Seit Jahren steigen in Ballungsräumen die Mieten. Schon immer wehren sich Mieter bei Mieterhöhungsverlangen gegen diese Mietsteigerungen.

Es ist zu unterscheiden die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und die materielle Begründetheit der Erhöhung bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete.

Nach § 558a Abs. 2 BGB kann sich der Vermieter zur formellen Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf 4 verschiedene wahlweise heranzuziehende Begründungsmittel berufen. Dies sind:

-ein Mietspiegel im Sinne §§ 558 c, 558 d BGB;

-die Auskunft aus einer Mieterdatenbank § 558 e BGB;

-das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen;

oder

-Entgelte für mindestens 3 Vergleichswohnungen.

Mieter wenden immer wieder ein, dass ein Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam sei, weil die Vergleichswohnungen nicht vergleichbar seien oder der Vermieter das falsche Mietspiegelfeld gewählt habe.

Bereits zum alten Miethöhegesetz hat das BVerfG zum Az: 1 BvR 361/93 entschieden, dass Zivilgerichte bei der Prüfung, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam ist, den Einfluss des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG und des damit eng verzahnten Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten haben (so auch BVerfGE 37, 132; 49, 244). Dieser verbietet es, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermässig zu verstärken und die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (so auch BVerfGE 79, 80 <84>).

In diesem Verfahren ging es um die Vergleichbarkeit der drei im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichswohnungen. Die Hürden für die Vergleichbarkeit sind auf der formellen Ebene nunmehr erheblich herabgesetzt, denn es genügt, wenn die Wohnungen einer vergleichbaren Altersklasse entstammen, eine vergleichbare Grösse, Zimmerzahl, Lage und Ausstattung haben. Allein an den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung dürfte seither kaum mehr eine Mieterhöhung scheitern. Der Streit wird vielmehr verlagert auf die materielle Ebene, wo der Richter entweder wegen eines Mietspiegels über eine hinreichende Schätzgrundlage für die Ortsüblichkeit der verlangten Miete besitzt oder es muß ein Sachverständigengutachten zu dieser Frage eingeholt werden, wobei der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig ist und dieses Gutachten daher wird vorfinanzieren müssen.

Im Lichte dieser Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts hat sich der Bundesgerichtshof mit der formellen Frage der Wahl eines falschen Mietspiegelfeldes im Mieterhöhungsverlangen auseinandergesetzt. Der BGH hat selbst bei der Auswahl des falschen Mietspiegelfeldes keine formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens angenommen.

Bundesgerichtshof Entscheidungen

Zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens BGH, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 316/07 –

– VIII ZR 316/07 –

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in einer Entscheidung vom März 2009 mit der Wirksamkeit eines durch Bezugnahme auf das falsche Mietspiegelfeld eines Mietspiegels begründeten Mieterhöhungsverlangens beschäftigt und die formelle Wirksamkeit (aber nicht die materielle Begründetheit!) des Mieterhöhungsverlangens bejaht. Der Fall wurde an das Landgericht zurück verwiesen.

Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin. Die Nettokaltmiete für die 67,35 qm große Wohnung betrug zuletzt 306,44 €.

Mit Schreiben vom 13. Juli 2006 verlangte die Klägerin (Vermieterin) von der Beklagten (Mieterin) unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 und das dort bezeichnete Mietspiegelfeld H 7 eine Mieterhöhung um 18,76 € auf 325,20 € ab dem 1. Oktober 2006.

Die Beklagte (Mieterin) stimmte nicht zu. Nach ihrer Auffassung ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld H 6 einzuordnen und innerhalb der Spanne des Mietspiegelfeldes ein Aufschlag von lediglich 20 % auf den Mittelwert gerechtfertigt.

Das Amtsgericht hat die Beklagte (Mieterin) verurteilt, der beantragten Mieterhöhung zuzustimmen. Auf die Berufung der Beklagten (Mieterin) hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin (Vermieterin) das Mieterhöhungsverlangen weiter.

In den Entscheidungsgründen heißt es:

Die Revision hat Erfolg.

1. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1635) hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:

Die Zustimmungsklage sei – unabhängig von der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens – unzulässig. Das Erhöhungsverlangen vom 13. Juli 2006 entspreche nicht den formellen Anforderungen des § 558a BGB, weil es wegen falscher Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelkategorie H 7 bereits formell unwirksam sei. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der Mieter – wie hier – die Fehlerhaftigkeit der Angabe nicht habe erkennen können.

1. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin (Vermieterin) vom 13. Juli 2006 formell ordnungsgemäß begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage hätte nicht als unzulässig abgewiesen werden dürfen.

Wie der Senat (Urteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573) – nach Erlass des Berufungsurteils – entschieden hat, ist bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel – wie im vorliegenden Fall – nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt.

Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Senat, aaO, Tz. 16 m.w.N.). So ist es hier.

Ob die Mietwohnung der Beklagten (Mieterin) in das Mietspiegelfeld H 7 oder, wie die Beklagte (Mieterin) meint, in das Feld H 6 einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens und bedarf hier deswegen keiner Entscheidung.

Danach ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin (Vermieterin) vom 13. Juli 2006 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.

III. Da die Revision begründet ist, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht sich in seiner summarischen Prüfung der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – nicht mit den von der Beklagten (Mieterin) in der Berufungsbegründung vorgebrachten Angriffen auseinandergesetzt hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

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Für Rückfragen zu dieser Entscheidung oder zur Geltendmachung von Mieterhöhungen stehen wir gerne zur Verfügung.

Stefan Göttlich

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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