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Mietpreisbremse 2019

Am 01.01.2019 ist das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“ – das sogenannte Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) – in Kraft getreten. Es handelt sich hierbei um die so genannte Mietpreisbremse.

Inhaltsverzeichnis
1 Mietrecht-Änderungen 2019 im Überblick
2 Modernisierungsumlage
3 Auskunftspflicht für Vermieter
4 Beanstandung der Miethöhe
5 Herausmodernisierung wird strafbar
6 Weitervermietung zu sozialen Zwecken
7 Mietspiegel statt ortsübliche Vergleichsmiete
8 Sonderabschreibung für Neubauten
9 Neue Wohnflächenberechnung kommt nicht

Mietrecht-Änderungen 2019 im Überblick
Höhe der Mietpreisbremse
Mieterhöhung von bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (in angespannten Wohnungsmärkten).
keine Änderung

Orientierung Mietpreis
örtlicher Mietspiegel oder 3 vergleichbare Objekte in der Umgebung
nur der örtliche Mietspiegel

Modernisierungs-Umlage bei Erstvermietung
unterlag bisher nicht der Mietpreisbremse
Fällt nun unter die Mietpreisbremse: Außer es handelt sich um eine umfassende Sanierungsmaßnahme, die mehr als ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus kostet.

Modernisierungs-Umlage bei Wiedervermietung
Erhöhung der Miete um 11 Prozent.
Erhöhung der Miete um nur noch 8 Prozent (bundesweite Regelung).

Modernisierungs-Umlage laufendes Mietverhältnis
keine Begrenzung
Begrenzung auf 3 €/m² innerhalb der folgenden sechs Jahre, bzw. auf 2 €/m² bei Mieten unterhalb von 7 €/m².

Berechnung der Modernisierungs-Umlage
Bei Investitionen von höchstens 10.000 Euro pro Wohneinheit: Einzelauflistung aller Modernisierungsarbeiten
Vereinfachtes Verfahren: Vermieter darf 30 % der investierten Summe als Erhaltungsaufwand in Abzug bringen, die anderen 70 % als Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.

Offenlegung der bisherigen Miete
Mieter musste Vermieter zu hohe Miete nachweisen.
Vermieter muss Wohnungsbewerber Auskunft zur Miete des Vormieters erteilen, siehe § 556e Abs. 1 BGB

Was passiert bei zu hoher Miete?
Qualifizierte Rüge: Mieter musste Verstoß des Vermieters nachweisen und begründen.
Einfache Rüge: Mieter muss Vermieter lediglich auf Verstoß hinweisen.
Rechtsfolge für Vermieter bei zu hoher Miete
Keine strafbare Handlung: Mieter darf lediglich zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
keine Änderung

Rechtsfolge bei Herausmodernisierung der Mieter
keine strafbare Handlung
Schadensersatzklage durch Mieter und Bußgeld von bis zu 100.000 Euro.
Ausnahme Bestandsschutz

Bezahlte der alte Mieter bereits mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt dies auch für den neuen Mieter
keine Änderung
Ausnahme möblierte Wohnungen
fällt nicht unter die Mietpreisbremse
keine Änderung

Ausnahme Neubauten
keine Mietpreisbremse bei Objekten die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden
keine Änderung

Sonderabschreibung für Neubauten
nicht vorhanden
Neueinführung geplant, um Investoren zur Schaffung von mehr Wohnraum zu bewegen.

 

Zu den Änderungen im Detail:

Modernisierungsumlage
Die im neuen Mietrechtsanpassungsgesetz enthaltene Absenkung der Modernisierungsumlage soll die bisher leider wenig hilfreiche Mietpreisbremse wirksamer machen. Die neue gesetzliche Regelung sieht vor, dass die erste Vermietung einer modernisierten Wohnung nur dann nicht der Mietpreisbremse unterliegt, wenn es sich um eine umfassende Sanierungsmaßnahme handelt. Die Sanierungsmaßnahme muss mehr als ein Drittel der Kosten verursachen, die für einen vergleichbaren Neubau angefallen wären. Geringere Modernisierungen wie beispielsweise das Verlegen eines neuen Fußbodenbelags und der Einbau neuer Fenster dürfen jedoch nur geringfügige Mieterhöhungen zur Folge haben.

Neue Kappungsgrenze bei Wiedervermietung
Nach dem neuen Mietrecht darf die Miete bei einer Wiedervermietung nach der Modernisierung nur um höchstens acht Prozent statt wie bisher um elf Prozent jährlich erhöht werden. Diese Begrenzung der Modernisierungsumlage gilt für die kommenden fünf Jahre und für alle Bundesländer.

Neue Kappungsgrenze bei Bestandsmietverhältnis
Für bestehende Mietverhältnisse wurde eine neue Kappungsgrenze festgelegt: Die Modernisierungskosten werden innerhalb der folgenden sechs Jahre auf 3 €/m² begrenzt. Bei Mietern, die weniger als 7 Euro pro Quadratmeter an Miete zahlen, beträgt die jährliche Erhöhung lediglich 2 €/m².

Berechnung der Modernisierungsumlage
Die Berechnung wird in Zukunft für den Vermieter einfacher: Er muss nicht mehr alle Modernisierungsarbeiten einzeln aufführen, wenn er höchstens 10.000 Euro pro Wohneinheit in die Sanierung investiert. Gibt er an, dass er das vereinfachte Verfahren anwendet, darf er 30 % der investierten Summe als Instandhaltungskosten in Abzug bringen. Aus den restlichen 70 % berechnet er dann die neue Miete. Das gilt jedoch nicht für die üblichen Erhaltungsmaßnahmen. Sinn des vereinfachten Berechnungsverfahrens ist es, dem Vermieter die Baumaßnahme zu erleichtern. Fallen die Modernisierungskosten bei mehreren Wohnungen an, müssen diese entsprechend den jeweils vorgenommenen Maßnahmen auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Wäre die Erhöhung des Mietpreises nach der Beendigung der Sanierungsarbeiten für den Mieter eine unzumutbare Härte, dürfte der Vermieter die Mietpreissteigerung nicht durchführen. Ansonsten läge eine Benachteiligung des Mieters vor, die es unbedingt zu vermeiden gilt. Was eine Benachteiligung des Mieters ist, hängt jedoch immer von der jeweiligen Sachlage ab. So sind beispielsweise energetische Optimierungen von Wohnungen stets mit einer Reduzierung der Heizkosten verbunden, was für den Mieter grundsätzlich vorteilhaft ist.

Auskunftspflicht für Vermieter
Mit Inkrafttreten des neuen Mietrechts sind die Vermieter verpflichtet, den Mietern mehr Informationen als bisher preiszugeben. Das gilt vor allem dann, wenn sie eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse für sich in Anspruch nehmen möchten. Möchten sie bei der Wiedervermietung eine über der Mietpreisbremse liegende Miete verlangen, sind sie verpflichtet, dem Wohnungsbewerber die letzte Vormiete zu nennen und auf seinen Wunsch hin sogar zu belegen (§ 556e Abs. 1 BGB). Lag diese bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Vermieter aus Gründen des Bestandsschutzes das Recht, diesen höheren Mietpreis weiterhin zu fordern. Außerdem unterliegen Vermieter der Auskunftspflicht, wenn sie eine der folgenden Ausnahmen von der Mietpreisbremse nutzen möchten:
– Sie haben in den zurückliegenden drei Jahren eine umfangreiche Modernisierung vorgenommen (§ 556e Abs. 2 BGB).
– Sie vermieten die Wohnung nach der Sanierung zum ersten Mal (§ 556f Satz 2 BGB).
– Sie haben die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet (§ 556f Satz 1 BGB).
Der Vermieter muss die erforderlichen Auskünfte vor Abschluss des Mietvertrages schriftlich erteilen. Weigert er sich, diese Informationen bereitzustellen, darf er lediglich eine Miete verlangen, die der Mietpreisbremse entspricht. Diese übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 10 %. Erteilt der Vermieter die gewünschten Auskünfte nicht, kann er das jedoch später nachholen. Dann darf er sich zwei Jahre nach der nachträglich gegebenen Information auf die von ihm gewählte Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen.

Beanstandung der Miethöhe
War ein Mieter bisher der Ansicht, der Vermieter berechne ihm zu hohe Modernisierungskosten, musste er diese Behauptung detailliert belegen (sogenannte qualifizierte Rüge). Konnte er das nicht, erhielt er die zu viel gezahlte Miete nicht zurück. Das war immer dann der Fall, wenn der Vermieter sich weigerte, die vom vorherigen Mieter der Wohnung gezahlte Miete mitzuteilen. Daher erfuhren viele Mieter erst vor Gericht, dass ihr Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen hatte. Nach dem neuen Mietrecht ist eine solche qualifizierte Rüge nicht mehr erforderlich. Verweigert der Vermieter die Auskunft über die Höhe der Vormiete, reicht es nunmehr aus, ihm eine einfache Rüge zu erteilen: Der Mieter weist den Vermieter schriftlich darauf hin, dass er gegen die Mietpreisbremse verstößt, muss ihm das aber nicht mehr nachweisen. Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, muss der Mieter ihn in Zukunft nur noch auf diesen Umstand hinweisen. Ist die erhöhte Miete unberechtigt, erhält er die nach der Rüge zu viel gezahlten Geldbeträge zurück.

Herausmodernisierung wird strafbar
Insbesondere in den Regionen mit großer Wohnungsknappheit gibt es eine Reihe von Vermietern, die ihre ungeliebten langjährigen Mieter mit nicht notwendigen Modernisierungsmaßnahmen gezielt aus ihren Wohnungen vertreiben. Die Mieter können oder wollen die horrenden Mieterhöhungen nicht mehr bezahlen, und kündigen ihre Wohnung. Ein solches Verhalten gilt nach dem neuen Mietrecht als Ordnungswidrigkeit gemäß § 6 Wirtschaftsstrafgesetz, wenn der Vermieter keinen objektiv nachvollziehbaren Grund für die umfassende Sanierung angeben kann. Dazu gehören beispielsweise Baumaßnahmen, welche die Miete auf mehr als das Doppelte erhöhen. Eine Ordnungswidrigkeit begeht der Vermieter auch dann, wenn er seinen Mieter zwar über die geplante Modernisierung informiert, sie aber innerhalb der folgenden zwölf Monate nicht durchführt. Eine Pflichtverletzung des Vermieters darf auch dann vermutet werden, wenn die bauliche Maßnahme zwar begonnen wurde, danach aber länger als ein Jahr ruht oder sie nur unter großer Belastung der Mieter vorgenommen wird. Verstößt der Vermieter gegen eine der genannten Regelungen, kann er sogar zu einer Geldstrafe von maximal 100.000 Euro verurteilt werden.

Weitervermietung zu sozialen Zwecken
Mietverhältnisse die begründet werden, um Personen aus sozialen Gründen mit dringend benötigtem Wohnraum zu versorgen, sind durch das neue Mietrecht besser geschützt. Diese in den ersten Entwürfen des neuen Mietrechtsanpassungsgesetzes noch nicht aufgeführte Bestimmung war nötig, weil diese Mietverträge bisher ohne Angabe von Gründen gekündigt werden konnten. Die Wohnungen werden von gemeinnützigen Organisationen der Wohlfahrtspflege oder juristischen Personen des öffentlichen Rechts angemietet, und dann an von Wohnungslosigkeit bedrohte Menschen zur Nutzung überlassen. Die neue Regelung gilt allerdings nicht für bereits vor dem 1. Januar 2019 abgeschlossene Mietverträge.

Mietspiegel statt ortsübliche Vergleichsmiete
Noch nicht beschlossen aber geplant ist eine Änderung des qualifizierten Mietspiegels. Diese für das erste Halbjahr 2019 geplante Maßnahme ist im Hinblick auf die im neuen Mietrechtsanpassungsgesetz enthaltenen Regelungen zur Mietpreisbremse dringend erforderlich: Geht es in einem Rechtsstreit darum zu ermitteln, ob der Vermieter berechtigt war die Miete zu erhöhen, wird stets der qualifizierte Mietspiegel zur Beurteilung herangezogen. Bisher war es gängige Praxis, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der neuen Mietverträge der vergangenen vier Jahre zu berechnen. Stiegen die Erstmieten in bestimmten Regionen Deutschlands schnell an, erhöhten sich auch die örtlichen Vergleichsmieten dementsprechend kurzfristig. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums von bisher vier auf beispielsweise sechs oder sogar zehn Jahre würde eine höhere Anzahl von Bestandsmieten in die Berechnung einbeziehen. Das wiederum hätte ein Absinken der durchschnittlichen Miete zur Folge, was Vertreter der Immobilienwirtschaft aber schon jetzt strikt ablehnen. Außerdem ist eine Neuregelung der Mietpreisbremse dringend erforderlich, weil sie in vielen Kommunen bereits 2019 und 2020 ausläuft.

Sonderabschreibung für Neubauten
Die Bundesregierung plant darüber hinaus, eine Sonder-AfA einzuführen. Diese soll Investoren dazu bewegen, mehr bezahlbaren Mietwohnraum zu bauen. Die neue Sonder-AfA würde für Bauanträge gelten, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 beim zuständigen Bauamt eingereicht werden. Sie liegt bei 5 % und erhöht die bisherige zweiprozentige Abschreibung über einen Zeitraum von vier Jahren. Um eine Zweckentfremdung der Sonderabschreibung für den Bau von teuren Wohnungen zu vermeiden, sind höchstens 2.000 € pro Quadratmeter absetzbar. Die ergänzende AfA können Bauherren in Anspruch nehmen, die neue Miethäuser errichten, Dachgeschosse ausbauen, und Gewerbeflächen in kostengünstige Mietwohnungen umwandeln.

Neue Wohnflächenberechnung kommt nicht
Der erste Entwurf des neuen Mietrechtsanpassungsgesetzes enthielt noch neue Regelungen zur Berechnung der Wohnfläche. Zu dieser gehören sämtliche anrechenbaren Grundflächen der zur Wohnung gehörenden Räume. Wie groß jeder Raum ist, geht üblicherweise aus den Rohbau- oder Fertigmaßen hervor. Nach dem ursprünglichen Gesetzentwurf sollten Wohnungsbewerber und Vermieter eine Vereinbarung über die Berechnung der Wohnfläche treffen dürfen. Dieser Abschnitt wurde jedoch nicht mehr in das neue Mietrecht aufgenommen.

Rechtsanwalt Stefan Göttlich, Oranienburger Strasse 45, 10117 Berlin

Tel: 030-887131-85 Fax: -87 Mail: sekretariat@goettlich.de

 

 

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Gewerbliche Großvermieter müssen selbst kündigen BGH Urteil VIII ZR 271/09

Der BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 271/09 hat zu einer Kündigung eines gewerblichen Großvermieters gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 2, § 254 Abs. 2 entschieden dass in einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe bedarf. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten. Den Vermieter trifft insoweit eine Schadensminderungspflicht.

Soweit einem  Mieter durch die Deutsche Wohnen oder Vonovia oder ähnliche gewerbliche Großvermieter durch einen Anwalt gekündigt wird, dürfen die Kosten dieser anwaltlichen Inanspruchnahme nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden.

Für weitere Informationen stehen wir jederzeit zur Verfügung, unter:

Rechtsanwaltskanzlei Göttlich
Stefan Göttlich
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Bad Arolsen                                                    Kanzlei Berlin
Zum Wiggenberg 64                                                   Oranienburger Strasse 45
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T +49-5691-8068097                                                 T +49-30-88713185
F +49-5691-80680-99                                               F +49-30-88713187
Mob. 0172-3133546                                                   Mob. 0172-3133546
Email: sekretariat@goettlich.de

 

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Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen BVerfG 1 BvR 361/193 und BGH VIII ZR 316/07

Seit Jahren steigen in Ballungsräumen die Mieten. Schon immer wehren sich Mieter bei Mieterhöhungsverlangen gegen diese Mietsteigerungen.

Es ist zu unterscheiden die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und die materielle Begründetheit der Erhöhung bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete.

Nach § 558a Abs. 2 BGB kann sich der Vermieter zur formellen Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf 4 verschiedene wahlweise heranzuziehende Begründungsmittel berufen. Dies sind:

-ein Mietspiegel im Sinne §§ 558 c, 558 d BGB;

-die Auskunft aus einer Mieterdatenbank § 558 e BGB;

-das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen;

oder

-Entgelte für mindestens 3 Vergleichswohnungen.

Mieter wenden immer wieder ein, dass ein Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam sei, weil die Vergleichswohnungen nicht vergleichbar seien oder der Vermieter das falsche Mietspiegelfeld gewählt habe.

Bereits zum alten Miethöhegesetz hat das BVerfG zum Az: 1 BvR 361/93 entschieden, dass Zivilgerichte bei der Prüfung, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam ist, den Einfluss des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG und des damit eng verzahnten Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten haben (so auch BVerfGE 37, 132; 49, 244). Dieser verbietet es, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermässig zu verstärken und die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (so auch BVerfGE 79, 80 <84>).

In diesem Verfahren ging es um die Vergleichbarkeit der drei im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichswohnungen. Die Hürden für die Vergleichbarkeit sind auf der formellen Ebene nunmehr erheblich herabgesetzt, denn es genügt, wenn die Wohnungen einer vergleichbaren Altersklasse entstammen, eine vergleichbare Grösse, Zimmerzahl, Lage und Ausstattung haben. Allein an den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung dürfte seither kaum mehr eine Mieterhöhung scheitern. Der Streit wird vielmehr verlagert auf die materielle Ebene, wo der Richter entweder wegen eines Mietspiegels über eine hinreichende Schätzgrundlage für die Ortsüblichkeit der verlangten Miete besitzt oder es muß ein Sachverständigengutachten zu dieser Frage eingeholt werden, wobei der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig ist und dieses Gutachten daher wird vorfinanzieren müssen.

Im Lichte dieser Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts hat sich der Bundesgerichtshof mit der formellen Frage der Wahl eines falschen Mietspiegelfeldes im Mieterhöhungsverlangen auseinandergesetzt. Der BGH hat selbst bei der Auswahl des falschen Mietspiegelfeldes keine formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens angenommen.

Bundesgerichtshof Entscheidungen

Zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens BGH, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 316/07 –

– VIII ZR 316/07 –

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in einer Entscheidung vom März 2009 mit der Wirksamkeit eines durch Bezugnahme auf das falsche Mietspiegelfeld eines Mietspiegels begründeten Mieterhöhungsverlangens beschäftigt und die formelle Wirksamkeit (aber nicht die materielle Begründetheit!) des Mieterhöhungsverlangens bejaht. Der Fall wurde an das Landgericht zurück verwiesen.

Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin. Die Nettokaltmiete für die 67,35 qm große Wohnung betrug zuletzt 306,44 €.

Mit Schreiben vom 13. Juli 2006 verlangte die Klägerin (Vermieterin) von der Beklagten (Mieterin) unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 und das dort bezeichnete Mietspiegelfeld H 7 eine Mieterhöhung um 18,76 € auf 325,20 € ab dem 1. Oktober 2006.

Die Beklagte (Mieterin) stimmte nicht zu. Nach ihrer Auffassung ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld H 6 einzuordnen und innerhalb der Spanne des Mietspiegelfeldes ein Aufschlag von lediglich 20 % auf den Mittelwert gerechtfertigt.

Das Amtsgericht hat die Beklagte (Mieterin) verurteilt, der beantragten Mieterhöhung zuzustimmen. Auf die Berufung der Beklagten (Mieterin) hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin (Vermieterin) das Mieterhöhungsverlangen weiter.

In den Entscheidungsgründen heißt es:

Die Revision hat Erfolg.

  1. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1635) hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:

Die Zustimmungsklage sei – unabhängig von der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens – unzulässig. Das Erhöhungsverlangen vom 13. Juli 2006 entspreche nicht den formellen Anforderungen des § 558a BGB, weil es wegen falscher Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelkategorie H 7 bereits formell unwirksam sei. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der Mieter – wie hier – die Fehlerhaftigkeit der Angabe nicht habe erkennen können.

  1. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin (Vermieterin) vom 13. Juli 2006 formell ordnungsgemäß begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage hätte nicht als unzulässig abgewiesen werden dürfen.

Wie der Senat (Urteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573) – nach Erlass des Berufungsurteils – entschieden hat, ist bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel – wie im vorliegenden Fall – nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt.

Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Senat, aaO, Tz. 16 m.w.N.). So ist es hier.

Ob die Mietwohnung der Beklagten (Mieterin) in das Mietspiegelfeld H 7 oder, wie die Beklagte (Mieterin) meint, in das Feld H 6 einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens und bedarf hier deswegen keiner Entscheidung.

Danach ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin (Vermieterin) vom 13. Juli 2006 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.

III. Da die Revision begründet ist, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht sich in seiner summarischen Prüfung der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – nicht mit den von der Beklagten (Mieterin) in der Berufungsbegründung vorgebrachten Angriffen auseinandergesetzt hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

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Für Rückfragen zu dieser Entscheidung oder zur Geltendmachung von Mieterhöhungen stehen wir gerne zur Verfügung.

Stefan Göttlich

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Zurückbehaltungsrecht in Mietsachen

Zurückbehaltungsrecht in Mietsachen

Zurückbehaltungsrechte in Mietsachen sind weiter ein Dauerthema, weil diese bei Mängeln der Mietsache als letzter Notanker herangezogen werden, um einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand zu beseitigen.

Der BGH hat (durch BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14) in einer Wohnungsmietsache zur Höhe eines solchen Zurückbehaltungsgrechts Stellung genommen. Der BGH führt aus, dass bei der Bemessung des Leistungsverweigerungsrechts die Besonderheiten des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis zu beachten sind. Denn dabei kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden, während dem Äquivalenzverhältnis für bereits abgelaufene Zeitabschnitte bereits dadurch Rechnung getragen ist, dass der Mieter nur eine geminderte Miete zahlen muss. Das Zurückbehaltungsrecht kann nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder Kosten für die Mangelbeseitigung bemessen werden. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels und der Beseitigungskosten stehen, so dass das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich betragsmäßig begrenzt ist.

Ferner finden sich in vielen Mietverträgen Klauseln, die ein Zurückbehaltungsrecht erst für die Zukunft vorsehen, wenn der Mieter die Ausübung dieses Rechts zuvor angekündigt hat, wie z.B.:

„Der Mieter kann gegenüber der Miete mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht an der Miete nur ausüben, wenn er dieses mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat und sich mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet.“

 Hierzu OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 22.12.2004 – 2 U 34/04, NZM 2005, 359

Leitsätze
1. Die Klausel in einem Formularmietvertrag über Geschäftsräume, wonach der Mieter gegenüber der Miete mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht an der Miete nur ausüben kann, wenn er dieses mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat, ist wirksam, da sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Denn sie enthält kein generelles Aufrechnungsverbot, sondern trägt nur dem berechtigten Interesse des Vermieters Rechnung, sich gegen eine überraschende Aufrechnung und damit gegen einen ihn unvorbereitet treffenden Ausfall der laufenden Einnahmen aus der Vermietung zu schützen

2. Eine solche Klausel führt – jedenfalls im Bereich der gewerblichen Miete – auch dann zu keiner unangemessenen Benachteiligung des Mieters, wenn sie die Aufrechnungsbefugnis zusätzlich davon abhängig macht, dass sich der Mieter mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet.

Für den Bereich der Wohnraummiete hat der BGH, Urt. v. 4.5.2011 – VIII ZR 191/10, WuM 2011, 418,  hat der BGH genauso entschieden. Danach führt eine bloße Verschiebung der Durchsetzung des Minderungsrechts um ein oder zwei Monate nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, denn diesem bleibt für die vorangegangene Zeit ein Minderungsrecht.

Als unwirksam wurde eine solche Klausel in einem Wohnraummietvertrag jedoch erachtet, wenn sie eine schriftliche Ankündigung der Aufrechnung verlangt (LG Konstanz, Urt. v. 19.12.2013 – 61 S 30/13, NZM 2014, 389), denn § 556b Abs. 2 S. 1 BGB lässt die Ankündigung in Textform genügen. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnraummieters sind gem. § 556b Abs. 2 S. 2 BGB unwirksam.

Generell unwirksam sind Klauseln, die das Mietminderungsrecht des Wohnraummieters in der Weise beschränken, dass er die Minderung nicht durch schlichten Abzug von der Miete vornehmen kann, sondern aktiv im Klagewege durchsetzen muss (BGH, Urt. v. 4.2.2009 – VIII ZR 66/08, WuM 2009, 228).

Hat der Mieter die Aufrechnung gemäß seiner vertraglichen Verpflichtung angekündigt, so kann in der anschließenden Nichtzahlung oder Kürzung der Miete eine konkludente Aufrechnungserklärung oder die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts liegen (BGH, Urt. v. 16.3.2005 – XII ZR 269/01, GuT 2005, 162). Siehe dazu auch die Anmerkung zu LG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.11.1986 – 2/11 S 293/86, PE 1987 Nr. 7, S. 6.

Für weitergehende Beratung steht meine Kanzlei gerne zur Verfügung und ist wie folgt erreichbar:

Stefan Göttlich

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei Bad Arolsen                              Kanzlei Berlin

Zum Wiggenberg 64                             Brauerstrasse 15

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T +49-5691-8068097                            T +49-30-88713185

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Miete bei Flächenabweichung im Wohn- und Gewerbemietrecht

Miete bei Flächenabweichung im Wohn- und Gewerbemietrecht

Problem Flächenangabe

Grundsätzlich begründen Flächenabweichungen aufgrund falscher Quadratmeterzahl einen Sachmangel der Mietsache. Nach ständiger Rechtsprechung im Wohnungsmietrecht, so zum Beispiel in der BGH Entscheidung vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09, ist grundsätzlich jede Flächenabweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag festgelegten, ein Mangel der Mietsache gem. § 536 BGB, der eine Minderung begründen kann, jedoch nur, wenn diese wesentlich und damit nicht nur geringfügig ist. Wesentlich ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Flächenabweichung von mehr als 10 %. Natürlich ist die Miete die Gegenleistung für die zur Verfügung stehende gemietete Fläche. Erweist sich die gemietete Fläche als geringer als die im Mietvertrag bezeichnete Fläche, zahlt der Mieter mehr Miete, als er als Gegenleistung erhält.

Die verfügbare Nutzfläche ist auch im Gewerbemietrecht ein wertbildender Faktor und bestimmt aufgrund der gegebenen Nutzungsmöglichkeiten die Höhe der Miete, aber auch den Verkehrswert der Immobilie, falls der Eigentümer das Objekt finanzieren, beleihen oder verkaufen möchte. Im Übrigen ist die vermietete Fläche auch im Rahmen der Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten, bei denen die Umlage auf eine bestimmte Fläche vereinbart sein muss, relevant.

Aber ganz so einfach ist es nicht.

Was steht im Mietvertrag?

Idealerweise bezeichnen die Parteien im Mietvertrag die maßgebliche Fläche und die Berechnungsmethode nach der diese berechnet worden ist. Problem ist aber, dass die Flächenangabe als solche noch keine zuverlässige Aussage über die Nutzfläche darstellt. Dies hängt schon damit zusammen, dass die gleiche Wohnung nach verschiedenen technischen Berechnungsmethoden vermessen werden kann und jeweils ein anderes Ergebnis herauskommen kann, je nachdem welche Höhe unter den Dachschrägen oder die Größe der Balkone und Terrassen oder Zugangsbereiche von Gebäuden mit berücksichtigt werden. So sollte im Mietvertrag immer die Berechnungsmethode zum Zeitpunkt der Errichtung angegeben werden, weil ein Gebäude nur wegen Änderung der Berechnungsmethode nicht mangelhaft wird. Gibt man im Vertrag nichts an, so wird hingegen immer die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültige Berechnungsnorm herangezogen, was für den Vermieter bereits einen ursprünglichen Mangel der Mietsache begründen kann. Beispielsweise wurden Wohngebäude bis ca. 1978 nach der DIN 283 errichtet, die durch die DIN 277 ersetzt wurde. Im Bereich des Gewerberaums kommt noch die gif Nutzfläche und im Wohnbereich die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung in Betracht. Auf den Inhalt der Berechnungsmethoden komme ich später zurück. So hat der BGH mit Entscheidung vom 05.12.2018 Az: VIII ZR 61/18 erneut bestätigt (zuvor VIII ZR 271/11), dass immer der Maßstab zum Errichtungszeitpunkt heranzuziehen ist. Dort heißt es:

„Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.“

Die Rechtsprechung sieht in Angaben zur Mietfläche zunächst eine Beschaffenheitsvereinbarung, die der Objektbeschreibung dient (BGH VIII ZR 138/06 in WUM 2007, 450; OLG Dresden NZM 2003, 27). Einer bloßen Zahlenangabe lasse sich nicht entnehmen, dass der Vermieter über die Beschreibung hinaus garantiemäßig haften wolle. Gleiches ist anzunehmen, wenn der Vermieter oder ein Beauftragter Makler das Objekt zunächst mit einer bestimmten Größe inseriert hat.

Aufgrund einer Beschaffenheitsvereinbarung darf der Mieter eine bestimmte Fläche erwarten. Allerdings begründet nicht jede Abweichung einen Mangel. Es gibt eine Größentoleranz. Dies führt zur Wesentlichkeitsgrenze.

Wesentlichkeitsgrenze: Abweichungen ab 10 % begründen Sachmangel

Nicht jede Flächenabweichung begründet einen Sachmangel. Voraussetzung eines Sachmangels ist, dass die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache in erheblicher Art und Weise beeinträchtigt ist.

Nach der BGH Rechtsprechung wirkt sich eine Flächenabweichung erst dann als erheblich aus, wenn die Abweichung der tatsächlichen Nutzfläche gegenüber der vereinbarten Quadratmeterzahl mehr als 10 Prozent beträgt (BGH VIII ZR 256/09 in WuM 2005, 712; ZMR 2007,764). Der Mieter kann in diesem Fall die Miete mindern, ohne dass es darauf ankommt, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit überhaupt beeinträchtigt (BGH WuM 2004, 336).

In diesem Fall schadet auch die Angabe einer ca. Mietfläche nicht (BGH NJW 2010, 2648). Sie beinhalte, dass auch der Mieter auf die Größe keinen allzu großen Wert lege, sondern vielmehr bereit sei, eine gewisse Größentoleranz zu akzeptieren. Erst bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent werde eine Grenze überschritten.

Der BGH hat die im Wohnraummietrecht bestimmte Wesentlichkeitsgrenze bei Flächenabweichungen ausdrücklich auch auf die Gewerberaummiete übertragen und dort dem Mieter ebenfalls ein Minderungs- und Kündigungsrecht bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent zugestanden (BGH XII ZR 254/01 in NZM 2005, 500). Ein Kündigungsrecht nach der Übernahme der Mieträume muss jedoch zeitgerecht ausgeübt werden, sobald der Mieter den Mangel erkennt.

Weicht die Quadratmeterzahl weniger als 10 % ab oder liegt sie genau bei 10 %, begründet dies einen Sachmangel nur, wenn zudem die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt wird (KG Berlin ZMR 2005, 950). Dies sind eher Ausnahmefälle. Im Gewerbemietrecht kann dies beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter eine Maschine aufstellen muss. Andernfalls muss der Mieter Abweichungen bis zu 10 % eher akzeptieren.

Haftungsausschluss möglich

An einer Vereinbarung der Wohnfläche als Teil des Mietgegenstandes fehlt es nach der Rechtsprechung des BGH dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde, so BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09.

In diesem Fall wurden durch folgende Klausel mietvertragliche Ansprüche wegen einer Flächenabweichung von vornherein verhindert:

„Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung (…) bestehend aus (…) zur Benutzung als Wohnraum, deren größe ca. 54,78 qm beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ (BGH VIII ZR 306/09, Rn. 2)

Haben die Parteien somit vereinbart, dass die Anzahl der vermieteten Räume als Berechnungsgrundlage für die Miete maßgebend ist, ist die im Mietvertrag bezeichnete Nutzflächenangabe wegen „möglicher Messfehler“ nicht relevant (BGH VIII ZR 306/09). Hierin liegt die Möglichkeit zur Vermeidung einer Haftung auf Rückzahlung und Minderung.

Zusicherung einer Flächengröße begründet immer einen Sachmangel

Auf die Wesentlichkeitsgrenze kommt es nicht an, wenn der Vermieter die Größe der Nutzfläche zugesichert hat. Die bloße Angabe der Quadratmeterzahl in einem Zeitungsinserat oder im Mietvertrag stellt noch keine Zusicherung der Fläche dar. (OLG Dresden WuM 1998, 144). Regelmäßig müssen Umstände hinzutreten, die Rückschlüsse darauf erlauben, dass der Vermieter über die reine Beschreibung hinaus garantiemäßig haften will.

Eine Zusicherung wird in folgenden Fällen angenommen:

  • bei der Vereinbarung eines Quadratmeterpreises (KG Berlin GE 2002, 257; LG München WuM 1987, 217)
  • wenn der Vermieter die Fläche ausdrücklich garantiert (LG Mönchengladbach ZMR 1988, 178)
  • oder die Fläche als Berechnungsfaktor für die Miete herangezogen wird (LG München WuM 1987, 217)
  • oder der Mieter die Eignung der Räumlichkeiten ausdrücklich von einer bestimmten Größe abhängig gemacht hat (OLG Hamm ZMR 1998, 90 bei einer Lagerhalle).
  • Die Angabe einer ca. Fläche beinhaltet keine Zusicherung, da der Vermieter damit offensichtlich keine Gewähr übernehmen möchte (BGH NJW 1991, 912). Allerdings schließt die Angabe einer „ca. Fläche“ die Zusicherung dann nicht aus, wenn die Fläche auf die Dezimalstelle genau angegeben und der Vermieter damit eine besondere Gewähr der Richtigkeit zum Ausdruck brachte (OLG Hamm NJW-RR 1998, 152).

Lässt sich eine Zusicherung und damit eine garantiemäßige Haftung begründen, haftet der Vermieter auf Minderung, unabhängig davon, wie groß oder erheblich die Flächenabweichung tatsächlich ist. Es gilt dann keine „Wesentlichkeitsgrenze“. Dann ist jeder Mangel relevant und begründet einen Mangel.

Die Angabe der Quadratmeterzahl kann unverbindlich sein, wenn der Vermieter ausdrücklich im Mietvertrag darauf hinweist (BGH WuM 2011, 11). Dann besteht kein Minderungsrecht. Legt der Mieter auf eine bestimmte Fläche Wert, muss er im Mietvertrag darauf dringen, dass diese entsprechend erfasst und als verbindlich zugesichert bezeichnet wird.

Formulierungsvorschlag für eine Klausel zur Flächenberechnung

… „ Die Berechnung der Mietflächen erfolgt nach der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277. Unwesentliche Abweichungen bis zu +/- 3 % gelten als unerheblich, so dass der Mieter aus diesem Umstand keine Gewährleistungsansprüche und der Vermieter keine höhere Miete begründen kann. Erst bei einer Abweichung von mehr als +/- 3 % wird die Miete angepasst.“

Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter die Räumlichkeiten vorher besichtigt hat oder ihm die Flächenabweichung zunächst nicht aufgefallen ist (BGH ZMR 2004, 496).

Vorkorrespondenz entscheidet mit

Findet sich im Mietvertrag keine weitere Angabe, kann sich die Angabe der Quadratmeterzahl auch aus den vorvertraglichen Begleitumständen (Zeitungsanzeige, Objektbeschreibung des Maklers, Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter) ergeben, soweit daraus erkennbar ist, dass die Angabe der Nutzfläche für die Mietentscheidung des Mieters bedeutsam war. (BGH VIII ZR 256/09 in WuM 2010, 480). Dem Makler muß daher vorgegeben werden, dass er mit exakt der Fläche wie im Mietvertrag und nichts anderem werben darf.

Auch wenn die BGH-Entscheidung zur Wohnraummiete ergangen sind, ist sie auch auf das Gewerbemietrecht übertragbar (BGH VIII ZR 256/09).

Im BGH-Fall hatte der vom Vermieter beauftragte Makler dem Mieter vor Mietvertragsabschluss eine Skizze der Wohnung und eine Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung übergeben. Daraus ergab sich unter Angabe der Wohnflächen eines jeden einzelnen Raumes eine Gesamtgröße der Wohnung von 76,54 qm. Tatsächlich betrug die Wohnfläche lediglich 59,65 qm. In diesem Fall urteilte der BGH, dass die Parteien eine konkludente (stillschweigende) Vereinbarung über die Größe der Mietfläche über 76,54 qm getroffen hatten. Da aufgrund dieser Gegebenheiten beide Parteien die Vorstellung hatten, die Wohnung habe eine Gesamtwohnfläche von 76,54 qm, war diese Vorstellung Grundlage zum Abschluss des Mietvertrages.

Wie wird die Nutzfläche berechnet?

Im nächsten Schritt kommt es darauf an, wie die Fläche berechnet wird. Denn mit der Feststellung, dass eine Flächenabweichung vorliege, bleibt immer noch offen, nach welchem Maßstab die Fläche berechnet werden soll.

Gesetzliche Grundlagen

Es gibt für Gewerbeflächen keine allgemein verbindliche Berechnungsvorschrift. Die Wohnflächenverordnung gilt jedenfalls nicht. Im Idealfall ist die maßgebliche Berechnungsgrundlage dem Mietvertrag beigefügt und nachvollziehbar erläutert. In Betracht kommen die DIN 277, Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche, Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum (gif-Nutzfläche), herausgegeben von der gif-Gesellschaft für Immobilien wirtschaftliche Forschung e.V. vom 1.11.2004 (gif-Richtlinie), Frankfurter Aufmaß.

Auch sollte erläutert sein, ab welcher prozentualen Flächenabweichung die Miete angepasst werden soll. Wird auf die „Nettogrundfläche“ DIN 277 Bezug genommen, sollte ein Hinweis auf die Einbeziehung der Verkehrsflächen und der technischen Funktionsflächen erfolgen (Transparenzgebot!).

Haben die Parteien versäumt, eine Berechnungsmethode zu bezeichnen, sind die Flächen der Räume heranzuziehen, die in der Beschreibung der Immobilie genannt sind oder von der Grundrisszeichnung erfasst werden (KG Berlin GE 2009, 516).

Mietminderung berechnen

Steht fest, was die Parteien vereinbart haben und welche tatsächliche Nutzfläche vorhanden ist, ergibt sich die Höhe der Mietminderung aus dem Umfang der Abweichung (BGH WuM 2010, 240). Beispiel: Ist eine Nutzfläche von 120 qm maßgebend, liegt die Toleranz bei 12 qm. Erst ab 108 qm kommt eine Minderung in Betracht. Die Abweichung kann prozentual erfasst werden. Weist die Nutzfläche im Beispiel 105 qm aus, beträgt die Minderungsquote 12,5 %. Bei einer Miete von 1.200 € kann der Mieter die Miete auf 1.050 € kürzen.

Oder anders gerechnet: Es ist die Miethöhe je Quadratmeter Nutzfläche auszurechnen und der sich ergebende Quadratmeterpreis mit der tatsächlich vorhandenen Nutzfläche zu multiplizieren. Beispiel: 480 € Miete für 80 qm Nutzfläche laut Mietvertrag ergeben einen qm-Preis von 6 €. Eine Flächenabweichung von 10 qm begründet einen Minderungsbetrag von 60 € im Monat.

Die Minderung erfasst nicht nur die Fläche, die die Toleranzgrenze von 10 Prozent überschreitet, sondern erfasst die gesamte Differenz zwischen der im Mietvertrag angegebenen und der tatsächlichen Nutzfläche.

Schließlich bedeutet eine Flächenabweichung einen nicht behebbaren Mangel. Es kommt nicht darauf an, dass die Nutzbarkeit oder Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts beeinträchtigt ist (BGH VIII ZR 295/03 in NJW 2004, 1947). Auch ist unerheblich, ob der Vermieter die Abweichung zu vertreten hat. Er kann sich nicht damit entschuldigen, dass er die wahre Größe nicht gekannt habe, weil er die Größenangaben beispielsweise vom Voreigentümer oder aus den Bauzeichnungen übernommen habe.

Der Mieter darf nicht nur die künftige Miete kürzen, sondern kann auch für die Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern (BGH WuM 2004, 346). Dabei muss er die Verjährungsfrist von 3 Jahren berücksichtigen, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem sein Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis von den Gegebenheiten erlangt hat, spätestens aber nach 10 Jahren (BGH WuM 2007, 346).

Fläche ist größer als vereinbart!

Weicht die Fläche entgegen dem Vertrag nach oben hin ab, kann der Vermieter keine Miete nachfordern. Will er die Miete erhöhen, muss er von der im Vertrag vereinbarten geringeren Fläche ausgehen, vorausgesetzt die Flächenabweichung beträgt nicht mehr als 10 % (BGH WuM 2007, 450). Wenn die Parteien im Mietvertrag eine kleinere als die tatsächliche Fläche vereinbaren, ist auch dies eine Vereinbarung i.S.d. § 557 Abs. 3 HS 2 BGB. Danach ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbart haben oder wenn sich ein solcher Ausschluss aus den Umständen ergibt. Letzteres wird bei einer Vereinbarung einer zu kleinen Wohnfläche für die Mehrfläche angenommen (Weitemeyer in: Miete, 9. Aufl., § 557 BGB, Rn. 26; Emmerich, a.a.O., § 558 Rn 19; OLG Düsseldorf GE 02, 1335). Dieser Meinung hat sich der BGH ohne Benennung des Ausschlusstatbestands im Ergebnis angeschlossen (BGH 23.5.07, VIII ZR 138/06). Das gilt unabhängig davon, wie hoch die Abweichung zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche ist. Der BGH (a.a.O.) hat aber auch vertreten, dass bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent ein Anspruch des Vermieters gemäß § 313 BGB auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage besteht. Problematisch ist in diesem Fall, ob die Anpassung dann auf die tatsächliche Größe erfolgen muss oder auf eine um 10 Prozent kleinere Fläche, weil – so der BGH – Abweichungen bis 10 Prozent in den Risikobereich des Vermieters fallen.

Formulierungsvorschlag für eine Klausel zur Flächenberechnung

… „ Die Berechnung der Mietflächen erfolgt nach der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277. Unwesentliche Abweichungen bis zu +/- 3 % gelten als unerheblich, so dass der Mieter aus diesem Umstand keine Gewährleistungsansprüche und der Vermieter keine höhere Miete begründen kann. Erst bei einer Abweichung von mehr als +/- 3 % wird die Miete angepasst. Auch der Vermieter ist in diesem Fall gem. § 313 BGB berechtigt und verpflichtet die Miete nach der tatsächlichen Fläche neu zu berechnen. Die Geltendmachung von Rückzahlungen und Nachzahlungen für die Vergangenheit ist ausgeschlossen. Die neue Miete gilt zum nächsten Monat ab Feststellung der Flächenabweichung.“

Für die Nutzung unserer Formulierungsvorschläge  besteht keine Haftung, zumal diese zum Teil noch nicht durch gefestigte Rechtsprechung bestätigt worden sind und daher derzeit nicht feststeht, ob diese gerichtsfest bleiben werden.

Flächenabweichungen und Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung

Der BGH verabschiedet sich im Bereich der Mieterhöhung und der Betriebskostenabrechnung von der 10% Rechtsprechung.

Der VIII. Zivilsenat  des BGH stellt fest, dass es im Rahmen des Mieterhöhungsanspruchs des Vermieters gemäß § 558 BGB nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme. Der Vermieter solle so in die Lage versetzt werden, auch im laufenden Mietverhältnis eine angemessene und am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich im Rahmen der Bewertung der Ortsüblichkeit seien rein objektive, tatsächliche Kriterien ausschlaggebend, vertragliche Vereinbarungen – z.B. über die Wohnfläche/Haftungsausschlüsse – könnten hierfür nicht herangezogen werden. Der BGH gibt damit seine bisherige 10-Prozent-Rechtsprechung auf, nach der Flächenabweichungen erst ab mehr als 10 Prozent Rechtsfolgen für ein Mieterhöhungsverlangen haben können (z.B. BGH, Urt. v. 23.05.2007, Az: VIII ZR 138/06).  Dies gilt auch bei größerer Wohnfläche als im Vertrag angegeben. Der Vermieter muss sich bei Mieterhöhungsverlangen also auch nicht an einer zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung unter 10 Prozent betragt. Er kann und muß sich bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete stets auf die tatsächliche Größe der Wohnung stützen. Umso wichtiger wird eine Angabe im Mietvertrag nach welcher technischen Norm diese berechnet worden ist. Nach BGH Urteil vom 31.05.2017 – VIII ZR 181/16 muß der Mieter im Mieterhöhungsprozess substantiiert zur Wohnfläche vortragen. Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475).

Dasselbe gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Seine frühere Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH ausdrücklich auf. (BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17)

Es wird davon ausgegangen, dass auch der XII Senat des BGH sich dieser geänderten Rechtsprechung anschließt. So dass dies auch im Gewerberaum zu berücksichtigen ist.

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Stefan Göttlich

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Mieterhöhung § 558 Abs. 2 BGB: Gutachter muss Wohnung nicht besichtigt haben

Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter mit den Begründungsmitteln des § 558 a Abs. 2 BGB begründet werden, zum Beispiel anhand eines Sachverständigengutachtens. Dafür darf der Vermieter einen Sachverständigen beauftragen. Der BGH hatte die Frage zu beantworten, ob ein solches Gutachten auch gültig ist, wenn der Gutachter die Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, gar nicht gesehen hat.

Der BGH hat am 11.07.2018 zum Az: VIII ZR 190/17 zu dieser Frage eine Entscheidung getroffen und die Rechte der Vermieter gestärkt: Mieterhöhungen können mit einem Sachverständigengutachten begründet werden. Damit dieses formell wirksam ist, muss der Gutachter aber nicht zwingend die betroffene Wohnung oder eine Wohnung gleichen Typs besichtigt haben.

Vorliegend ging es um eine Mieterhöhung für deren Begründung sich der Vermieter auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen berief. Dieses Gutachten enthielt Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnungen in dem Gebäude. Eine Besichtigung der Wohnungen sei nicht möglich gewesen, hieß es im Gutachten. Stattdessen wurde auf Besichtigungsdaten und Wohnungsbeschreibungen des Vermieters sowie Eindrücke des Sachverständigen aus früheren Besichtigungen in dem Haus zurückgegriffen. Die Wohnungen werden laut BGH etwa nach Zimmeranzahl und Modernisierungsgrad der Bäder kategorisiert.

Mit Gutachten formeller Begründungspflicht nachgekommen

Nach Ansicht des Gerichts sind durch die Angaben für den Mieter nachvollziehbare und jedenfalls im Ansatz überprüfbare Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete und die Einordnung seiner Wohnung in dieses Preisgefüge getroffen worden. Wenn Mieter durch ein Gutachten zumindest ansatzweise selbst nachvollziehen können, ob die verlangte Mieterhöhung berechtigt ist, ist der Vermieter laut BGH seiner Begründungspflicht damit grundsätzlich nachgekommen.

Während die in § 558 a Abs. 2 Nr. 3 und 4 BGB erwähnten Begründungsmittel Sachverständigengutachten und Vergleichswohnungen im Prozess bei der Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bislang nur geringe Bedeutung haben, hat der Mietspiegel eine Doppelfunktion.

Für die Funktion als formales Begründungsmittel des qualifizierten Mietspiegel sind nur geringe Anforderungen zu stellen, da etwaige Mängel bei der Erstellung des Mietspiegels nicht mit der Folge zu Lasten des Vermieters berücksichtigt werden dürfen, so dass das Erhöhungsverlangen nicht als unwirksam zurückgewiesen werden kann und die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr geprüft wird.

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist, der also im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst wird, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel – z.B. auf drei Vergleichsobjekte oder ein Sachverständigengutachten – stützt. Der Mietspiegel hat nämlich auch die Funktion eines antizipierten Sachverständigengutachtens.

Die sogenannte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ist jedoch nicht Bestandteil des qualifizierten Berliner Mietspiegels, sie wird lediglich als Schätzgrundlage empfohlen (vergl. hierzu auch BGH-Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04). Bei der im Berliner Mietspiegel gegebenen Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Sondermerkmale und der Spanneneinordnung (die nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist) handelt es sich nur um eine empfohlene Berechnungsmethode. Ob nunmehr im Sachverständigengutachten entsprechend umfangreiche Ausführungen erwartet werden können, ist indes fraglich.

Soweit der BGH nunmehr bei der Mieterhöhung mit dem Begründungsmittel Sachverständigengutachten nur noch auf die Zimmerzahl und den Modernisierungsgrad der Bäder abstellt, wird dieses Begründungsmittel ggf. künftig einfacher zu handhaben sein, als eine Bezugnahme auf den Mietspiegel, denn dann müssten zunächst die Sondermerkmale und anschließend die zusätzlichen Merkmale in den Merkmalgruppen „Bad/WC“, „Küche“, „Wohnung“, „Gebäude“ und „Wohnumfeld“ berücksichtigt werden . In Städten ohne qualifizierten Mietspiegel dürfte das Sachverständigengutachten nunmehr ohnehin eine interessante Möglichkeit zur Mieterhöhung werden.

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Rechtsanwalt Stefan Göttlich

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Vermieter kann bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter ohne Fristsetzung Geldersatz verlangen

Vermieter kann bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter Schadensbeseitigung oder ohne Fristsetzung Geldersatz verlangen

Der Bundesgerichtshof entschied am 28.02.2018 zum Az: VIII ZR 157/17, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen.

Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.

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Mietpreisbremse gescheitert?

Ob die derzeitige Umsetzung der Mietpreisbremse als gescheitert betrachtet werden kann ist offen.

Das vom Bundestag und Bundesrat verabschiedete Gesetz zur Mietpreisbremse ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. In fast allen Deutschen Großstädten, so auch in Berlin wurden entsprechende Mietbegrenzungen auf dieser gesetzlichen Grundlage eingeführt.

Auch der Senat in Berlin die Mietenbegrenzungsverordnung erlassen. Ab dem 1. Juni 2015 gilt damit die Regelung in ganz Berlin, dass die Miete bei Wiedervermietung einer nicht preisgebundenen Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf. Mit der Verordnung wurde ganz Berlin zu einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei.

Das AG München ist in einem Urteil (AG München, Urteil v. 21.6.2017, 414 C 26570/16) der Auffassung, dass die Mietpreisbremse in München nicht gilt. Die bayerische Mieterschutzverordnung, in der die Gebiete definiert sind, für die die Mietpreisbremse gelten soll, sei jedenfalls für München nichtig, denn die Mieterschutzverordnung sei mit Bundesrecht unvereinbar. Aus der Begründung der Verordnung ergebe sich nicht, anhand welcher Tatsachen die Landesregierung zu der Auffassung gelangt sei, dass der Wohnungsmarkt in München angespannt sei. Die Begründung lege lediglich abstrakt die Kriterien dar, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes ermittelt wurde. Dies reiche nicht aus.

Auch in Hamburg hält ein Amtsgericht die Mietpreisbremse für unwirksam, weil es in der dortigen Verordnung an einer ordnungsgemäßen Begründung fehle. (AG Hamburg-Altona, Urteil v. 23.5.2017, 316 C 380/16),

Beide Urteile sind noch nicht rechtskräftig. Dennoch verdichtet sich, dass die derzeitigen Regelungen zur Mietpreisbremse mangelhaft umgesetzt worden sind und daher auch in Berlin keine Anwendung finden werden. Die Regelung der Berliner Mietpreisbremse unterscheidet sich nicht von der in Hamburg oder München.

Das Landgericht Berlin hat in einem Beschluss vom 14.09.2017 zum Az: 67.O.149/17 entschieden, dass die Mietpreisbremse insgesamt verfassungswidrig sei und gegen Art. 3 GG verstößt. Nach der Rechtsansicht des Gerichts sei die gesetzliche Neuregelung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise unvereinbar, weil ausgerechnet jene Vermieter die sich bisher massvoll verhalten haben gegenüber jenen, die schon in der Vergangenheit maximale Spielräume ausgeschöpft haben, benachteiligt sind.

Wörtlich führt das Gericht aus: „Die in § 556d Abs. 1 BGB angeordnete Begrenzung der Neu- und Wiedervermietungsmieten verstößt unabhängig davon, ob bereits die unzureichend gebundene Delegation der Gesetzgebungsmacht des Bundesgesetzgebers auf die Landesexekutive zur Verfassungswidrigkeit führt, in zweifacher Hinsicht und jeweils unabhängig voneinander gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Denn sie stellt ohne hinreichende sachliche Rechtfertigung einerseits für die Bemessung der zulässigen Neu- und Wiedervermietungsmiete als Bezugsgröße auf die jeweilige – erheblichen regionalen und kommunalen Unterschieden unterworfene – ortsübliche Vergleichsmiete ab und nimmt andererseits gemäß § 556e Abs. 1 BGB diejenigen Vermieter von der Preisintervention des § 556d Abs. 1 BGB bis zur Höhe der Vormiete aus, die die Mietsache vor der Wiedervermietung unter Überschreitung der nunmehr durch § 556d Abs. 1 BGB angeordneten Mietobergrenze vermietet haben.“

Anders hingegen urteilt die 65 Zivilkammer des LG Berlin. Gemäss Urteil Landgericht Berlin vom 29.03.2017 Az: – 65 S 424/16 – steht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch für alle zu viel gezahlten Mieten zu. Damit hat das Landgericht die zugrunde liegenden Vorschriften des § 555d Abs. 1 BGB i.V.m. mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Berlin für verfassungsgemäss erachtet. 

Derzeit ist somit höchst richterlich nicht geklärt, wie eine konkrete Umsetzung der Mietpreisbegrenzung unter verfassungsrechtlichen Vorgaben umsetzbar sein könnte. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist der derzeitige Schwebezustand unerfreulich.

Für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.

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Eigenbedarfskündigung für Nutzung als Lager/Gewerbe

Der BGH  hat mit Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16 die Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen Eigenbedarf bei Berufs- oder Geschäftsbedarfs neu gefasst. Dass der BGH damit die Mieterrechte gestärkt hätte, so wie die Mietervereine und Teile der Tagespresse vermuten, ist indes nicht der Fall.

Der Beklagte/Wohnungsmieter wurde auf Räumung seiner 27 qm großen Zweizimmerwohnung in Berlin verklagt. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der hierzu im ersten Obergeschoss des Anwesens angemieteten Räume ausgeschöpft sei.

Die Vorinstanzen haben zunächst das Vorliegen eines Kündigungsgrundes bejaht, weil der von der Klägerin geltend gemachte Bedarf an der vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, das dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gleichstehe. Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage haben die Gerichte allerdings im Hinblick auf die in Berlin in Kraft getretenen Vorschriften betreffend die Zweckentfremdung von Wohnraum abgewiesen.

Nach Ansicht des BGH kam es auf das Vorliegen einer Zweckentfremdung nicht an, denn eine Kündigung und Räumungsklage könne nicht auf Eigenbedarf gestützt werden.

Der BGH weist darauf hin, dass die Gerichte im Einzelfall festzustellen haben, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt das Gesetz stets eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind.

Der BGH vertritt die Rechtsansicht, dass der Gesetzgeber mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen geregelt hat, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat.

Will der Vermieter aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen die Wohnung selbst  – ausschließlich oder überwiegend – zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür den im Gesetz genannten Angehörigen zur Verfügung stellen, reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wenn der Vermieter die Wohnung – wie vorliegend – jedoch nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Dies ergibt sich aus dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift und eine Gleichstellung der gewerblichen Nutzung zu einer Wohnraumnutzung scheidet aus.

Es weist jedoch der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen soll es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde – was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte.

Wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, weist dieser Fall eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Hierzu hätte der Vermieter allerdings erhebliche entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen, die vorliegend nicht gegeben waren.

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Vorgeschobener Eigenbedarf bei beabsichtigtem Verkauf

BGH Urteil vom 10. Mai 2016 (Az. VIII ZR 214/15)

Vorgeschobener Eigenbedarf kann auch dann vorliegen, wenn dieser nur geltend gemacht wird, um so das Haus ohne Schwierigkeiten mit Mietern verkaufen zu können.

Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter ein Wohnhaus vermietet. Zunächst bot er dieses den Mietern zum Kauf an, was diese ablehnten. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seinen Neffen, setzte indes sene Verkaufsbemühungen fort. Der Mieter wehrte sich gegen die Eigenbedarfskündigung, wobei  die Parteien einen Räumungsvergleich schlossen. Ob und für wie lange dann der Neffe tatsächlich das Haus bewohnte, ist zwischen den Parteien umstritten. Neun Monate nach Auszug des Mieters verkaufte der Vermieter das Haus in einem nicht vermieteten Zustand. Der ehemalige Mieter verlangte nun zu Recht Schadensersatz wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs. Der Fall des vorgeschobenen Eigenbedarfs stellt einen Fall des Rechtsmissbrauchs dar, was eine Schadensersatzforderung auslöst.

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Problem Flächenangabe im Mietrecht

Miete bei Flächenabweichung im Wohn- und Gewerbemietrecht

Problem Flächenangabe

Grundsätzlich begründen Flächenabweichungen aufgrund falscher Quadratmeterzahl einen Sachmangel der Mietsache. Nach ständiger Rechtsprechung im Wohnungsmietrecht, so zum Beispiel in der BGH Entscheidung vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09, ist grundsätzlich jede Flächenabweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag festgelegten, ein Mangel der Mietsache gem. § 536 BGB, der eine Minderung begründen kann, jedoch nur, wenn diese wesentlich und damit nicht nur geringfügig ist. Wesentlich ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Flächenabweichung von mehr als 10 %. Natürlich ist die Miete die Gegenleistung für die zur Verfügung stehende gemietete Fläche. Erweist sich die gemietete Fläche als geringer als die im Mietvertrag bezeichnete Fläche, zahlt der Mieter mehr Miete, als er als Gegenleistung erhält.

Die verfügbare Nutzfläche ist auch im Gewerbemietrecht ein wertbildender Faktor und bestimmt aufgrund der gegebenen Nutzungsmöglichkeiten die Höhe der Miete, aber auch den Verkehrswert der Immobilie, falls der Eigentümer das Objekt finanzieren, beleihen oder verkaufen möchte. Im Übrigen ist die vermietete Fläche auch im Rahmen der Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten, bei denen die Umlage auf eine bestimmte Fläche vereinbart sein muss, relevant.

Aber ganz so einfach ist es nicht.

Was steht im Mietvertrag?

Idealerweise bezeichnen die Parteien im Mietvertrag die maßgebliche Fläche und die Berechnungsmethode nach der diese berechnet worden ist. Problem ist aber, dass die Flächenangabe als solche noch keine zuverlässige Aussage über die Nutzfläche darstellt.

Die Rechtsprechung sieht in Angaben zur Mietfläche zunächst eine Beschaffenheitsvereinbarung, die der Objektbeschreibung dient (BGH VIII ZR 138/06 in WUM 2007, 450; OLG Dresden NZM 2003, 27). Einer bloßen Zahlenangabe lasse sich nicht entnehmen, dass der Vermieter über die Beschreibung hinaus garantiemäßig haften wolle. Gleiches ist anzunehmen, wenn der Vermieter oder ein Beauftragter Makler das Objekt zunächst mit einer bestimmten Größe inseriert hat.

Aufgrund einer Beschaffenheitsvereinbarung darf der Mieter eine bestimmte Fläche erwarten. Allerdings begründet nicht jede Abweichung einen Mangel. Es gibt eine Größentoleranz. Dies führt zur Wesentlichkeitsgrenze.

Wesentlichkeitsgrenze: Abweichungen ab 10 % begründen Sachmangel

Nicht jede Flächenabweichung begründet einen Sachmangel. Voraussetzung eines Sachmangels ist, dass die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache in erheblicher Art und Weise beeinträchtigt ist.

Nach der BGH Rechtsprechung wirkt sich eine Flächenabweichung erst dann als erheblich aus, wenn die Abweichung der tatsächlichen Nutzfläche gegenüber der vereinbarten Quadratmeterzahl mehr als 10 Prozent beträgt (BGH VIII ZR 256/09 in WuM 2005, 712; ZMR 2007,764). Der Mieter kann in diesem Fall die Miete mindern, ohne dass es darauf ankommt, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit überhaupt beeinträchtigt (BGH WuM 2004, 336).

In diesem Fall schadet auch die Angabe einer ca. Mietfläche nicht (BGH NJW 2010, 2648). Sie beinhalte, dass auch der Mieter auf die Größe keinen allzu großen Wert lege, sondern vielmehr bereit sei, eine gewisse Größentoleranz zu akzeptieren. Erst bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent werde eine Grenze überschritten.

Der BGH hat die im Wohnraummietrecht bestimmte Wesentlichkeitsgrenze bei Flächenabweichungen ausdrücklich auch auf die Gewerberaummiete übertragen und dort dem Mieter ebenfalls ein Minderungs- und Kündigungsrecht bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent zugestanden (BGH XII ZR 254/01 in NZM 2005, 500). Ein Kündigungsrecht nach der Übernahme der Mieträume muss jedoch zeitgerecht ausgeübt werden, sobald der Mieter den Mangel erkennt.

Weicht die Quadratmeterzahl weniger als 10 % ab oder liegt sie genau bei 10 %, begründet dies einen Sachmangel nur, wenn zudem die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt wird (KG Berlin ZMR 2005, 950). Dies sind eher Ausnahmefälle. Im Gewerbemietrecht kann dies beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter eine Maschine aufstellen muss. Andernfalls muss der Mieter Abweichungen bis zu 10 % eher akzeptieren.

Haftungsausschluss möglich

An einer Vereinbarung der Wohnfläche als Teil des Mietgegenstandes fehlt es nach der Rechtsprechung des BGH dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde, so BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09.

In diesem Fall wurden durch folgende Klausel mietvertragliche Ansprüche wegen einer Flächenabweichung von vornherein verhindert:

„Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung (…) bestehend aus (…) zur Benutzung als Wohnraum, deren größe ca. 54,78 qm beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ (BGH VIII ZR 306/09, Rn. 2)

Haben die Parteien somit vereinbart, dass die Anzahl der vermieteten Räume als Berechnungsgrundlage für die Miete maßgebend ist, ist die im Mietvertrag bezeichnete Nutzflächenangabe wegen „möglicher Messfehler“ nicht relevant (BGH VIII ZR 306/09). Hierin liegt die Möglichkeit zur Vermeidung einer Haftung auf Rückzahlung und Minderung.

Zusicherung einer Flächengröße begründet immer einen Sachmangel

Auf die Wesentlichkeitsgrenze kommt es nicht an, wenn der Vermieter die Größe der Nutzfläche zugesichert hat. Die bloße Angabe der Quadratmeterzahl in einem Zeitungsinserat oder im Mietvertrag stellt noch keine Zusicherung der Fläche dar. (OLG Dresden WuM 1998, 144). Regelmäßig müssen Umstände hinzutreten, die Rückschlüsse darauf erlauben, dass der Vermieter über die reine Beschreibung hinaus garantiemäßig haften will.

Dies kann der Fall sein

  • bei der Vereinbarung eines Quadratmeterpreises (KG Berlin GE 2002, 257; LG München WuM 1987, 217)
  • oder wenn der Mieter die Fläche ausdrücklich garantiert (LG Mönchengladbach ZMR 1988, 178)
  • oder die Fläche als Berechnungsfaktor für die Miete herangezogen wird (LG München WuM 1987, 217)
  • oder der Mieter die Eignung der Räumlichkeiten ausdrücklich von einer bestimmten Größe abhängig gemacht hat (OLG Hamm ZMR 1998, 90 bei einer Lagerhalle).
  • Die Angabe einer ca. Fläche beinhaltet keine Zusicherung, da der Vermieter damit offensichtlich keine Gewähr übernehmen möchte (BGH NJW 1991, 912). Allerdings schließt die Angabe einer „ca. Fläche“ die Zusicherung dann nicht aus, wenn die Fläche auf die Dezimalstelle genau angegeben und der Vermieter damit eine besondere Gewähr der Richtigkeit zum Ausdruck brachte (OLG Hamm NJW-RR 1998, 152).

Lässt sich eine Zusicherung und damit eine garantiemäßige Haftung begründen, haftet der Vermieter auf Minderung, unabhängig davon, wie groß oder erheblich die Flächenabweichung tatsächlich ist. Es gilt dann keine „Wesentlichkeitsgrenze“. Dann ist jeder Mangel relevant und begründet einen Mangel.

Die Angabe der Quadratmeterzahl kann unverbindlich sein, wenn der Vermieter ausdrücklich im Mietvertrag darauf hinweist (BGH WuM 2011, 11). Dann besteht kein Minderungsrecht. Legt der Mieter auf eine bestimmte Fläche Wert, muss er im Mietvertrag darauf dringen, dass diese entsprechend erfasst und als verbindlich zugesichert bezeichnet wird.

Formulierungsvorschlag für eine Klausel zur Flächenberechnung

… „ Die Berechnung der Mietflächen erfolgt nach der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277. Unwesentliche Abweichungen bis zu +/- 3 % gelten als unerheblich, so dass der Mieter aus diesem Umstand keine Gewährleistungsansprüche und der Vermieter keine höhere Miete begründen kann. Erst bei einer Abweichung von mehr als +/- 3 % wird die Miete angepasst.“

Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter die Räumlichkeiten vorher besichtigt hat oder ihm die Flächenabweichung zunächst nicht aufgefallen ist (BGH ZMR 2004, 496).

Vorkorrespondenz entscheidet mit

Findet sich im Mietvertrag keine weitere Angabe, kann sich die Angabe der Quadratmeterzahl auch aus den vorvertraglichen Begleitumständen (Zeitungsanzeige, Objektbeschreibung des Maklers, Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter) ergeben, soweit daraus erkennbar ist, dass die Angabe der Nutzfläche für die Mietentscheidung des Mieters bedeutsam war. (BGH VIII ZR 256/09 in WuM 2010, 480).

Auch wenn die BGH-Entscheidung zur Wohnraummiete ergangen sind, ist sie auch auf das Gewerbemietrecht übertragbar (BGH VIII ZR 256/09).

Im BGH-Fall hatte der vom Vermieter beauftragte Makler dem Mieter vor Mietvertragsabschluss eine Skizze der Wohnung und eine Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung übergeben. Daraus ergab sich unter Angabe der Wohnflächen eines jeden einzelnen Raumes eine Gesamtgröße der Wohnung von 76,54 qm. Tatsächlich betrug die Wohnfläche lediglich 59,65 qm. In diesem Fall urteilte der BGH, dass die Parteien eine konkludente (stillschweigende) Vereinbarung über die Größe der Mietfläche über 76,54 qm getroffen hatten. Da aufgrund dieser Gegebenheiten beide Parteien die Vorstellung hatten, die Wohnung habe eine Gesamtwohnfläche von 76,54 qm, war diese Vorstellung Grundlage zum Abschluss des Mietvertrages.

Wie wird die Nutzfläche berechnet?

Im nächsten Schritt kommt es darauf an, wie die Fläche berechnet wird. Denn mit der Feststellung, dass eine Flächenabweichung vorliege, bleibt immer noch offen, nach welchem Maßstab die Fläche berechnet werden soll.

Gesetzliche Grundlagen

Es gibt für Gewerbeflächen keine allgemein verbindliche Berechnungsvorschrift. Die Wohnflächenverordnung gilt jedenfalls nicht. Im Idealfall ist die maßgebliche Berechnungsgrundlage dem Mietvertrag beigefügt und nachvollziehbar erläutert. In Betracht kommen die DIN 277, Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche, Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum (gif-Nutzfläche), herausgegeben von der gif-Gesellschaft für Immobilien wirtschaftliche Forschung e.V. vom 1.11.2004 (gif-Richtlinie), Frankfurter Aufmaß.

Auch sollte erläutert sein, ab welcher prozentualen Flächenabweichung die Miete angepasst werden soll. Wird auf die „Nettogrundfläche“ DIN 277 Bezug genommen, sollte ein Hinweis auf die Einbeziehung der Verkehrsflächen und der technischen Funktionsflächen erfolgen (Transparenzgebot!).

Haben die Parteien versäumt, eine Berechnungsmethode zu bezeichnen, sind die Flächen der Räume heranzuziehen, die in der Beschreibung der Immobilie genannt sind oder von der Grundrisszeichnung erfasst werden (KG Berlin GE 2009, 516).

Mietminderung berechnen

Steht fest, was die Parteien vereinbart haben und welche tatsächliche Nutzfläche vorhanden ist, ergibt sich die Höhe der Mietminderung aus dem Umfang der Abweichung (BGH WuM 2010, 240). Beispiel: Ist eine Nutzfläche von 120 qm maßgebend, liegt die Toleranz bei 12 qm. Erst ab 108 qm kommt eine Minderung in Betracht. Die Abweichung kann prozentual erfasst werden. Weist die Nutzfläche im Beispiel 105 qm aus, beträgt die Minderungsquote 12,5 %. Bei einer Miete von 1.200 € kann der Mieter die Miete auf 1.050 € kürzen.

Oder anders gerechnet: Es ist die Miethöhe je Quadratmeter Nutzfläche auszurechnen und der sich ergebende Quadratmeterpreis mit der tatsächlich vorhandenen Nutzfläche zu multiplizieren. Beispiel: 480 € Miete für 80 qm Nutzfläche laut Mietvertrag ergeben einen qm-Preis von 6 €. Eine Flächenabweichung von 10 qm begründet einen Minderungsbetrag von 60 € im Monat.

Die Minderung erfasst nicht nur die Fläche, die die Toleranzgrenze von 10 Prozent überschreitet, sondern erfasst die gesamte Differenz zwischen der im Mietvertrag angegebenen und der tatsächlichen Nutzfläche.

Schließlich bedeutet eine Flächenabweichung einen nicht behebbaren Mangel. Es kommt nicht darauf an, dass die Nutzbarkeit oder Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts beeinträchtigt ist (BGH VIII ZR 295/03 in NJW 2004, 1947). Auch ist unerheblich, ob der Vermieter die Abweichung zu vertreten hat. Er kann sich nicht damit entschuldigen, dass er die wahre Größe nicht gekannt habe, weil er die Größenangaben beispielsweise vom Voreigentümer oder aus den Bauzeichnungen übernommen habe.

Der Mieter darf nicht nur die künftige Miete kürzen, sondern kann auch für die Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern (BGH WuM 2004, 346). Dabei muss er die Verjährungsfrist von 3 Jahren berücksichtigen, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem sein Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis von den Gegebenheiten erlangt hat, spätestens aber nach 10 Jahren (BGH WuM 2007, 346).

Fläche ist größer als vereinbart!

Weicht die Fläche entgegen dem Vertrag nach oben hin ab, kann der Vermieter keine Miete nachfordern. Will er die Miete erhöhen, muss er von der im Vertrag vereinbarten geringeren Fläche ausgehen, vorausgesetzt die Flächenabweichung beträgt nicht mehr als 10 % (BGH WuM 2007, 450). Wenn die Parteien im Mietvertrag eine kleinere als die tatsächliche Fläche vereinbaren, ist auch dies eine Vereinbarung i.S.d. § 557 Abs. 3 HS 2 BGB. Danach ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbart haben oder wenn sich ein solcher Ausschluss aus den Umständen ergibt. Letzteres wird bei einer Vereinbarung einer zu kleinen Wohnfläche für die Mehrfläche angenommen (Weitemeyer in: Miete, 9. Aufl., § 557 BGB, Rn. 26; Emmerich, a.a.O., § 558 Rn 19; OLG Düsseldorf GE 02, 1335). Dieser Meinung hat sich der BGH ohne Benennung des Ausschlusstatbestands im Ergebnis angeschlossen (BGH 23.5.07, VIII ZR 138/06). Das gilt unabhängig davon, wie hoch die Abweichung zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche ist. Der BGH (a.a.O.) hat aber auch vertreten, dass bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent ein Anspruch des Vermieters gemäß § 313 BGB auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage besteht. Problematisch ist in diesem Fall, ob die Anpassung dann auf die tatsächliche Größe erfolgen muss oder auf eine um 10 Prozent kleinere Fläche, weil – so der BGH – Abweichungen bis 10 Prozent in den Risikobereich des Vermieters fallen.

Formulierungsvorschlag für eine Klausel zur Flächenberechnung

… „ Die Berechnung der Mietflächen erfolgt nach der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277. Unwesentliche Abweichungen bis zu +/- 3 % gelten als unerheblich, so dass der Mieter aus diesem Umstand keine Gewährleistungsansprüche und der Vermieter keine höhere Miete begründen kann. Erst bei einer Abweichung von mehr als +/- 3 % wird die Miete angepasst. Auch der Vermieter ist in diesem Fall gem. § 313 BGB berechtigt und verpflichtet die Miete nach der tatsächlichen Fläche neu zu berechnen. Die Geltendmachung von Rückzahlungen und Nachzahlungen für die Vergangenheit ist ausgeschlossen. Die neue Miete gilt zum nächsten Monat ab Feststellung der Flächenabweichung.“

Für die Nutzung unserer Formulierungsvorschläge  besteht keine Haftung, zumal diese zum Teil noch nicht durch gefestigte Rechtsprechung bestätigt worden sind und daher derzeit nicht feststeht, ob diese gerichtsfest bleiben werden.

Wir beraten Sie gerne.

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Mieter steht kein Anspruch auf Schönheitsreparaturen gegen Vermieter zu

BGH Urteil vom 17.3.2015 AZ: VIII ZR 251/14

Führt ein Mieter in einer Wohnung Schönheitsreparaturen durch, obwohl er dazu nicht verpflichtet war, kann er nachträglich vom Vermieter keine erneuten Schönheitsreparaturen verlangen, weil er selbst die Arbeiten schlecht ausgeführt hat.

In dem zugrunde liegenden Fall führten die Mieter einer Wohnung Schönheitsreparaturen aus, obwohl sie dazu laut dem Mietvertrag nicht verpflichtet waren. Die Arbeiten wurden jedoch so schlecht ausgeführt, dass zum Beispiel Nahtstellen an der Tapete und „Tropfnasen“ beim Anstrich von Heizkörpern und Türen erkennbar waren. Die Mieter waren mit ihrer Arbeit so unzufrieden, dass sie von ihrem Vermieter eine erneute Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangten. Da sich dieser weigerte, erhoben die Mieter Klage. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht verneinten einen Anspruch auf erneute Schönheitsreparaturen. Dagegen richtete sich die Revision der Mieter.

Der BGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Die Mieter hätten keinen Anspruch auf erneute Schönheitsreparaturen. Der Anspruch habe sich nicht daraus ergeben, dass die Mieter nicht geschuldete Schönheitsreparaturen schlecht ausgeführt haben.

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Unbegründete Abmahnung kein Beseitigungsanspruch

BGH Urteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 139/07, AG Köln – Urteil vom 22. März 2006 – 217 C 206/05, LG Köln – Urteil vom 3. Mai 2007 – 1 S 150/06,

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung im Wege der Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann.

Dem heute verkündeten Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben teilte die Beklagte ihm mit, dass sie eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte sie ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Kläger macht geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu „beseitigen„, hilfsweise sie zu unterlassen; weiter hilfsweise begehrt er die Feststellung ihrer Unrechtmäßigkeit.

Die Vorinstanzen haben die Klage als unzulässig abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dahingestellt bleiben kann, ob die von der beklagten Vermieterin ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war. Auch in einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt durch die Abmahnung für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.

Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lässt sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen. Im Arbeitsrecht wird dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen ist jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht – wenn überhaupt – jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße besteht.

Die hilfsweise erhobene Feststellungsklage ist unzulässig, weil eine solche Klage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO nur die Feststellung eines Rechtsverhältnisses zum Gegenstand haben kann. Dem Kläger ging es aber nicht darum, die mietvertragliche Zulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache oder dessen Grenzen klären zu lassen. Vielmehr wollte er mit seinem Feststellungsbegehren lediglich die Tatsache geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Vertragsverletzung begangen hat oder nicht; dies kann jedoch nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.

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Bei Mieterhöhungsverlangen für Einfamilienhaus ist Mietspiegel Begründungsmittel

Landgericht Berlin Urteil vom 27.04.2016 Az.: 65 S 209/15

Das Landgericht Berlin entschieden, dass der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auf den einschlägigen Mietspiegel stützen kann, obwohl dort geregelt ist, dass solche Wohnungen bzw. Einfamilienhäuser aus dem Geltungsbereich ausgenommen werden.

Ausweislich der Gesetzesbegründung sei der Vermieter in der Wahl des Begründungmittels frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel wie im konkreten Fall keine Angaben für die Wohnung enthalte. Der Vermieter könne sich daher ohne Einschränkungen auf eines der in der relevanten Vorschrift genannten Begründungsmittel beziehen.

Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter solle formal sicherstellen, dass der Mieter die sachliche Berechtigung der Erhöhung prüfen könne. Der Mieter solle konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung erhalten, ohne dass an die Begründung überhöhte Anforderungen gestellt werden dürften. Diesen Anforderungen werde das Erhöhungsverlangen des Klägers gerecht, denn es enthalte alle Angaben, die der Mieter für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigte.

Es sei den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen. Der Zusatz im Mietspiegel, dass Einfamilienhäuser ausgenommen seien, werde erst in der Beurteilung der materiellen Berechtigung relevant.

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Berliner Mietspiegel 2015 reicht als Begründungsmittel für Mieterhöhungen

Landgericht Berlin Urteil vom 07.07.2016 Az. 67 S 72/16 und Urteil vom 09.08.2016 Az. 18 S 111/15

Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde vom Landgericht Berlin in zwei Berufungsverfahrenals einfacher Mietspiegel zur Anwendung gebracht. Es wurde ausdrücklich offen gelassen, ob der Mietspiegel als qualifiziert im Sinne der gesetzlichen Vorgaben anzusehen ist. Er ist nach den Entscheidungen jedenfalls ausreichend, um ihn als einfachen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.

Der Mietspiegel sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt, was bereits nach der Lebenserfahrung dafür spreche, dass die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abgebildet werde.

Das Gericht sieht zwar den Umstand, dass die Interessenvertreter der Vermieter den Mietspiegel – anders als noch 2013 – nicht mehr umfassend anerkennen. Besonderer Bedeutung wird aber der Anerkennung durch das Land Berlin zugemessen sowie der weitgehenden praktischen Akzeptanz.

Auch aufgrund der Entstehungsgeschichte des Mietspiegels könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Daten unter Verstoß gegen anerkannte wissenschaftliche Grundsätze erhoben worden wären. Denn es sei davon auszugehen, dass derartige Mängel bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern offenbar geworden wären. Eine andere Beurteilung käme nach Ansicht des Gerichts nur dann in Betracht, wenn wissenschaftliche Bedenken in der Entstehungsphase nicht zur Kenntnis genommen oder unterdrückt worden wären. Dies sei aber ausweislich der dokumentierten Erstellungshistorie nicht ersichtlich.

In beiden Verfahren konnten sich die klagenden Vermieter mit einer Mieterhöhung daher durchsetzen.

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Einwendungsausschluss des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung erfasst auch nicht umlagefähige Positionen BGH Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15)

Bundesgerichtshof Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15)

Der gesetzlich geregelte Ausschluss des § 556 Abs. 3 BGB, nach dem der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters nur bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang geltend machen kann, umfasst auch nicht umlagefähige Betriebskosten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15) entschieden.

Im konkreten Fall ging es um nicht umlagefähige Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft für die an den klagenden Mieter vermietete Eigentumswohnung des beklagten Vermieters. Derartige Fehler kommen oft vor, wenn Wohnungseigentümer die Wohngeldabrechnung der WEG zur Grundlage einer Betriebskostenabrechnung machen. Hier werden oftmals fehlerhaft die nicht umlagefähigen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Rücklagen in die Betriebskostenabrechnung mit aufgenommen, obgleich der Vermieter diese Kosten alleine tragen muß.

Folge der gerichtlichen Entscheidung ist, dass der Mieter mit allen Einwendungen gegen eine ihm übersandte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist ausgeschlossen ist, auch wenn die Abrechnung Positionen enthält, die an sich von dem Mieter nicht zu tragen sind.

Der Bundesgerichtshof begründet seine Auffassung mit der Ausgewogenheit der Rechte von Vermieter und Mieter. Die gesetzliche Bestimmung stelle dem Nachforderungsausschluss des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist den Einwendungsausschluss des Mieters gegenüber. Damit solle erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe. Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre aber nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gelte umso mehr, weil die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig sei.

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Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen aktuelles BGH Urteil vom 13.07.2016 Az: VIII ZR 296/15

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.07.2016 (Az. VIII ZR 296/15) entschieden, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch dann wirksam ist, wenn sie wegen älterer Mietrückstände erfolgt.

Die Kündigung war durch die Klägerin auf § 543 Abs. 2. S. 1 Nr. 3 b) BGB gestützt worden. Nach dieser Regelung liegt ein wichtiger zur sofortigen Kündigung berechtigender Grund vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im konkreten Fall zahlte die Mieterin die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht, nach einer Mahnung im August 2013 kündigte die Klägerin dann das Mietverhältnis im November 2013 fristlos.

Die Vorinstanz war noch der Ansicht, dass die Kündigung wegen der für allgemeine Dauerschuldverhältnisse geltenden Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB unwirksam sei, wonach nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat aber nun erstmals entschieden, dass diese Vorschrift neben den speziellen Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht keine Anwendung findet. Bereits der Wortlaut spreche gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung, auf die allgemeine Vorschrift werde auch nicht verwiesen. Der Gesetzgeber habe zudem bei der Gesetzesbegründung die Ansicht vertreten, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und daher kein Bedürfnis für eine zeitliche Festlegung bestehe.

In diesem Fall seien jedoch keine Anhaltspunkte für eine Verwirkung gegeben. Vielmehr habe die Vermieterin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen.

Hinweis: Neben der fristlosen Kündigung sollte immer auch an eine hilfsweise auszusprechende fristgemässe Kündigung gedacht werden.

Das Urteil ist im Hinblick auf die Anwendbarkeit des § 314 BGB zu begrüssen. Noch nicht entschieden ist die gleiche Frage beim Eigentümerwechsel. Hier wäre fraglich, ob der neue Eigentümer sich auf die alten Mietrückstände beim alten Vermieter beziehen kann und hierauf eine Kündigung stützen kann. Siehe hierzu auch den Beitrag zum Eigentümerwechsel. http://mietrechtaktuell.com/eigentuemerwechsel

 

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Keine Zweckentfremdung bei Airbnb Vermietung von Ferienwohnungen/Anspruch auf Erteilung von Ausnahmegenehmigungen für Ferienwohnungszwecke bei Zweitwohnungen

Urteile der 6. Kammer Verwaltungsgericht Berlin vom 9. August 2016 (VG 6 K 91.16, VG 6 K 151 und VG 6 K 153.16)

Das Verwaltungsgericht Berlin hat entschieden, dass die Vermietung einer Zweitwohnung nicht gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt.

Die Berliner Bezirksämter müssen sogar für die zeitweise Vermietung von Zweitwohnungen für Ferienzwecke Ausnahmegenehmigungen nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz erteilen.

Die Kläger waren Eigentümer von Zweitwohnungen in den Berliner Bezirken Friedrichshain und Pankow. Ihren jeweiligen Hauptwohnsitz haben sie in Dänemark, Italien und in Rostock. Sie nutzen ihre – z.T. kreditfinanzierten – Zweitwohnungen anlässlich beruflich bedingter oder privater Aufenthalte in Berlin. Für die in der übrigen Zeit geplante vorübergehende Vermietung dieser Wohnungen an Touristen beantragten sie bei den jeweiligen Bezirksämtern Ausnahmegenehmigungen; eine solche Genehmigung ist nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz für eine nach Tagen oder Wochen bemessene kurzzeitige Vermietung erforderlich.

Die gegen die ablehnenden Entscheidungen gerichteten Klagen hatten vor der 6. Kammer des Verwaltungsgerichts Erfolg. Die Kläger hätten einen Anspruch auf die entsprechende Ausnahmegenehmigung. Zwar fielen sie mit der beantragten Nutzung grundsätzlich ebenfalls unter das Zweckentfremdungsverbot. Die Voraussetzungen für eine Genehmigung seien hier aber jeweils erfüllt, weil schutzwürdige private Interessen hier dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums vorgingen. Denn durch die Vermietung als Ferienwohnung während der Abwesenheit der Eigentümer trete ein Wohnraumverlust gerade nicht ein. Zwar falle auch ein Leerstand grundsätzlich unter das Verbot der Zweckentfremdung; dies gelte für Zweitwohnungen aber gerade nicht. Auf die Wohnraumversorgung der Bevölkerung wirke es sich also gerade nicht aus, wenn die Zweitwohnung während der Abwesenheit der Inhaber als Ferienwohnung vermietet werde oder leer stehe. Anhaltspunkte für eine missbräuchlich inne-gehaltene Zweitwohnung bestünden jeweils nicht.

Das Gericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

 

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Zweckentfremdungsverbot Berlin verfassungsgemäß

Urteile der 6. Kammer Verwaltungsgericht Berlin vom 8. Juni 2016 (VG 6 K 103.16)

Das in Berlin geltende Verbot der Zweckentfremdung ist verfassungsgemäß.

In Berlin gilt seit Ende 2013 ein grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) i.V.m. der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO). Für Ferienwohnungen gilt das Verbot unter bestimmten Voraussetzungen nach einer Übergangsfrist erst seit dem 1. Mai 2016. Zu Inhalt und Umfang der gesetzlichen Regelungen verweise ich auf:

http://mietrechtaktuell.com/zweckentfremdungsverbot-berlin

Die Kläger vermieten gewerblich Ferienwohnungen. Sie begehrten mit ihrer Klage die Erteilung sog. Negativatteste. Hierdurch sollte bestätigt werden, dass für die Nutzung von Räumen keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Die Kläger sind der Auffassung, die Verordnung halte sich nicht im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung. Zudem verstoße das ZwVbG gegen die Berufsfreiheit und die Eigentumsgarantie; auch sei der allgemeine Gleichheitsgrundsatz verletzt.

Die 6. Kammer des Verwaltungsgerichts folgte den Klägern nicht. Die betreffenden Wohnungen seien vom Gesetz erfasst. Der Senat von Berlin habe wirksam die Feststellung getroffen, dass die Voraussetzungen eines Zweckentfremdungsverbots im gesamten Stadtgebiet erfüllt seien. Die Nutzung von Wohnraum zur gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen stelle eine nach dem ZwVbG verbotene Zweckentfremdung dar.

Die neue Rechtslage verletze die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufsfreiheit nicht. Denn die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen sei weiterhin möglich; sie dürfe lediglich nicht in geschütztem Wohnraum betrieben werden. Das sei gerechtfertigt, um der unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Auch die schutzwürdigen Eigentümerinteressen gemäß Art. 14 Abs. 1 GG blieben gewahrt. Aus der Eigentumsgarantie folge kein Anspruch, den Wohnraum mit der größtmöglichen Gewinnerwartung nutzen zu dürfen. Den berechtigten Belangen der gewerblichen Anbieter von Ferienwohnungen sei durch die Einräumung einer zweijährigen Übergangsfrist ausreichend Rechnung getragen worden. Zudem könne – worüber hier nicht zu befinden gewesen sei – in Ausnahmefällen eine Genehmigung erteilt werden. Der allgemeine Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG sei nicht verletzt. Für die Zukunft habe der Gesetzgeber sowohl die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen als auch die gewerbliche und berufliche sonstige Nutzung von Wohnräumen gleichermaßen verboten. Die unterschiedlichen Übergangsregelungen für bereits bestehende Nutzungen seien sachgerecht, weil die Vermietung von Ferienwohnungen kurzfristig erfolge und sich an wechselnde Feriengäste richte, während die Nutzung von Wohnraum für gewerbliche und berufliche sonstige Zwecke auf längerfristige Geschäftsbeziehungen angelegt sei.

Die Kammer hat jeweils die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Wir beraten Sie gerne.

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Feststellungsklage bei Eigenbedarf Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich

Die Klage des Vermieters auf Feststellung, dass das Mietverhältnis (durch eine Eigenbedarfskündigung) beendet sei, ist oft schon vor Ablauf der Kündigungswiderspruchsfrist (§ 574 b Abs. 2 BGB) zulässig.
LG Berlin, Urteil vom 9.9.03 – 65 S 185/02 –

Das Landgericht Berlin erachtet die Klage als unbegründet, soweit die Kläger die Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses verlangen. Die Feststellungsklage ist allerdings zulässig. Es verdrängt die Möglichkeit einer Klage auf künftige Leistung das Feststellungsinteresse nicht (RGZ 113, 410, 411; BGHZ 2, 250, 252; BGH NJW 1986, 2507) und eine Klage auf Räumung war zum Zeitpunkt der Erhebung der Feststellungsklage nicht möglich.

Der Streit über die Wirksamkeit der Kündigung ist auch ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis, durch dessen Klärung die Gefahr einer Unsicherheit beseitigt werden kann. Erforderlich ist, dass die Mieter den Kündigungsgrund bestreiten. Auch ein nur „vorsorgliches“ Bestreiten führt dazu, dass das von den Klägern als Vermieter geltend gemachte Recht streitig ist. Die Beklagten wollten damit nämlich erreichen, dass das Gericht bei Zulässigkeit des Antrages über den Fall materiell entscheidet und gerade auf Grund ihres Bestreitens das Begehren der Kläger abweist.

Wäre der Anspruch nicht streitig, fehlt ein Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellungsklage und die Beklagten mussten nicht befürchten, verurteilt zu werden, sie hätten – wenn sie den Eigenbedarf des Klägers zu 1) für gegeben halten – den Anspruch sogar sofort anerkennen müssen. Ist der Anspruch dagegen streitig, begründet bereits dies das Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellungsklage (BGH a.a.O.).

Die Klage war nach Ansicht der erkennenden Kammer auch vor Ablauf der Widerspruchsfrist zulässig. Bezüglich der Klage auf künftige Räumung ist in Schrifttum und Literatur außerordentlich umstritten, ob vor Ablauf der Widerspruchsfrist geklagt werden darf (dagegen: LG Kempten WM 1993, 45; Sternel: Mietrecht, 3. Aufl. V Rn. 34; ders.: Mietrecht aktuell Rn. 1435; dafür: LG Berlin MM 1991, 28; Fischer in: Bub/Treier: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. VIII Rn. 31). Die Frage stellt sich jedoch ausschließlich im Hinblick auf ein Rechtsschutzbedürfnis des Vermieters, denn vor Ablauf der Widerspruchsfrist ist der Mieter nicht verpflichtet, zur Kündigung Stellung zu nehmen und äußert er sich nicht, besteht für den Vermieter kein Anlass zur rechtlichen Klärung. Wenn der Vermieter klagt, tut er dies auf eigenes Risiko. Äußert sich der Mieter jedoch, besteht nach wohl überwiegender Ansicht (Bub/Treier a.a.O.; OLG Karlsruhe NJW 1984, 2953; LG Berlin ZMR 1992, 346) Anlass zur Klageerhebung.

Eine Verkürzung der Mieterrechte tritt hierdurch entgegen der Ansicht der Beklagten und des Amtsgerichts nicht ein. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist mit einem Prozess verschont zu werden, wenn er bereits bei Ausspruch der Kündigung deren Wirksamkeit in Zweifel zieht. Auch steht dem Feststellungsinteresse nicht entgegen, dass der Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder dem Schluss der letzten mündlichen Verhandlung vorliegen muss. Denn das Gericht kann nur den derzeit gegebenen Eigenbedarf beurteilen, und auch nur über diese Sachlage ergeht eine Entscheidung. Nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingetretene Veränderungen wie der Wegfall des Eigenbedarfs oder der Eintritt einer sozialen Härte können von den Beklagten in einem – gegebenenfalls dann zu führenden Räumungsverfahren – weiter geltend gemacht werden. Die Rechtskraft eines Feststellungsurteils bezieht sich nur auf die Tatsachen, die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorlagen und nicht auf eine eventuell später eintretende Unwirksamkeit der Kündigung. …

Fazit: Als Vermieter kann man mit einer gerichtlichen Feststellungsklage den Streit um die Wirksamkeit der Kündigung bereits vor Ablauf der Widerspruchsfrist klären lassen, wenn dieser im Streit steht.

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Wohnraum- oder Gewerbemietverhältnis? GmbH als Mieter (BGH Urt.v.16.7.2008, VIII ZR 282/07; BGH vom 09.07.2014 VIII ZR 185/14)

Vielfach werden gemischte Mietverhältnisse geschlossen und es ist streitig, ob Wohnraum- oder Gewerbemietrecht anzuwenden ist.

Kann der Mieter die Räume zu Wohn- und zu Gewerbezwecken nutzen (Ladenlokal mit anliegender Wohnung) liegt ein Mischmietverhältnis vor. Dann ist zu prüfen, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Der Schwerpunkt bestimmt dann, ob die Vorschriften über die Wohnraummiete oder die der Geschäftsraummiete zur Anwendung kommen (Überwiegenstheorie des BGH, ZMR 1986, 278).

Dabei soll der „wahre“ Vertragszweck maßgebend sein. Ein diesem Vertragszweck entgegenstehender vorgetäuschter Vertragszweck bleibt unbeachtlich.

Mietet eine GmbH ein Wohnhaus an, das der Geschäftsführer bewohnt und als Büro für den Geschäftsbetrieb benutzt, ist Gewerbemietrecht anwendbar (BGH Urt.v.16.7.2008, VIII ZR 282/07).
Gleiches galt im Fall eines Rechtsanwalts, der seine überwiegenden Einkünfte aus dem Betrieb der in dem Mietobjekt befindlichen Kanzlei erzielte. Auf die Wohnfläche, die in diesem Fall die gewerbliche Nutzfläche überwog, kam es nicht an (BGH ZMR 1983, 211).

Zuletzt hat der BGH mit der Entscheidung vom 09.07.2014 Az: VIII ZR 376/13 eine rechtliche Einordnung vorgenommen. Danach ist für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur Wohnnutzung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheident (BGH Urteile vom 15,11.1978 Az: VIII ZR 14/78; vom 13.02.85 Az: VIII ZR 36/84; vom 21,04,1997 Az: VIII ZR 212/96; OLG Stuttgart NJW 1986, 322 ff.).

Weiter heißt Leitsatz b) „Dem Berufungsgericht ist allerding darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht -wie auch sonst bei Abgrenzung von Geschäfts- und Wohnraummiete (…; vom 13. Februar 1985 – VIII ZR 36/84, aaO., OLG Stuttgart NJW 1986, 322, 323 jeweils mwN) auf den Vertragszweck abzustellen ist.

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Eigentümer darf Wohnung an Feriengäste vermieten

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist eine zulässige Wohnnutzung, es sei denn, die Teilungsklärung bestimmt etwas anderes oder die Wohnungseigentümer haben etwas anderes vereinbart. (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09)

Hintergrund
Der Eigentümer zweier Wohnungen in Berlin vermietet diese tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Geschäftsreisende und vergleichbare Kurzzeit-Mieter. Die Wohnanlage besteht aus 92 Wohnungen.
In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste zu untersagen. Hiergegen hat der Eigentümer der betreffenden Wohnungen Anfechtungsklage erhoben. Er ist der Meinung, diese Form der Vermietung halte sich im Rahmen der ordnungsgemäßen Nutzung seiner Wohnungen.

Entscheidung
Der BGH gibt dem anfechtenden Eigentümer Recht und erklärt den Beschluss für nichtig.
Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre.

Der Wohnungseigentümer ist nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Entscheidend ist, dass eine anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist An diesem Maßstab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage vorherrscht.

Der durch die Vermietung an Feriengäste bedingte häufige Wechsel des Mieters führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich deutlich von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben. Nicht gelten lässt der BGH auch das Argument, dass sich durch die Vermietung an Feriengäste häufiger fremde Personen in der Anlage aufhalten. Eigentümer könnten auch Besuch empfangen. Dann seien auch Fremde im Haus. Ebenso sieht der BGH keine Anhaltspunkte dafür, dass die Kurzzeitmieter mit dem Gemeinschaftseigentum weniger sorgsam umgehen als Dauerbewohner.

Wenn die Wohnungseigentümer eine Nutzungsart, die nach den genannten Kriterien zulässig ist, verhindern wollen, müssen sie die von ihnen nicht erwünschten Formen der Nutzung in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung ausschließen oder darin unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen.

Hinweis:

Der Mieter ein Wohnung ist nach ständiger Rechtsprechung nicht zur Untervermietung seiner gemieteten Wohnung an Feriengäste ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters berechtigt.

Aufgrund der Vermietung von schätzungsweise mehr als 30.000 Wohnungen an Feriengäste wurde in Berlin inzwischen das Zweckentfremdungsverbotsgesetz nebst einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung erlassen. Dem ohnehin angespannten Wohnungsmarkt in Berlin wurden schlicht zu viele Wohnungen durch solche Kurzzeitmietverhältnisse entzogen.

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Widerrufsrecht im Mietrecht beachten

Mit dem am 13. Juni 2014 in Kraft getretenen Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung ist das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen auch auf das Mietrecht ausgeweitet worden.

Ein solches Widerrufsrecht besteht allerdings nur, wenn es sich bei einem Mietvertrag entsprechend § 312 Abs. 1 BGB um einen Verbrauchervertrag im Sinne des §§ 310 Abs. 3 BGB handelt, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat. Hierfür muss der Vermieter die Unternehmereigenschaft besitzen. Ob danach private Vermieter als Unternehmer anzusehen sind, ist noch ungeklärt.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. Oktober 2001 (XII ZR 63 / 01) ist die Verwaltung eigenen Vermögens nicht als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren. Nach Auffassung des BGH soll der Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte ausschlaggebendes Kriterium für die Abgrenzung zwischen einer privaten und einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung sein. Bei der Vermietung von Immobilien soll es daher nicht auf die Größe der Immobilie selbst ankommen, sondern auf Umfang, Komplexität und die Anzahl der ihrer Verwaltung verbundenen Vorgänge. Brauchbare Kriterien für die Abgrenzung enthält die Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht.

Das Landgericht Waldshut-Tiengen hat in seinem Urteil vom 30. April 2008 (Az. 1 S 27 / 07) die Vermietung von acht Wohnungen in einem Wohngebäude als eine bloße Verwaltung eigenen Vermögens qualifiziert.

Ähnlich hat das Oberlandesgericht Düsseldorf am 12.1.2012 (Az. 24 U 72 / 09) für die Vermietung von fünf Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten durch Beschluss entschieden.

Hingegen hat das Amtsgericht Hannover in seinem Urteil vom 24.9.2009 (Az. 414 C6115 / 09) entschieden, dass auch private Vermieter unternehmerisch tätig seien, zumindest dem Grundsatz nach. Für eine unternehmerische Tätigkeit spreche es, wenn der Vermieter als planvoll am Wohnungsmarkt tätiger Anbieter erscheine und erkennbar die Entscheidung getroffen habe, zumindest einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen zu erzielen, so dass die Schwelle zum „Gelegenheitsvermieter“ überschritten sei. Als Beispiel einer privaten Vermögensverwaltung hat das Amtsgericht die Vermietung lediglich einer einzelnen Einliegerwohnung genannt.

Demnach sollte jeder Vermieter, der mehr als eine Einheit vermietet, vorsichtshalber davon ausgehen, von der Rechtsprechung als Unternehmer im Sinne des §§ 14 BGB angesehen zu werden.

Der zur Umsetzung der EU-Richtlinie neu eingeführte § 312 Abs. 4 BGB regelt, dass nicht alle Vorschriften der Verbraucherrechts-Richtlinie auf Verträge über Wohnraum anwendbar sind. Insbesondere bei der Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wird die Anwendung der Vorschriften beschränkt, jedenfalls dann, wenn der Mieter die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hat. In diesem Fall steht ihm kein Widerrufsrecht zu. Bei langfristig angedachten Wohnungsmietverträgen wird es selten vorkommen, dass der Mieter die Wohnung nicht besichtigt hat.

Wird jedoch der Vertrag gemäß § 312 c BGB im Rahmen eines Fernabsatzvertrages oder gemäß § 312 b BGB außerhalb von den Geschäftsräumen des Vermieters oder dessen Vertreter abgeschlossen, so besteht das Widerrufsrecht. Dies betrifft meist Ferienwohnungen und sonstige Wohnungen zur Kurzzeitmiete. Den Vermieter treffen zudem weitere Informationspflichten.

Er musste Mieter über folgende Punkte informieren:
• Die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung
• die Identität, Anschrift und Telefonnummer des Vermieters
• die Höhe der monatlichen Miete
• die Zahlungsmodalitäten und den Vertragsbeginn
• das Bestehen des gesetzlichen Mängel- Haftungsrechts (Mietminderung, Schadensersatz und Aufwendungsersatz)
• die Kündigungsmöglichkeiten bei unbefristeten Verträgen und die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen
• die Bedingungen der Kaution
Erfüllt der Vermieter diese Informationspflicht nicht, verletzt er seine vorvertraglichen Nebenpflichten. Für daraus entstehende Schäden kann der Mieter Ersatz verlangen. Die Erfüllung der Informationspflichten hat jedoch keine Auswirkungen auf die Widerrufsfrist.

Der Vermieter muss seinen Mieter über das Widerrufsrecht insbesondere in folgenden Fällen belehren:
• Mieterhöhungen nach § 557 BGB
• Vereinbarungen über Betriebskosten
• Kautionsvereinbarungen
• Aufhebungsvereinbarungen
• Modernisierungsvereinbarungen
• Nachträgliche Vereinbarungen (zum Beispiel über Schönheitsreparaturen)

Streitig oder problematisch ist das Widerrufsrecht in folgenden Fällen:

• Mieterhöhungen nach § 558 BGB und daher bei der Mietanpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermietervereine, insbesondere Haus & Grund vertreten die Rechtsansicht, dass keinWiderrufsrecht bestünde, da dem Mieter hier schon nach § 558b BGB eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingeräumt wird. Diese Regelung diene bereits dem Verbraucher-/Mieterschutz und gehe daher als Spezialvorschrift den Regelungen des Widerrufsrechts vor.

Hiergegen ist einzuwenden, dass dem Verbraucher bezüglich seiner eigenen Zustimmungserklärung ein Widerrufsrecht eingeräumt werden soll, diese erst zum Ablauf der Überlegungsfrist geschuldet ist und der Gesetzgeber in Kenntnis des § 558 BGB die Überlegungsfrist in §312 Abs. 3 BGB nicht berücksichtigt und das neue Widerrufsrecht somit nichts mit der Überlegungsfrist zu tun hat.

Mieteranwälte lassen den Mieter als Verbraucher daher die Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung am letzten Tag der Überlegungsfrist abgeben und erklären dann nach Ablauf der Klagefrist den Widerruf der Zustimmungserklärung. Der Vermieter muß dann erneut eine Mieterhöhungserklärung abgeben und dieses Mal das Widerrufsrecht beachten.

• Mieterhöhungen nach § 559 BGB, da es sich hierbei um einen gesetzlichen Anspruch und keine Vereinbarung handelt.

• Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB, da diese keine Vereinbarungen sind, sondern von beiden Seiten einseitig vorgenommen werden können.

• Vor Gericht abgeschlossene Vergleiche.

Steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu, kann er innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss bzw. Vertragsänderung oder-ergänzung formlos widerrufen. Belehrt der Vermieter seinen Mieter erst nach Vertragsschluss bzw. Vertragsänderung oder-ergänzung, beginnt die Widerrufsfrist erst ab dem Zugang der nachträglich erteilten Widerrufsbelehrung zu laufen. Belehrt er überhaupt nicht, so beträgt die Widerrufsfrist 1 Jahr und 14 Tage.

Der Mietvertrag bzw. die Vertragsänderung oder -ergänzung muss nach Ausübung des Widerrufsrechts  rückabgewickelt werden. Beide Seiten müssen die jeweils empfangenen Leistungen innerhalb von 14 Tagen zurückerstatten. Der Vermieter muss also beispielsweise dem Mieter sämtliche im Zusammenhang mit dem Mietvertrag erhaltenen Zahlungen zurückgewähren.

Der Mieter hingegen kann die tatsächliche Nutzung der Wohnung nicht herausgeben. Er schuldet dem Vermieter aber nur dann einen Wertersatz, wenn der Vermieter den Mieter hierüber im Rahmen der Widerrufsbelehrung belehrt hat.

Da die meisten Musterverträge aber auch Mieterhöhungen und sonstige nachträglichen Vereinbarungen keine Widerrufsbelehrung enthalten, ist das Widerrufsrecht kein unbeachtliches Risiko.

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Vermietung an Feriengäste durch Eigentümer oder Mieter

Die Vermietung einer Eigentumswohnung durch den Wohnungseigentümer an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist eine zulässige Wohnnutzung, es sei denn, die Teilungsklärung bestimmt etwas anderes oder die Wohnungseigentümer haben etwas anderes vereinbart. (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09)

Anders dagegen hat der BGH bei einem Mieter in einem gegen diesen gerichteten Räumungsrechtsstreit entschieden. Das LG Berlin hatte für die nach Tagen oder Wochen bemessene Untervermietung der ganzen Wohnung eine unbeschränkte Untermieterlaubnis ausreichen lassen und die fristlose Kündigung des Vermieters für unwirksam gehalten (LG Berlin v. 19.6.2013 – 65 S 449/12). Der BGH ein Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben und entschieden, dass die Vermietung an Feriengäste keine normale Wohnnutzung ist. Die Vermietung von Wohnraum finde üblicherweise auf „unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum“ statt; „hiervon unterscheidet sich die Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend“, (BGH v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13).

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Mieter Verjährungsfrist für Schaden am Gemeinschaftseigentum

Für Schadensersatzansprüche einer WEG gegen den Mieter eines Miteigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten nicht. Es gelten §§ 195, 199 BGB und daher 3 Jahre ab Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände, maximal jedoch 10 Jahre ab Entstehung des Anspruchs (BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 349/10).

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