei Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen und anschließender Veräußerung eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren besteht, welche in Gemeinden mit angespannter Wohnungssituation auf bis zu 10 Jahre verlängert werden kann.
Zur Umgehung dieser Kündigungsbeschränkung wurde das ungeteilte Gebäude an eine GbR verkauft und die Wohnungen einzelnen Investoren intern gemäß Gesellschaftsvertrag zugeordnet (wie Hamburger Modell für die KG). Anschließend hat sich die GbR durch Teilung des Gebäudes in eine WEG aufgelöst und den Investoren die Wohnungen übertragen. Für dieses Modell galt § 577a BGB nicht, denn die Reihenfolge „zuerst Teilen dann verkaufen“ wurde umgedreht in „zuerst verkaufen dann teilen“. Seit der Mietrechtsreform unterliegt auch diese im Raum München weit verbreitete Variante dem § 577a. Eine Ausnahme bildet jedoch der Verkauf an mehrere Mitglieder einer Familie oder eines Haushaltes zur Gründung eines Mehrgenerationenhauses mit Eigentumswohnungen.

Das Münchener Modell ist dennoch sinnvoll, denn es kann unter Aufrechterhaltung der GbR auch eine Eigenbedarfskündigung durch die Gesellschaft für einen Gesellschafter erfolgen BGH, 23.11.2011 – VIII ZR 74/11. Ausserdem hat der BGH zum Vorkaufsrecht am 16.11.2013 zum Az: V ZR 96/12 entschieden, dass dieses nicht besteht. Mit dem Münchener Modell könne Mietern kein Vorkaufsrecht zustehen, denn zum Zeitpunkt des Erwerbs des Mehrfamilienhauses durch die GbR gibt noch keine Wohnung für die dieses Vorkaufsrecht eingeräumt werden könne. Die Wohnung entsteht überhaupt erst mit der Teilung und danach gibt es keinen Verkaufsfall.

In diesem Bereich wird daher in Ballungsräumen wie München, Berlin und Hamburg mit verstärkt auftretendem erworbenen Eigenbedarf durch GbR´s zu rechnen sein.

Kündigungsfristen

Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate.
Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c BGB).
Geht sie später zu, so verschiebt sich die Frist um einen Monat. Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate.
Diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter verkürzt werden.

Längerer Kündigungsschutz nach Umwandlung

Wurde die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während die Mieter bereits in ihr wohnten, genießen diese einen besonderen Kündigungsschutz nach § 577a BGB. Als neuer Eigentümer dürfen Sie frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

Beispiel Berlin:

Seit dem 1. Oktober 2013 gilt aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488) für ganz Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung, weil eine „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Die Jahresfrist des erweiterten Kündigungsschutzes beginnt mit dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Widerspruch gegen die Kündigung

Mieter haben grundsätzlich das Recht, gegen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung Widerspruch einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder andere Angehörige des Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich bis zwei Monate vor der geforderten Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

Widersprechen die Mieter, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, eine Räumungsklage vor Gericht anzustrengen.
Nur, wenn der Vermieter weder in seinem Kündigungsschreiben noch rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen hat (wie dies bei unseren Mustern jedoch der Fall ist), können Mieter der Kündigung noch im ersten Verhandlungstermin des Räumungsstreits widersprechen.

Räumungsklage und Sozialklausel

Zur Durchsetzung der Kündigung, müssen Sie eine Räumungsklage erheben. Selbst wenn die Kündigungsgründe zutreffend sein sollten, kann das Gericht durch ein Urteil das Mietverhältnis auf unbestimmte oder für eine bestimmte Zeit verlängern, wenn die Räumung für eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Insbesondere bei hohem Alter, Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehendem Examen u.Ä. können sich Mieter erfolgreich auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen. Die Sozialklausel gilt auch, wenn es unmöglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden. Diesem Einwand ist aber angesichts der gegenwärtigen Lage auf dem Wohnungsmarkt vor Gericht wenig Erfolg beschieden, was sich aber durchaus ändern kann.

Die Sozialklausel gilt nicht, wenn eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen wurde, die das Gericht für berechtigt hält.

Eigentümerwechsel und Kündigung

Es gilt der Grundsatz des § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete!
Beim Verkauf eines Hauses bleibt also für alle Wohnungsmieter der volle gesetzliche Kündigungsschutz bestehen. Zu den insgesamt bestehenden Problemen des Eigentümerwechsels wird auf die Sonderbroschüre verwiesen, denn für den Vermieter ist die Situation nicht ganz so einfach, wie für den Mieter.

Tritt ein Eigentümerwechsel aufgrund der Zwangsversteigerung eines Miethauses ein, verkürzen sich die gesetzlichen Fristen für Kündigungen durch den Erwerber gem. § 57 a ZVG auf drei Monate, bezogen auf den nächstzulässigen Termin.

Beispiel:

Wird ein Haus im März zwangsversteigert (Eigentumserwerb mit Zuschlagsbeschluss), kann der Erwerber ein Mietverhältnis zum 30. Juni kündigen, wenn er die Kündigung bis zum 3. April (nächstmöglicher Termin) zustellt.

Aber:

Auch hier bedarf jede Kündigung eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrunds nach § 573 BGB.

Teilkündigung

Der Vermieter kann auch Teilkündigungen (§ 573 b BGB) aussprechen, wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will,
a) Wohnraum zur Vermietung zu schaffen oder
b) den neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten.

Voraussetzung einer solchen Teilkündigung ist, dass die Kündigung auf nicht bewohnte Nebenräume oder Teile des Grundstücks beschränkt ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.
Mieter können bei einer Teilkündigung eine angemessene Herabsetzung der Miete fordern. Verzögert sich der Baubeginn, können Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

Fälle eingeschränkten Kündigungsschutzes

Das BGB nennt in den § 549 Abs. 2 und 3 und § 573 a die Fälle, in denen der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Wir benennen nachfolgend nur die wichtigsten Einschränkungen.

Einliegerwohnungen

Wohnen Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann der Vermieter sich auf ein erleichtertes Kündigungsrecht berufen (§ 573 a BGB) und das Mietverhältnis ohne gesetzlich anerkannten Grund kündigen.
Einer Einliegerwohnung gleichgestellt ist Wohnraum (nicht möblierte Räume!) innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Wenn Sie als Vermieter das erleichterte Kündigungsrecht nutzen möchten, müssen Sie sich in der Kündigung auch darauf beziehen. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt dann je nach Wohndauer zwischen sechs und zwölf Monaten.
Mieter können sich jedoch auch bei einer erleichterten Kündigung auf die Sozialklausel berufen.

Möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters

Bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, gilt:
Bewohnen Mieter möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht wie bei Einliegerwohnungen.
Bewohnen Mieter als Einzelperson möblierte Räume in der Vermieterwohnung, haben diese keinen Kündigungsschutz. Es gilt eine kürzere Kündigungsfrist (spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende), und Mieter können sich nicht auf die Sozialklausel berufen (§ 573 c Abs. 3 BGB).
Achtung: Der eingeschränkte Kündigungsschutz gilt nur bei möblierten Räumen in der Vermieterwohnung. Ansonsten macht es keinen Unterschied, ob der Vermieter eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet.

Jugend- und Studentenwohnheime

Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt bei Jugend- und Studentenwohnheimen grundsätzlich nicht. Nur in Härtefällen, z. B. wenn Mieter sich auf das kurz bevorstehende Examen vorbereiten, können diese der Kündigung widersprechen. Die Sozialklausel gilt also eingeschränkt auch hier.

Außerordentliche fristlose Kündigung

In Ausnahmefällen kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, also fristlos, gekündigt werden. Den Kündigungsgrund müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben.
Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter „aus wichtigem Grund“ aussprechen, d. h. wenn der Mieter derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen hat, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist in der Regel, dass der Mieter eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhalten und dennoch das vom Vermieter abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt haben (§ 543 Abs. 3 BGB).
Ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes liegt insbesondere vor bei:

– grober Beleidigung des Vermieters,
– ständiger Belästigung der übrigen Hausbewohner,
– andauernder Lärmbelästigung,
– unerlaubter Untervermietung,
– ständig unpünktlicher Mietzahlung oder
– erheblicher Gefährdung der Mietsache.

Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands

Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein zulässiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter keine Abmahnung aussprechen, sondern kann sofort fristlos kündigen.
Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand ist, die zwei Monatsmieten erreicht.

Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Mieter abwenden, wenn diese selbst oder das Sozialamt/Jobcenter die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen.

Eine solche Kündigung wegen Mietrückstands wird gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Verbindlichkeit durch Aufrechnung befreien konnte und die Aufrechnung sofort nach der Kündigung erklärt.

Sie wird auch unwirksam, wenn der Mieter binnen zweier Monate nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand voll bezahlt.

Ausnahme:

Wenn innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands ausgesprochen wurde und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr.

Achtung!

Wenn Sie wegen des Zahlungsrückstandes fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigen, so kann der Mieter durch Zahlung innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung unwirksam machen, nicht jedoch die ordentliche Kündigung. Verwenden Sie unser Kündigungsmuster.

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Ergänzend seien hier noch die Fälle angeführt, in denen der Vermieter außerordentlich, aber mit gesetzlicher Frist kündigen kann, und das sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen:
– nach dem Tod eines Mieters gegenüber den Eintrittsberechtigten „bei wichtigem Grund in der Person des Eingetretenen“ bzw. gegenüber den Erben (§§ 564 und 580),
– in den Fällen eingeschränkten Kündigungsschutzes (erleichterte Kündigung nach § 573 a)
oder
– bei Teilkündigung (§ 573 b).

Räumungsklage nach Kündigung

Zieht der Mieter trotz der Kündigung nicht aus, obwohl dieser hierzu gem. § 546 BGB verpflichtet ist, so können Sie als Vermieter nicht einfach selbst räumen, denn dies wäre verbotene Eigenmacht. Sie müssen beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung und Herausgabe klagen.

Das Gericht prüft dann, ob die Kündigung zulässig und begründet war. Auch wenn schon Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs vor Gericht erhoben wurde, kann sich der Mieter binnen der Schonfrist von 2 Monaten nach Zustellung der Klage noch retten, wen es sich um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs handelte. Die der Räumungsklage vorausgegangene Kündigung wird dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Klagezustellung den Rückstand voll bezahlt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2). Die Klage muß dann insgesamt wegen der Zahlungsrückstände und der Räumungsansprüche für erledigt erklärt werden und die Mieter müssen dann die Prozesskosten tragen.

Ausnahme:

Wenn innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands ausgesprochen wurde und diese durch Nachzahlung unwirksam geworden ist, greift diese Regelung nicht mehr. Dann muß die Klage hinsichtlich der Räumungsansprüche nicht für erledigt erklärt werden, sondern nur wegen der rückständigen Mieten.

Zwangsräumung

Erst wenn ein gerichtliches Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden ist (und auch eine eventuell gesetzte Räumungsfrist abgelaufen ist) kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen und den Vermieter wieder in den Besitz einweisen.

Wir empfehlen die sogenannte Berliner Räumung. Um die Kosten der Räumung möglichst gering zu halten hat sich in Berlin durchgesetzt, den Vollstreckungsauftrag des Gerichtsvollziehers auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken und am Mobiliar des Mieters ein Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB auszuüben. Der BGH hat diese Praxis für rechtmäßig erklärt: BGH Az: I ZB 45/05 und I ZB 135/05. Gesetzlich ist in § 885a ZPO das Recht dieser Beschränkung auf den Herausgabeanspruch nun geregelt. Ein Vermieterpfandrecht muß nicht mehr geltend gemacht werden. Der Gerichtsvollzieher muss nunmehr das sichtbare Mobiliar des Mieters erfassen, was jedoch nicht als vollständige Inventarliste geschehen muß. Alles was der Mieter nicht aus der Wohnung geräumt hat, kann der Vermieter nunmehr anderweitig zwischenlagern und die Wohnung selbst räumen. Abfall darf entsorgt werden. Sollten bei der Räumung versehentlich Sachen beschädigt werden, muß der Vermieter diese nicht ersetzen. Der Mieter hat nunmehr 1. Monat Zeit seine Gegenstände zurückzuverlangen. Was dieser nicht zurückverlangt, kann verwertet werden. Dies wird in der Regel durch öffentliche Versteigerung geschehen. Der Vermieter hat dann abschließend einen Anspruch auf Kostenerstattung hinsichtlich Räumung, Zwischenlagerung und Verwertung des Mobiliars.

Auch die Räumungskosten werden dem Mieter auferlegt. Meistens scheitert der Vermieter bei insolventen Mietern aber mit der Zahlungsvollstreckung.