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Tag-Archiv: Stefan Göttlich Rechtsanwalt

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Zurückbehaltungsrecht in Mietsachen

Zurückbehaltungsrecht in Mietsachen

Zurückbehaltungsrechte in Mietsachen sind weiter ein Dauerthema, weil diese bei Mängeln der Mietsache als letzter Notanker herangezogen werden, um einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand zu beseitigen.

Der BGH hat (durch BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14) in einer Wohnungsmietsache zur Höhe eines solchen Zurückbehaltungsgrechts Stellung genommen. Der BGH führt aus, dass bei der Bemessung des Leistungsverweigerungsrechts die Besonderheiten des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis zu beachten sind. Denn dabei kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden, während dem Äquivalenzverhältnis für bereits abgelaufene Zeitabschnitte bereits dadurch Rechnung getragen ist, dass der Mieter nur eine geminderte Miete zahlen muss. Das Zurückbehaltungsrecht kann nicht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder Kosten für die Mangelbeseitigung bemessen werden. Insbesondere muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels und der Beseitigungskosten stehen, so dass das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich betragsmäßig begrenzt ist.

Ferner finden sich in vielen Mietverträgen Klauseln, die ein Zurückbehaltungsrecht erst für die Zukunft vorsehen, wenn der Mieter die Ausübung dieses Rechts zuvor angekündigt hat, wie z.B.:

„Der Mieter kann gegenüber der Miete mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht an der Miete nur ausüben, wenn er dieses mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat und sich mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet.“

 Hierzu OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 22.12.2004 – 2 U 34/04, NZM 2005, 359

Leitsätze
1. Die Klausel in einem Formularmietvertrag über Geschäftsräume, wonach der Mieter gegenüber der Miete mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht an der Miete nur ausüben kann, wenn er dieses mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat, ist wirksam, da sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Denn sie enthält kein generelles Aufrechnungsverbot, sondern trägt nur dem berechtigten Interesse des Vermieters Rechnung, sich gegen eine überraschende Aufrechnung und damit gegen einen ihn unvorbereitet treffenden Ausfall der laufenden Einnahmen aus der Vermietung zu schützen

2. Eine solche Klausel führt – jedenfalls im Bereich der gewerblichen Miete – auch dann zu keiner unangemessenen Benachteiligung des Mieters, wenn sie die Aufrechnungsbefugnis zusätzlich davon abhängig macht, dass sich der Mieter mit seinen Zahlungsverpflichtungen nicht im Rückstand befindet.

Für den Bereich der Wohnraummiete hat der BGH, Urt. v. 4.5.2011 – VIII ZR 191/10, WuM 2011, 418,  hat der BGH genauso entschieden. Danach führt eine bloße Verschiebung der Durchsetzung des Minderungsrechts um ein oder zwei Monate nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, denn diesem bleibt für die vorangegangene Zeit ein Minderungsrecht.

Als unwirksam wurde eine solche Klausel in einem Wohnraummietvertrag jedoch erachtet, wenn sie eine schriftliche Ankündigung der Aufrechnung verlangt (LG Konstanz, Urt. v. 19.12.2013 – 61 S 30/13, NZM 2014, 389), denn § 556b Abs. 2 S. 1 BGB lässt die Ankündigung in Textform genügen. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnraummieters sind gem. § 556b Abs. 2 S. 2 BGB unwirksam.

Generell unwirksam sind Klauseln, die das Mietminderungsrecht des Wohnraummieters in der Weise beschränken, dass er die Minderung nicht durch schlichten Abzug von der Miete vornehmen kann, sondern aktiv im Klagewege durchsetzen muss (BGH, Urt. v. 4.2.2009 – VIII ZR 66/08, WuM 2009, 228).

Hat der Mieter die Aufrechnung gemäß seiner vertraglichen Verpflichtung angekündigt, so kann in der anschließenden Nichtzahlung oder Kürzung der Miete eine konkludente Aufrechnungserklärung oder die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts liegen (BGH, Urt. v. 16.3.2005 – XII ZR 269/01, GuT 2005, 162). Siehe dazu auch die Anmerkung zu LG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.11.1986 – 2/11 S 293/86, PE 1987 Nr. 7, S. 6.

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Übertragung von Instandhaltungspflichten auf den Sondereigentümer

Häufig wird in Teilungserklärungen geregelt, dass bestimmte Gegenstände als Sondereigentum gelten. Damit soll (wohl) erreicht werden, dass für die Instandhaltungskosten nicht die Gemeinschaft als solche, sondern der Sondereigentümer alleine aufkommen muss. Allerdings ist eine entsprechende Zuweisung von Gegenständen, die an sich im Gemeinschaftseigentum stehen, auf den Sondereigentümer dinglich nicht möglich (BGH, Urteil vom 26.10.2012 –  VI ZR 57/12 -); eine Auflistung in einer Teilungserklärung hat nur deklaratorischen Charakter und ändert an der zwingenden Regelung in § 5 Abs. 1 – 3 WEG nichts ( BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12 -).

Um allerdings die Kostentragungspflicht zu verlagern, ist es nicht zwingend notwendig das sachenrechtliche Eigentum auch zu übertragen. Es besteht sehr wohl die Möglichkeit, einem Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum (z.B. der zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnungseingangstür) aufzuerlegen. Allerdings komme es auf die Art und Weise der Regelung an. Die Entwicklung der BGH Rechtsprechung ist äußerst problematisch, weil die Gemeinschaft mit einer Übertragung der Kostentragungspflicht für die Instandsetzung zugleich die Beschlusskompetenz zur Erneuerung als modernisierende Instandsetzung verliert.

In einem vom LG Hamburg zu entscheidenden Fall (Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13 -) hat das Landgericht die Nichtigkeit eines Beschlusses der Gemeinschaft im Hinblick auf eine Regelung über eine bindende Vorgabe des „Wie“ der Instandsetzung angenommen.

Mit der Rechtsprechung des BGH geht auch das LG Hamburg davon aus, dass in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) eine Regelung aufgenommen werden kann, der zufolge Schäden an bestimmten Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums (so nach außen weisende Fenster und Türen) von dem Eigentümer auf eigene Kosten zu beseitigen sind (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -).  Mit der Übertragung der Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer verliert aber der Verband seine Verwaltungszuständigkeit hinsichtlich der Instandsetzung. Damit, so das Landgericht, können weder die übrigen Eigentümer noch der Verband den betroffenen Eigentümer zwingen noch die Maßnahme als solche (wieder) an sich ziehen; für einen solchen Beschluss fehle die Beschlusskompetenz. Alleine der Wunsch zur Einheitlichkeit einer Fassade reiche nicht aus, eine verbleibende Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft anzunehmen; etwas anderes müsste sich direkt aus der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ergeben. Ist dies, wie im vom LG Hamburg zu beurteilenden Fall, nicht der Fall, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig. Im Falle der Übertragung der Instandsetzungspflicht besteht also auch keine Beschlusskompetenz zur Erneuerung mehr und es muß das ursprüngliche (Bsp. Fenster) erhalten bleiben.

LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 133/13 –

Aus den Gründen:

Gründe

I.

Die Parteien streiten um die Gültigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefassten Beschlusses über den zukünftig nur noch zulässigen Einbau von Dreh-/Kippfenstern anstelle der derzeitigen Schwingflügelfenster (Protokoll Anl. K 2).

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat den auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefassten Beschluss mit Urteil vom 06.11.2013 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass es sich bei der Maßnahme nicht um eine modernisierende Instandsetzung im Sinne von §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG handele, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden könne. Vorliegend sei bereits der hinreichende Zusammenhang zwischen der notwendigen oder absehbaren Reparatur und der mit dem Beschluss vorgesehenen Maßnahme nicht gegeben. Die Beschlussfassung sei nicht angesichts eines konkreten Instandsetzungsbedarfs erfolgt, so dass die Maßnahme nicht einer Kosten-/Nutzenanalyse unterzogen werden könne. Die Umgestaltung nach dem angefochtenen Beschluss werde uneinheitlich zu einem ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft erfolgen. Ob und in welchem Umfang zu dem tatsächlichen Durchführungsdatum der beschlossenen Veränderung erhebliche Vorteile durch die beabsichtigte Ausführung der Fenster in dreiflügeliger Drehkipp-Variante bestünden, sei derzeit offen.

Auch wenn durch § 8 Abs. 3 der Teilungserklärung die Instandsetzungs- und Instandhaltungszuständigkeit einschließlich der Zuständigkeit für die vollständige Erneuerung der Fenster auf die einzelnen Eigentümer übertragen werde, könne der Konflikt zwischen der individualisierten Instandhaltungszuständigkeit und der Allgemeingültigkeit der Beschlussfassung über die Gestaltung nicht in der hier erfolgten Weise aufgelöst werden. Aus § 6 Abs. 3 der Teilungserklärung ergebe sich, dass optische Veränderungen der Fassade nur einheitlich erfolgen sollten. Schon wegen des unübersehbaren Übergangszeitraums würde die beschlossene Maßnahme gegen die Festlegung verstoßen. Die Fassade sei nicht bereits jetzt ohnehin uneinheitlich. Die Gliederung der Fassade sei auch nicht durch vor- und zurückspringende Bauteile unterbrochen. Bei der abweichenden Ausführung handele es sich auch nicht um eine Heranführung an den aktuellen Stand oder eine wirtschaftlich sinnvollere Lösung. Die Beklagten trügen selbst vor, dass bereits derzeit vereinzelt Doppelglasscheiben in den zweiflügeligen Schwingfenstern verbaut seien. In den vorhandenen Schwingfenstern wäre auch der Einsatz von Dreifachverglasung möglich. Dass deswegen der umlaufende Rahmen um 45 mm verbreitert werden müsse, rechtfertige nicht den Wechsel zu dreiflügeligen Dreh-/Kippfenstern. Der erforderliche zusätzliche Mittelholm würde die Fensterfläche mindestens ebenso störend verkleinern. Das Vorliegen einer modernisierenden Instandsetzung lasse sich auch nicht daraus begründen, dass die Erneuerung der zweiflügeligen Schwingfenster nach dem Vortrag der Beklagten in etwa doppelt so teuer wie die Anschaffung dreiflügeliger Dreh-/Kippfenster sei. Zudem sei nicht ersichtlich, warum eine Dreifachverglasung überhaupt erforderlich sein solle. Die übrigen Nachteile von Schwingfenstern gegenüber Dreh-/Kippfenstern hätten die Beklagten bei der ursprünglichen Entscheidung für diese Ausführung bewusst in Kauf genommen. Insoweit habe sich der Stand der Technik nicht geändert.

Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 14.11.2013 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 13.12.2013 beim Berufungsgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem am 14.01.2014 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

Die Beklagten tragen vor, dass es sich bei der Regelung um eine modernisierende Instandsetzung handele. Die modernisierende Instandsetzung sei bereits dann zulässig, wenn ein Ausfall oder zumindest partielle Funktionsuntüchtigkeit zu befürchten sei. Ein solcher jedenfalls altersbedingter Instandsetzungsbedarf sei vorliegend vorhanden. Die Wohnanlage sei – was zwischen den Parteien unstreitig ist – 1959 errichtet worden. In dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungen seien seitdem die Fenster nicht ausgetauscht worden und befänden sich in einem Zustand, in dem jederzeit damit gerechnet werden müsse, dass wesentliche Teile unbrauchbar würden, zumal die durchschnittliche Lebenserwartung der eingebauten Schwingfenster bei 30 Jahren liege. Der Einbau von dreiflügeligen Dreh-/Kippfenstern stelle eine technisch bessere Lösung als die vorhandene dar. Die bauseitig eingebauten Fenster seien einfachverglast und entsprächen nicht mehr den heute üblichen Wärmevorschriften und denjenigen des Schallschutzes. In der Nachbarschaft gebe es intensive Lärmquellen, die den Einbau von dreifachverglasten Fenstern angezeigt erscheinen ließen. Wegen des erheblich höheren Gewichts als Einfach- und Zweifachverglasungen müsste die Rahmenbreite eines jeden Elements um 4 cm vergrößert werden, was zu einer Verkleinerung der lichten Öffnung des Fensters von 11,5 % führen würde. Bei dreiflügeligen Dreh-/Kippfenstern mit Mittelholm betrage der Verlust lediglich 5,5 %. Die Dreh-/Kippfenster könnten deutlich leichter gereinigt werden als die Schwingflügelfenster. Zudem seien die Schwingflügel so schwer, dass sie nur äußerst schwergängig zu handhaben seien. Ferner hätten die Schwingfenster in technischer Hinsicht einen schlechten Ruf und seien in etwa doppelt so teurer wie Dreh-/Kippfenster. Die damit einhergehende erhebliche Kostenersparnis reiche bereits für eine modernisierende Instandsetzung aus.

Aus § 6 Abs. 3 GO ergebe sich nicht eindeutig, dass optische Veränderungen der Fassade nur einheitlich erfolgen sollten, da diese Vorschrift nur den Außenanstrich zum Gegenstand habe. Von daher verbleibe es bei der allgemeineren Regelung des § 6 Abs. 1 GO und die Eigentümerversammlung sei berechtigt gewesen, Vorgaben für Veränderungen am künftigen Erscheinungsbild mit einfacher Stimmenmehrheit festzulegen. Die Bedenken des Amtsgerichts, dass das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage unter dem sukzessiven Austausch der instandsetzungsbedürftigen Fenster leide, griffen nicht durch, weil das optische Erscheinungsbild bereits jetzt nicht einheitlich sei. Ein Rückbauanspruch gegen die Wohnungseigentümer S… wegen des vor Jahren eingebauten abweichenden Fensters bestehe nicht. Die Wohnungseigentümer seien gem. § 6 i.V.m. § 5 Abs. 8 GO befugt, generelle Regelungen aufzustellen, auch wenn diese zu optischen Veränderungen des Erscheinungsbildes führen könnten. Im Hinblick auf das hohe Alter der Fenster sei davon auszugehen, dass sämtliche Fenster in Kürze ausgetauscht würden. Selbst wenn es sich bei der beschlossenen Maßnahme um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handele, führe diese nicht zu einer optisch nachteiligen Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage, auch wenn der Fensteraustausch sukzessive erfolge.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 06.11.2013, Aktenzeichen 102b C 14/13, aufzuheben und die Klage abzuweisen,

hilfsweise, die Revision zuzulassen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger trägt vor, dass es sich um eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung handele. Ein Instandsetzungsbedarf hinsichtlich der Fenster sei nicht gegeben. Die Fenster der Wohnanlage seien inzwischen überwiegend doppelt-, einige dreifachverglast. Die Funktionstüchtigkeit der Fenster sei gegeben. Die vorhandenen Fenster, die ohnehin nicht in Richtung Schule ausgerichtet seien, könnten dreifachverglast werden. Lediglich die Verleistung sei eine andere. Zudem sei in dem Beschluss nicht einmal eine Dreifachverglasung beschlossen worden. Die Instandsetzungsmaßnahmen könnten nicht mit dem Alter der jeweiligen Bestandteile des Gemeinschaftseigentums begründet werden. Dreiflügelige anstelle der zweiflügeligen Fenster stellten keine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme dar. Die vorhandenen Fenster seien weder schwer zu reinigen noch schwergängig handhabbar. Der Beschluss führe zu einer zeitlich nicht eingrenzbaren Beeinträchtigung der Fassade. Optische Veränderungen der Fassade könnten gem. § 6 Abs. 3 GO nur einheitlich erfolgen. Was für den Außenanstrich der Fenster gelte, gelte umso mehr für die Gestaltung der Fenster.

Ergänzend wird auf die im Berufungsverfahren zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Beklagten haben nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 27.03.2014 noch einen Schriftsatz eingereicht, der ihnen nicht nachgelassen war.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht den zu TOP 5.2 auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 gefassten Beschluss darüber, dass bei Erneuerungen der derzeitigen Schwingflügelfenster nur noch die Dreh-/Kippvariante eingebaut werden dürfe, für ungültig erklärt.

1.

Die Parteien bilden keine Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern eine Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft. Dies ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung (Anl. K 3) hat jedoch auf die anzuwendenden gesetzlichen Regelungen keine Auswirkungen, da für das Wohnungserbbaurecht gem. § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG die Regelungen über das Wohnungseigentum entsprechend gelten.

2.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefasste Beschluss ist für ungültig zu erklären, weil er in die Zuständigkeit der einzelnen Wohnungserbbauberechtigten für die Instandsetzung der zu ihrem jeweiligen Sondereigentum gehörenden Fenster eingreift, ohne dass die Gemeinschaftsordnung die Wohnungserbbauberechtigten zu einer derartigen Regelung durch einfachen Mehrheitsbeschluss ermächtigt. Da es hier um das Spannungsverhältnis der Verwaltungszuständigkeit der einzelnen Wohnungserbbauberechtigten für die Instandsetzung der Fenster einerseits und der Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten für die Frage der Fenstergestaltung andererseits geht, ist nach Auffassung der Kammer nicht entscheidend, ob es sich bei dem Gegenstand des angefochtenen Beschlusses materiell um eine modernisierende Instandsetzung (§§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG) handeln würde, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden könnte, wenn die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten für die Instandsetzung der Fenster zuständig wäre und beschließen würde, die vorhandenen Schwingflügelfenster durch Dreh-/Kippfenster zu ersetzen.

  1. a) Durch die in § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung (Anl. K 3) getroffene Regelung, wonach die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten sind, Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen jedoch von dem Wohnungserbbauberechtigten auf seine Kosten zu beseitigen sind, ist die Pflicht zur Instandsetzung, nicht aber auch die Pflicht zur laufenden Instandhaltung der Fenster wirksam auf den jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten übertragen worden (vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09, NJW-RR 2010, 227, Rn. 6 ff., zitiert nach juris zu einer mit § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung wortgleichen Vereinbarung). Die Gemeinschaftsordnung differenziert für Fenster und Türen zwischen der Pflicht zur Instandhaltung (Gemeinschaft) und Instandsetzung (einzelner Wohnungserbbauberechtigter). Die Regelung ist wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Instandsetzung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf den Sondereigentümer kann durch Vereinbarung wirksam erfolgen, sofern darin eine klare und eindeutige Regelung getroffen worden ist (BGH, Urteil vom 02.03.2013 – V ZR 174/11, NJW 2012, 1722, Rn. 7, zitiert nach juris). Dies ist hier der Fall (davon geht auch der BGH im Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09 aus). Unter den Begriff der „Instandsetzung“ fällt grundsätzlich auch die Ersatzbeschaffung schadhafter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht nur deren Reparatur (Vandenhouten in: Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Auflage, § 21 Rdnr. 67).
  2. b) Durch den auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefassten Beschluss wird den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten eine bindende Vorgabe gemacht, wie sie die ihnen obliegende Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster zu erfüllen haben. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass der Beschluss die jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten nicht verpflichtet, die Instandsetzung zeitnah oder binnen einer bestimmten Frist vorzunehmen. Auch zwingt der Beschluss die Wohnungserbbauberechtigten nicht dazu, die Instandsetzung der Fenster zwingend in der Form der Erneuerung vorzunehmen. Vielmehr steht der Beschluss einer Instandsetzung der Fenster im Wege der Reparatur nicht entgegen. Lediglich für den Fall der Instandsetzung in Form der Erneuerung der Fenster schreibt der Beschluss den Wohnungserbbauberechtigten vor, dass Fenster in der Dreh-/Kippvariante entsprechend dem Beispiel der Familie S…, Haus, OG eingebaut werden müssen. Dies beinhaltet zugleich das Verbot, die vorhandenen Schwingflügelfenster im Zuge der Sanierung durch neue Fenster derselben Ausführungsart zu ersetzen.
  3. c) Für die Vorgabe zum „Wie“ der den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten obliegenden Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss bedarf die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten nach Auffassung der Kammer einer Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung, an der es hier fehlt.

Die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten hat aufgrund der in § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung erfolgten Übertragung der Instandsetzungspflicht hinsichtlich der Fenster auf die einzelnen Wohnungserbbauberechtigten ihre Verwaltungszuständigkeit für diesen Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums (nur hinsichtlich der Instandsetzung) verloren. Durch die Delegation der Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungserbbauberechtigten hat die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten auch die Befugnis übertragen zu entscheiden, was wann zu tun ist. Die übrigen Wohnungserbbauberechtigten haben damit bezüglich der Instandsetzung der Fenster grundsätzlich keine Befugnisse mehr und können beispielsweise den betreffenden Sondereigentümer nicht durch Beschluss zur Durchführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten zwingen oder die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten an sich ziehen, wenn der betreffende Eigentümer trotz bestehenden Instandsetzungsbedarfs untätig bleibt. Ein gleichwohl gefasster Beschluss wäre mangels genereller Beschlusskompetenz nichtig (BayObLG, ZMR 2004, 841; ZWE 2005, 96; Bärmann/Klein, WEG, 11. Auflage, Anh. § 10 Rdnr. 34; Jennißen/Heinemann, WEG, 3. Auflage, § 21 Rdnr. 73; Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rdnr. 65; Riecke/Schmid-Drabek, WEG, 3. Auflage, § 21 Rdnr. 201) bzw. auf Anfechtung für ungültig zu erklären (OLG München, NZM 2007, 487; a.A. Vogel, ZMR 2010, 653, 655; wohl auch Timme/Elzer, WEG, § 21 Rdnr. 250).

Aufgrund dessen reicht allein ein hinreichend sachlicher Grund (z.B. Einheitlichkeit der Fassade oder Vorteile von Dreh-/Kippfenstern gegenüber Schwingflügelfenstern) nicht aus, um hinsichtlich der Instandsetzung der Fenster eine verbleibende Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten neben den jeweiligen Wohnungserbbauberechtigten anzunehmen. Vielmehr müsste sich (jedenfalls im Wege der Auslegung) aus der Gemeinschaftsordnung die Ermächtigung für die Gemeinschaft der Erbbauberechtigten ergeben, über Fragen der Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss zu entscheiden.

  1. d) An einer derartigen Regelung fehlt es in der zwischen den Parteien geltenden Gemeinschaftsordnung.
  2. aa) Die erforderliche Ermächtigung für die übrigen Wohnungserbbauberechtigten, den angefochtenen Beschluss mit einfacher Mehrheit zu fassen, ergibt sich nicht aus § 6 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung. In § 6 Abs. 3 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung heißt es, dass die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes nicht eigenmächtig durch die Wohnungserbbauberechtigten verändert werden dürften. Dies soll nach Satz 2 der Regelung „auch für den Außenanstrich des Gebäudes, der Fenster und Abschlußtüren“ gelten. Bei Außenfenstern (Rahmen und Fensterscheiben) handelt es sich gem. § 5 Abs. 2 WEG zwingend um Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 02.03.2013 – V ZR 174/11, Rn. 7, zitiert nach juris). Der im angefochtenen Beschluss vorgesehene Ersatz der vorhandenen zweiflügeligen Schwingflügelfenster durch dreiflügelige Dreh-/Kippfenster führt zu Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Mit der in § 6 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung soll nach dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung auch für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums, an denen den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten gem. § 8 Abs. 3 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht übertragen worden ist, verhindert werden, dass einzelne Wohnungserbbauberechtigte ohne Befassung der Versammlung der Wohnungserbbauberechtigten Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum, insbesondere an Fenstern und Türen vornehmen. Auch wenn es sich hierbei nicht ein sog. Änderungsverbot bezüglich der äußeren Gestalt des Gebäudes handelt, durch das jede nicht völlig unerhebliche bauliche Veränderung ohne Rücksicht auf ihre Auswirkung auf das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage von der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer abhängig gemacht wird (vgl. dazu BayObLG, WuM 1996, 487; Vandenhouten in: Kümmel/Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rdnr. 153), weil in § 6 Abs. 3 nicht von der äußeren Gestalt des Gebäudes oder der Erhaltung der vorhandenen Fassadengestaltung die Rede ist, ist der Eigentümerversammlung gem. § 6 Abs. 3 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich der Änderung der Farbe des Anstrichs eine Entscheidung durch einfachen Mehrheitsbeschluss eröffnet. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass der Eigentümerversammlung keine Kompetenz eingeräumt wird, den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten auch hinsichtlich des „Wie“ der jeweils ihnen obliegenden Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss verbindliche Vorgaben zu machen.

  1. bb) Entgegen der Auffassung der Beklagten folgt aus § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung ebenfalls nicht die Ermächtigung der Wohnungserbbauberechtigten, den angefochtene Beschluss mit der einfachen Mehrheit der Stimmen der Wohnungserbbauberechtigten zu fassen. In § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung heißt es, dass Veränderungen an und in der Wohnanlage, z.B. Um-, An- und Einbauten, der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedürfen, soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungserbbauberechtigten berührt wird. Gemäß §§ 6 Abs. 1 Satz 2, 5 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung kann der Wohnungserbbauberechtigte, wenn der Verwalter die erforderliche Einwilligung nicht erteilt, zwar einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungserbbauberechtigten herbeiführen. Dadurch wird den Wohnungserbbauberechtigten aber nicht hinsichtlich aller Veränderungen an und in der Wohnanlage, durch die das gemeinschaftliche Eigentum berührt wird, die Kompetenz eröffnet, über diese mit einfacher Mehrheit der Stimmen zu entscheiden. Ansonsten wäre auch die in § 6 Abs. 3 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung überflüssig.

Vielmehr handelt es sich bei der in §§ 6 Abs. 1, 5 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung um ein Vorschalterfordernis, um eigenmächtiges Handeln eines Wohnungserbbauberechtigten zu verhindern (Bärmann/Merle, a.a.O., § 22 Rdnr. 322) und damit nicht um eine Erleichterung, sondern vielmehr eine Erschwerung für Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum berühren (Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rdnr. 159). Daran ändert auch die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Überprüfung der Zustimmungsverweigerung der Verwalters durch die Eigentümerversammlung nichts (Bärmann/Merle, a.a.O.; Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O.). Von daher ergibt sich die Kompetenz für die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten, den angefochtenen Beschluss mit einfacher Mehrheit zu fassen, nicht aus §§ 6 Abs. 1, 5 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung.

  1. cc) Fehlt es somit an der erforderlichen Vereinbarung der Wohnungserbbauberechtigten, durch die die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten ermächtigt wird, trotz Übertragung der Pflicht zur Instandsetzung der Fenster durch einfachen Mehrheitsbeschluss über die Ausführung der Fenster im Falle der Erneuerung zu entscheiden, kommt es nicht darauf an, ob der auf der Eigentümerversammlung vom 21.03.2013 zu TOP 5.2 gefasste Beschluss materiell eine modernisierende Instandsetzung zum Inhalt gehabt hätte und daher mit einfacher Mehrheit der Stimmen hätte gefasst werden können, wenn die Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten für die Instandsetzung der Fenster zuständig gewesen wäre und beschlossen hätte, die vorhandenen Schwingflügelfenster durch Dreh-/Kippfenster zu ersetzen. Dass die Gemeinschaft der Wohnungsebbbauberechtigten nicht beabsichtigt, selbst Instandsetzungsarbeiten an den Fenstern durchzuführen, ist unstreitig.

Die Kammer kann an dieser Stelle ausdrücklich offen lassen, ob der einzelne Wohnungserbbauberechtigte dazu befugt wäre, im Zuge der Instandsetzung der im Bereich seines Sondereigentums befindlichen Fenster die vorhandenen Schwingflügelfenster durch Dreh-/Kippfenster zu ersetzen und hierfür ggfs. ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichen würde, weil es sich um eine modernisierende Instandsetzung handeln würde (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 = NJW 2013, 1439, Rn. 10, zitiert nach juris). Insoweit bestehen Bedenken der Kammer im Hinblick darauf, ob es sich bei den vorhandenen Schwingflügelfenstern gegenüber Dreh-/Kippfenstern wirklich um eine veraltete Technik oder nicht lediglich eine andere Ausführungsform von Fenstern handelt, die auch heute noch angeboten wird. Zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes der Wohnungserbbaurechtsgemeinschaft gab es auch bereits Dreh-/Kippfenster am Markt. Gleichwohl entschied man sich damals für den Einbau von Schwingflügelfenstern.

Unabhängig von diesen Bedenken der Kammer sind die Wohnungserbbauberechtigten nach den vorstehenden Ausführungen jedenfalls nicht befugt, den Wohnungserbbauberechtigten durch einfachen Mehrheitsbeschluss zu verbieten, die Instandsetzung der im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Schwingflügelfenster durch den Einbau neuer Schwingflügelfenster durchführen zu können.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen dieses Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde (§ 62 Abs. 2 WEG) gesetzlich ausgeschlossen ist.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich. Die Frage, wegen der die Beklagten die Zulassung der Revision angeregt haben, nämlich ob ein durch den angefochtenen Beschluss entstehender zeitlich unbestimmter Übergangszeitraum bis zur Erneuerung aller Fenster der Annahme einer modernisierenden Instandsetzung entgegen steht, ist nicht entscheidungserheblich. Im Übrigen handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung über die Auslegung einer Gemeinschaftsordnung.

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ODR und ADR Streitschlichtung im Mietrecht

ODR und ADR Streitschlichtung im Mietrecht

Mit den zwei Regelwerken (ODR-Verordnung 524/2013 und ADR-Richtlinie 2013/11/EU) möchte die EU eine Art paralleles Justizsystem zur Streitbeilegung schaffen. Dies greift auch im Verhältnis Vermieter zu Mietern.

Bereits seit 2016 ist die ODR-Verordnung der Europäischen Union in Kraft getreten. ODR steht für Online Dispute Resolution (Online-Streitschlichtung, OS).

Unternehmer im Sinne der ODR Verordnung müssen seit dem 09. Januar 2016 einen Hinweis im Impressum umgesetzt haben. Inhaltlich legt Art. 14 der ODR Verordnung folgendes fest:

„In der Union niedergelassene Unternehmer, die Online- Kaufverträge oder Online-Dienstleistungsverträge eingehen, und in der Union niedergelassene Online-Marktplätze stellen auf ihren Websites einen Link zur OS-Plattform ein. Dieser Link muss für Verbraucher leicht zugänglich sein. In der Union niedergelassene Unternehmer, die Online-Kaufverträge oder Online- Dienstleistungsverträge eingehen, geben zudem ihre E-Mail- Adressen an.“

Diese Pflichten treffen den Vermieter als Unternehmer durch die Definition in Art 4 Abs 1 b) der Richtlinie 2013/11/EU genauso, wie jeden anderen Online Händler.

Definition: „Unternehmer“ ist jede natürliche oder juristische Person — unabhängig davon, ob sie in privatem oder öffentlichem Eigentum steht —, die zu Zwecken handelt, die ihrer gewerblichen, geschäftlichen, handwerklichen oder beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können, wobei sie dies auch durch eine in ihrem Namen oder Auftrag handelnde Person tun kann“.

Zumindest der „geschäftlichen Tätigkeit“ gehört die Vermietung an. Mietverträge gelten kraft Definition als „Dienstleistungsverträge“.

Problematisch ist, dass eine solche Pflicht nicht nur auf einer eigenen Homepage, sondern auch bei Inseraten auf externen Plattformen wie Immowelt, Immoscout und Airbnb umgesetzt werden muß. Die derzeit herrschende Rechtsprechung verlangt einen anklickbaren Link auf die seit Februar 2016 eingerichtete OS-Internetseite (OS-Plattform) , welche als zentrale Anlaufstelle und Verteiler fungiert. Dort kann man als Verbraucher ein Beschwerdeformular ausfüllen und sich weiter verweisen lassen.  Das Oberlandesgericht Hamm, Az: 4 U 50/17 hat hierzu folgendes entschieden:  https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm/j2017/4_U_50_17_Beschluss_20170803.html

Normen:

Verordnung (EU) Nr. 524/2013 Art. 14 Abs. 1 Satz 1

Leitsätze:

  1. Unter einem „Link“ im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung (EU) Nr. 524/2013 (ODR-Verordnung) ist eine „anklickbare“ Verknüpfung zu verstehen; die bloße textliche Wiedergabe der Internetadresse (URL) der OS-Plattform genügt nicht.
  2. Die Verpflichtung zur Einstellung eines Links zur OS-Plattform nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 der ODR-Verordnung besteht auch für die einzelnen Angebote auf einer Internetplattform wie „ebay“ (Anschluss an OLG Koblenz, Urteil vom 25.01.2017 – 9 W 426/16 – <juris>; entgegen OLG Dresden, Urteil vom 17.01.2017 – 14 U 1462/16 – <juris>

Die anders lautende Rechtsprechung des OLG Dresden halten wir für nicht überzeugend. Auch das OLG München (Urteil vom 22.09.2016, Az. 1 HK O 1019/16) und das OLG Koblenz (Urteil vom 25.01.2017, Az. 9 W 426/16) bejahten eine Pflicht zur Verlinkung auf die OS-Plattform auch für Händler auf Amazon und eBay.

Art 14 ODR Verordnung verlangt zudem die Angabe einer EMAIL Adresse des Anbieters!

Bei Verstößen gegen die Umsetzung drohen unter anderem Abmahnungen durch Wettbewerber, die nicht selten mit Streitwerten oberhalb von € 10.000 behandelt werden.

Das war aber noch nicht der letzte Streich, denn der nächste folgte sogleich:

Bis 1. Februar 2017 musste jeder Anbieter, der eine Homepage betreibt oder Allgemeine Geschäftsbedingungen nutzt weitere Hinweise umsetzen – das ergibt sich aus dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) vom Februar 2016, das in Deutschland die ADR-Richtlinie (Alternative Dispute Resolution, Alternative Streitschlichtung) umsetzt.

Die Teilnahme an einem solchen Streitschlichtungsverfahren ist grundsätzlich freiwillig.

Doch welche Bedeutung hat das für Vermieter, die sich nicht an einem solchen Verfahren beteiligen möchten? Auch sie müssen folgende Hinweispflichten beachten und umsetzen. Hier ein Überblick in Stichpunkten:

Erforderlich ist ein Hinweis auf die Bereitschaft oder nicht gegebene Bereitschaft, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen (und falls ja, vor welcher Stelle), auf der Website und in den vom Unternehmer verwendeten AGB (§ 36 VSBG).

Nach einer nicht beigelegten Streitigkeit mit Verbrauchern müssen Unternehmen, zum Beispiel durch ihre Beschwerdeabteilung, zusätzlich im E-Mail- oder Schriftverkehr auf die für sie zuständige AS-Stelle und deren Kontaktdaten hinweisen (§ 37 VSBG). Das gilt selbst dann, wenn die Unternehmen weder verpflichtet noch bereit sind, an einer solchen Streitbeilegung teilzunehmen (Begründung zum Gesetzentwurf, BT-DrS. 18/5098 vom 09.06.2015, S. 75).

Verpflichtet sind alle Unternehmer, die eine Website betreiben oder AGB verwenden. Jeder Vermieter verwendet AGB, denn jedes Mietvertragsformular besteht aus einer Vielzahl vorformulierter und zur Mehrfachverwendung geschaffener Vertragsklauseln!

Verpflichtend ist der Hinweis ab dem 1. Februar 2017. Die Hinweise müssen leicht zugänglich, klar und verständlich sein.

Beispiel: „Wir sind weder bereit noch verpflichtet, an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen“ .

„Wir sind bereit/ verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen. Die zuständige Stelle ist … (Anschrift, Website). Wir werden an einem Streitbeilegungsverfahren vor dieser Stelle teilnehmen.“

Beispiel nach nicht beigelegter Streitigkeit (Brief oder E-Mail): „Gesetzlicher Pflichthinweis nach § 37 Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG): Eine für Sie zuständige alternative Streitbeilegungsstelle ist (…, Adresse, Website). Wir sind nicht bereit oder verpflichtet, an einem Verfahren vor dieser Stelle teilzunehmen und werden eine Teilnahme an einem Schlichtungsverfahren vor dieser Stelle ablehnen.“

Bei der Frage, wer die Pflichten umsetzen muss, muss man unterscheiden. Die Informationspflicht nach der ODR-Verordnung betrifft alle Unternehmer, die online Kauf- und Dienstleistungsverträge mit Verbrauchern abschließen. Dies könnte meist nur Vermieter von Ferienwohnungen treffen, deren Mietvertrag über das Internet geschlossen werden kann. Ansonsten ist dem Verfasser kein Fall eines online geschlossenen langfristigen Mietvertrages bekannt.

Nach dem VSBG ist dagegen nicht Voraussetzung, dass Verträge online geschlossen werden. Es reicht aus, dass das Unternehmen mit Verbrauchern Verträge schließt und entweder AGB verwendet oder eine Website betreibt.

So sind z.B. auch der stationäre Handel, Rechtsanwälte und Vermieter zu einem solchen Hinweis verpflichtet, wenn sie AGB verwenden und/ oder eine Website betreiben.

Ob dies auch für Inserate auf fremden Marktplätzen gelten soll, ist derzeit umstritten. In § 36 Abs. 2 VSBG heißt es, dass die Informationen nach Abs. 1 der Norm auf der Webseite des Unternehmens erscheinen müssen, wenn der Unternehmer eine Webseite unterhält. Es wird diesbezüglich vertreten, dass nach dem Wortlaut des Abs. 2 die Informations- und Hinweispflichten ebenfalls nur auf der eigenen Internetseite erfüllt werden müssen und nicht auf den Händler-Seiten einer Verkaufsplattform.

Diese Annahme widerspricht jedoch dem Sinn und Zweck des VSBG. Verbraucher sollen nach dem Gesetzeszweck umfassend und transparent informiert werden. Das Wissen darüber, ob der Betreiber eines Marktplatzes wie Amazon, Airbnb oder Immoscout, Immowelt am Streitbeilegungsverfahrens teilnimmt oder nicht, hilft dem Verbraucher im Zweifel nicht weiter. Vertragspartner ist vielen Fällen nicht der Betreiber eines Online-Marktplatzes, sondern der einzelne Händler/Vermieter. Auch im Rahmen des Art. 14 der ODR Verordnung heißt es „auf ihren Websites“ und dennoch wird das Inserat auf externen Plattformen auch als Webseite des Unternehmens bewertet, was im Rahmen der Umsetzung der ADR Richtlinie durch das VSBG ebenso einzustufen sein sollte. Es gilt grundsätzlich nicht der Wortlaut der Umsetzung in Deutsches Recht, sondern im Zweifel der Inhalt und Zweck der EU-Richtlinie.

Bei der Abmahngefahr muss man derzeit noch zwischen der ODR-VO und dem VSBG unterscheiden. Wer den ODR-Hinweis nicht setzt, kann in jedem Fall von Mitbewerbern, Wettbewerbsvereinen oder Verbraucherzentralen kostenpflichtig abgemahnt werden. Unternehmer und daher auch Vermieter, die auf Portalen oder Plattformen tätig sind, sollten sicherstellen, dass sie auch in dem dortigen, ggf. erforderlichen Impressum einen solchen Hinweis implementiert haben.

Bei den Pflichthinweisen nach VSBG wird an mehrfacher Stelle auch einen „Negativ“-Hinweis verlangt, dass der Unternehmer/Vermieter zur Teilnahme an solchen Verfahren weder bereit noch verpflichtet ist. Ob die Verletzung solcher Hinweispflichten mit dem Wettbewerbsrecht durchgesetzt werden kann, muss sich erst zeigen. Man wird aber die Ansicht vertreten können, dass die Hinweispflichten, auch wenn sie im Einzelnen unsinnig sein mögen, einen gewissen verbraucherschützenden Bezug haben, weil der Verbraucher erkennen kann, welcher Unternehmer zu seinen Gunsten bereit ist, an einem Streitschlichtungsverfahren mitzuwirken. Damit könnte man zu dem Ergebnis kommen, dass es sich um Marktverhaltensnormen handelt, deren Verletzung gegenüber Mitbewerbern abgemahnt werden kann. Unternehmer, die gegenüber Verbrauchern tätig sind, sollten daher bis zu einer Klärung sicherheitshalber auch die Verpflichtung zu einem Negativ-Hinweis umsetzen. Da die Informationspflichten nach §§ 36, 37 VSBG als „Verbraucherschutzgesetze“ in § 2 Unterlassungsklagengesetz aufgenommen worden sind, kann eine Verletzung der Hinweispflichten auch von Verbraucherschutzorganisationen beanstandet werden.

Für weitere Informationen und Anfragen stehen wir gerne zur Verfügung:

Rechtsanwalt Stefan Göttlich

Zum Wiggenberg 64 34454 Bad Arolsen

Tel.: 05691-80680-97 Fax: 05691-80680-99

Mail: Sekretariat@goettlich.de

Zweigstelle Berlin

Brauerstraße 15 12209 Berlin

Tel.: 0 30 – 88 71 31 85 Fax: 0 30 – 88 71 31 87

 

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EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und Vermieterpflichten

EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO)  und Vermieterpflichten

Seit dem 25. Mai 2018 ist die EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) in Kraft getreten. Im Zuge dessen wurde das bisher in Deutschland geltende Bundesdatenschutzgesetz überarbeitet, welches neben den Regelungen der DSGVO auch für alle privaten Vermieter, Hausverwalter und Makler gilt. Der Umstand, dass Vermieter sensible Daten, wie Bonitätsauskünfte sowie SchuFA Auszüge bearbeiten und speichern drängt den Anwendungsbereich der DSGVO geradezu auf. Bereits vor/bei der Datenerhebung muß der sogenannte „Verantwortliche“ gem. Art. 4 Nr. 7 DSGVO den Verbraucher  gem. Art. 12, 13 ff. DSGVO informieren.

Im Falle datenschutzrechtlicher Pflichtverletzungen drohen Abmahnungen durch Wettbewerber, Bußgelder sowie die Überprüfung der datenschutzrechtlich gebotenen Vorkehrungen durch die zuständige Landesdatenschutzbehörde.

Die sich aus der DSGVO ergebenden Pflichten sind vielfältig und müssen auch von privaten Vermietern erfüllt werden.

Die folgenden datenschutzrechtlichen Ausführungen werden sich im Laufe der Zeit durch die Rechtsprechung oder behördliche Entscheidungen dem jeweiligen Meinungsstand angepasst.

  1. Persönlicher Anwendungsbereich

Natürliche Personen sind von dem Anwendungsbereich der DSGVO ausgenommen, wenn sie personenbezogene Daten ausschließlich zur Ausübung persönlicher oder familiärer Tätigkeiten verarbeiten (Art. 1 Abs. 2 DSGVO). Alle geschäftlichen Prozesse eines privaten Vermieters unterfallen aber dem Anwendungsbereich, und zwar vollkommen unabhängig, ob er wenige oder viele Wohnungen vermietet. Wenn der Zweck erreicht wurde und es keinen Grund für die weitere Datenaufbewahrung gibt (etwa wegen einzuhaltender Aufbewahrungsfristen nach der AO), müssen die Daten wieder gelöscht bzw. vernichtet werden.

  1. Sachlicher Anwendungsbereich

Personenbezogene Daten sind alle Informationen, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen (Art. 4 Nr. 1 DSGVO). Dazu gehören unter anderem Namen und Adressdaten, Geburtsdaten, Bankdaten, Verbrauchsdaten. Werden personenbezogene Daten automatisiert,  oder aber auch nicht automatisiert, verarbeitet und in einem Dateiensystem gespeichert, müssen die Regelungen des Datenschutzrechts beachtet werden. Dabei liegt eine automatisierte Verarbeitung schon vor, wenn beispielsweise ein Kopierer oder ein Scanner benutzt wird. Auch handschriftliche Aufzeichnungen werden als nicht automatisierte Verarbeitung erfasst. Der Begriff der Datenverarbeitung ist dabei grundsätzlich weit auszulegen. Die Verarbeitung erfolgt u. a. durch das Erheben, Erfassen, Ordnen in Ablageordnern, Speichern, Verändern, Abfragen oder Verwenden (Art. 4 Nr. 2 DSGVO). Die

Offenlegung erfolgt durch das Übermitteln, Abgleichen, Verknüpfen sowie Löschen bzw. Vernichten personenbezogener Daten.

III. Grundsatz der Datenminimierung und Zweckbindung

Grundsätzlich gilt: Es ist unzulässig, so viele Daten wie möglich über Mieter und deren Familienangehörige zu sammeln (Grundsatz der Datensparsamkeit/Datenminimierung Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO). Vielmehr dürfen nur die im Zusammenhang mit dem konkreten Zweck – zum Beispiel der Begründung eines Mietverhältnisses – erforderlichen Daten erhoben werden (Grundsatz der Zweckbindung Art. 5 Abs. 1 lit. b DSGVO). Vor jeder Datenerhebung ist daher ein konkreter Zweck zu ermitteln, nach welchem sich der Umfang der Datenverarbeitung bestimmt. Auch ist der Zweck für den zeitlichen Zusammenhang maßgeblich. Es geht also nicht darum, welche Daten der Vermieter möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt benötigt. Vielmehr muss er sich fragen, wozu er die Daten zum jetzigen Zeitpunkt konkret benötigt.

  1. Besondere Kategorie personenbezogener Daten

Daten zum Sexualleben und sexueller Orientierung, rassischer oder ethnischer Herkunft, religiöser Weltanschauung oder politischer Einstellung sind sogenannte Daten der besonderen Kategorie (Art. 9 DSGVO). Solche Daten dürfen nur in sehr engen Ausnahmefällen erhoben werden. Im Mietverhältnis ist eine solche Datenerhebung grundsätzlich unzulässig. Ausnahmsweise können die Daten über ethnische Herkunft und/oder Religion abgefragt werden, wenn es für eine Stabilisierung der Bewohnerstrukturen und einer ausgewogenen Siedlungsstruktur sowie für ausgeglichene wirtschaftliche, soziale und kulturelle Verhältnisse notwendig ist. Dies muss im Einzelfall gut begründet werden, beispielsweise auf der Grundlage eines wohnungspolitischen Konzepts. Vermietern können solche Daten auch aufgedrängt werden, beispielsweise indem der Mieter selbst solche Daten ungefragt übergibt oder sich Mitmieter schriftlich äußern. Solche Daten sind dann zu löschen bzw. zu vernichten.

  1. Keine Datenverarbeitung ohne Rechtsgrundlagen

Die Datenerhebung, Ablage und Weitergabe ist nur zulässig, wenn eine Rechtsgrundlage die Verarbeitung erlaubt. Insbesondere folgende Rechtsgrundlagen (Art. 6 DSGVO) können für die Verarbeitung personenbezogener Daten herangezogenen werden: • VERTRAGSERFÜLLUNG (Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO): Wenn die Verarbeitung für die Erfüllung eines Vertrages oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen erforderlich ist und die Person, dessen Daten verarbeitet werden, Vertragspartner ist oder werden soll • BERECHTIGTE INTERESSEN (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO): Wenn die Verarbeitung zur Wahrung berechtigter Interessen des verantwortlichen Vermieters oder eines Dritten erforderlich ist, sofern nicht schutzwürdige Interessen der Person, dessen Daten verarbeitet werden, überwiegen • RECHTSPFLICHT (Art. 6 Abs. 1 lit. c DSGVO): Wenn die Verarbeitung zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung des verantwortlichen Vermieters erforderlich ist • EINWILLIGUNG (Art 6 Abs. 1 lit. a DSGVO): Wenn die Person, dessen Daten verarbeitet werden soll, der Datenverarbeitung zugestimmt hat

  1. Einwilligung als Rechtsgrundlage

Die Einwilligung als Rechtsgrundlage ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpft (Art. 7 DSGVO). So muss sie freiwillig, d. h. ohne Druck oder empfundenen Zwang, erteilt werden. Dies kann beispielsweise bei der Datenerhebung bei Mietinteressenten in einem angespannten Wohnungsmarkt problematisch sein. Darüber hinaus kann die Einwilligung auch jederzeit widerrufen werden (Art. 7 Abs. 3 DSGVO). Der Vermieter ist im Streitfall für den Nachweis der Rechtsgrundlage, auf der er die Daten erhoben und gespeichert hat, verantwortlich, mithin für die erteilte Einwilligung. Bei der Berufung auf eine Einwilligung als Rechtsgrundlage ist daher Vorsicht geboten.

VII. Datenerhebung anlässlich des Inserats vor Besichtigung einer Wohnung

Bereits bei Freischaltung eines Inserats dürfte die Hinweispflicht des Art. 13 DSGVO greifen. Mit dem Inserat bei Immowelt, Immoscout oder Airbnb kann der Mieter bei der jeweiligen Plattform nämlich ein Kontaktformular ausfüllen und dies dem Vermieter übermitteln. Genau in diesem Moment werden dessen Daten aber bereits verarbeitet und gespeichert und zwar doppelt bei der Plattform und dem Vermieter. Auch Makler und Hausverwalter, die Inserate schalten müssen die DSGVO einhalten und zwar nicht nur auf deren eigener Homepage, sondern bei jeder Art der Datenverarbeitung.

Unter der Maßgabe einer Datenminimierung und Zweckbindung benötigt der Vermieter nur Namen und Kontaktdaten der Interessenten, wenn er eine Wohnung inseriert und zunächst eine allgemeine Wohnungsbesichtigung durchführen will, ohne zuvor eine Auswahl unter den Mietinteressenten zu treffen. Denn weitergehende Daten sind für die Durchführung einer Besichtigung grundsätzlich nicht notwendig. Ausnahmsweise kann der Vermieter anlässlich der Besichtigung weitergehende Daten erheben. Beispielsweise wenn der Vermieter nur zuvor ausgewählten Interessenten einen Besichtigungstermin anbietet, etwa weil die Böden der Wohnung besonders empfindlich sind oder die Wohnung noch vermietet ist und jeder einzelne Termin mit dem aktuellen Mieter abgestimmt werden muss. In diesem Fall geht es um die Auswahl des richtigen Mieters, bevor ihm die Wohnung gezeigt wird. Auf der Rechtsgrundlage des berechtigten Interesses (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) kann der Vermieter dann weitere Daten, wie die Mieterselbstauskunft, erheben. Bei der Rechtsgrundlage „berechtigtes Interesse“ gilt immer der Maßstab der Verhältnismäßigkeit. Interessen von Vermieter und Mietinteressenten müssen abgewogen werden. So sind Kontodaten für die Auswahl nicht erforderlich. Diese können mit Abschluss des Mietvertrages erhoben werden.

VIII. Aufgedrängte Daten

Übergibt der Mietinteressent unaufgefordert Unterlagen mit persönlichen Daten, die etwa zur besonderen Kategorie gehören oder die für die Begründung des Mietverhältnisses keine Rolle spielen, sind diese Daten zu löschen. Dies gilt streng genommen auch für Bewerbungsunterlagen, die vor der Besichtigung eingereicht werden. Eine Löschung kann aber dann unterbleiben, wenn der Mietinteressent sein Einverständnis erteilt, dass die Unterlagen bis zur endgültigen Mieterauswahl beziehungsweise zur Begründung des Mietverhältnisses beibehalten werden.

  1. Mieterselbstauskunft

Nach der Wohnungsbesichtigung hat der Vermieter ein Interesse daran, die Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit der verbliebenen Interessenten zu prüfen, bevor er sich für einen Mieter entscheidet. Hierzu dient die Mieterselbstauskunft. Als Rechtsgrundlagen für die Datenerhebung im Rahmen einer Selbstauskunft kommen ein berechtigtes Interesse (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) oder auch die Vertragsanbahnung (Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO) in Betracht.

Dem Grundsatz der Datensparsamkeit folgend dürfen nur die für den Vertragsabschluss relevanten Daten erfasst werden. Das Verwandtschaftsverhältnis des potenziellen Mieters zu einer bestimmten Person kann zwar eine relevante Information sein, wenn dieser nach einem 20 Jahre andauernden Mietverhältnis stirbt und ein Abkömmling in den Vertrag eintreten will. Diese Personendaten sind aber für den Zweck der Begründung des Mietverhältnisses nicht erheblich.

  1. Umgang mit einer Warteliste

Möchte ein nicht berücksichtigter Interessent gern benachrichtigt werden, wenn eine andere vergleichbare Wohnung frei wird, kann der Vermieter nicht ohne weiteres auf die zum Zeitpunkt der ersten Wohnungsbesichtigung übergebenen Daten zurückgreifen. Denn der Zweck der Anmietung einer bestimmten Wohnung entfällt, wenn die vorherige Wohnung anderweitig vergeben wurde. Name und Kontaktdaten können nur dann vorgehalten werden, wenn der Interessent eine Einwilligung erteilt. Dann muss er darüber aufgeklärt werden, dass er diese jederzeit widerrufen kann. Auch muss sichergestellt werden, dass die Daten nicht dauerhaft gespeichert werden.

  1. Abschluss des Mietvertrages

Bei Abschluss des Mietvertrages werden erneut Daten, beispielsweise Kontodaten, erhoben. Die Rechtsgrundlage hierfür bildet die Vertragserfüllung (Art. 6 Abs. 1 lit.b DSGVO).

XII. Weitergabe von Daten an Dritte und Auftragsdatenverarbeitung

Auch die Weitergabe von Daten an Dritte, wie Handwerker oder andere Mieter, ist eine Datenverarbeitung und darf, wenn keine Einwilligung der Person vorliegt, nur erfolgen, wenn eine Rechtsgrundlage dies gestattet. Der Dritte ist selbst verantwortlich für den ordnungsgemäßen Umgang mit den Daten. Vorsorglich sollte der Vermieter den Dritten aber verpflichten, die Daten seiner Mieter nur in dem Rahmen zu verarbeiten, zu dessen Zweck diese übermittelt wurden. Darüber hinaus muss der Vermieter auch seine Mieter darüber informieren, dass er Daten weitergegeben hat.

Ein Vermieter kann auch Daten durch einen Dienstleister im Rahmen eines sogenannten Auftragsdatenverarbeitungsvertrages erheben und verarbeiten lassen (Art. 28 DSGVO). Der Auftragsdatenverarbeiter erhebt, speichert und bearbeitet Daten im Auftrag und nach Weisung des für den Datenschutz verantwortlichen Vermieters (Art. 4 Nr. 8 DSGVO). Als Abgrenzungskriterium für die Auftragsdatenverarbeitung gilt, dass allein der Vermieter entscheidet, welche Daten zu welchem Zweck und in welchem Umfang verarbeitet werden. Die Entscheidungen über die technisch-organisatorischen Fragen der Datenverarbeitung kann dann auf den Auftragsdatenverarbeiter übertragen werden (DSK, Kurzpapier Nr. 13, Auftragsdatenverarbeitung, Art 28 DSGVO vom 16.01.2018). Eine typische Auftragsdatenverarbeitung liegt beispielsweise bei der Beauftragung eines Unternehmens zur jährlichen Ablesung der Verbrauchsdaten und Erstellung der Heizkostenabrechnung vor.

Der Vermieter bleibt Verantwortlicher für den Datenschutz und muss mit dem Auftragsdatenverarbeiter zwingend einen schriftlichen oder elektronischen Vertrag mit dem Inhalt des Art. 28 DSGVO ab- schließen. Oftmals bieten die Dienstleister selbst die entsprechenden Verträge an. Ansonsten finden sich solche Verträge auch unter: https://www.lda.bayern.de/media/muster_adv.pdf.

XIII. Verbrauchsdatenerfassung durch Messdienstleister

Beim Ablesen der Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser handelt es sich um eine Datenverarbeitung. Sie findet ihre Rechtsgrundlage in der Vertragserfüllung (Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO), weil die Datenerhebung zur Erfüllung der mietvertraglichen Abrechnungspflicht des Vermieters erforderlich ist. Die Mieter und möglichen Mitbewohner müssen über die Datenerhebung informiert werden (Art. 13 DSGVO). Dies kann entweder durch ein Informationsschreiben im Rahmen des Mietvertragsschlusses geschehen oder im Vorfeld der Ablesung durch ein entsprechendes Informationsschreiben. Da bei der Verbrauchserfassung durch einen Messdienstleister regelmäßig allein der Vermieter über die Verarbeitungszwecke und -mittel entscheidet, handelt es sich um eine Auftragsdatenverarbeitung (Art. 28 DSGVO), so dass ein Auftragsdatenverarbeitungsvertrag abzuschließen ist.

XIV. Einsichtsrecht eines Mieters in die Verbrauchsdaten der Mitmieter

Verlangt ein Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung, muss ihm der Vermieter auf Verlangen auch die Ablesebelege anderer Wohnungen im Haus vorlegen. Es handelt sich hierbei um eine Datenverarbeitung in Form der Weitergabe der Daten an Dritte. Eine Einwilligung der übrigen Mieter ist nicht erforderlich. Der Vermieter darf dem Mieter die Belege zur Verfügung stellen, denn er ist dazu mietrechtlich verpflichtet (zuletzt BGH, Urteil vom 7. Februar 2018, Az. VIII ZR 189/17). Der Vermieter kann sich gegenüber den betroffenen Mietern auf die Rechtsgrundlage des berechtigten Interesses (Art. 6 Abs. 1 lit. f. DSGVO) berufen, da kein Grund zu der Annahme besteht, dass die übrigen Mietparteien ein schutzwürdiges Interesse am Ausschluss der Übermittlung haben. Die übrigen Mieter und alle Mitbewohner müssen über die Datenweitergabe informiert werden (Art. 13 DSGVO).

  1. Weitergabe der Daten an Handwerker

Um seinen Instandhaltungspflichten nachzukommen, darf der Vermieter einen Handwerker beauftragen und ihm – sofern erforderlich – Namen und Kontaktdaten seiner Mieter benennen. Nach der hier vertretenen Auffassung handelt es sich um eine Weitergabe der Daten an Dritte, denn es werden fremde Fachleistungen bei einem eigenständigen verantwortlichen Dritten in Anspruch genommen, für die es einer Rechtsgrundlage bedarf. Als Rechtsgrundlage kommt bei Instandhaltungen und Modernisierungen die Vertragserfüllung (Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO) sowie ein berechtigtes Interesse in Betracht (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO). Die Mieter sind über die Datenweitergabe zu informieren (Art. 13 DSGVO). Der Handwerker sollte verpflichtet werden, die Daten nach Erfüllung des Auftrages wieder zu löschen.

XVI. Weitergabe der Daten an den Steuer- oder Rechtsberater

Der Vermieter darf die Daten seiner Mieter – soweit erforderlich – auch im Rahmen einer Rechtsberatung bzw. zum Zwecke der Steuerberatung und -erklärung einem Anwalt bzw. Steuerberater übermitteln. Es handelt nicht um eine Auftragsdatenverarbeitung. Vielmehr wird eine fremde Fachleistung bei eigenständiger Verantwortung des Beraters in Anspruch genommen (DSK Kurzpapier Nr. 13, Auftragsdatenverarbeitung, Art. 28 DSGVO vom 16.01.2018). Bei einer Weitergabe von personenbezogenen Daten an Berufsgeheimnisträger – wie hier –, muss der verantwortliche Vermieter die Mieter hierüber nicht informieren (§ 29 Abs. 2 BDSG).

XVII. Mietverwaltung

Beauftragt der Vermieter eine Verwaltung mit der Mietverwaltung, ist dies kein Fall der Auftragsdatenverarbeitung. Die Verwaltung wird regelmäßig bevollmächtigt, selbstständig alle Entscheidungen bezüglich des Mietverhältnisses zu treffen. Es kommt auf den konkreten Verwaltervertrag an, denn häufig lässt sich in der Mietverwaltung eine gemeinsame Verantwortlichkeit konstruieren (Art 26 DSGVO.) Im Falle der gemeinsamen Verantwortung entscheiden mehrere über die Verarbeitungszwecke und -mittel, so dass gemeinsam festzulegen ist, wer von ihnen welche Verpflichtung der DSGVO erfüllt.

XVIII. Betroffenenrechte

  1. Informationspflichten

Jeder Betroffene hat das Recht zu erfahren, welche Daten von ihm zu welchem Zweck gespeichert wurden (Art. 13 und Art. 14 DSGVO). Sofern die Person, deren Daten verarbeitet werden, die Daten selbst nicht übermittelt oder auch von der Verarbeitung, beispielsweise durch die Weitergabe an Dritte, nichts weiß, muss sie über die Verarbeitung informiert werden. Dabei muss der Vermieter dem Betroffenen zum Zeitpunkt der Datenverarbeitung folgendes mitteilen:  • Namen und Kontaktdaten des Verantwortlichen und gegebenenfalls des Datenschutzbeauftragten • Zweck der Datenverarbeitung und Rechtsgrundlage sowie Dauer der Speicherung • Gegebenenfalls Empfänger der personenbezogenen Daten • Hinweis auf Auskunftsrecht, Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde, Widerspruchsrecht, Recht auf Löschung usw.  • Zusätzlich auch die Kategorien personenbezogener Daten, die verarbeitet werden, wenn die Datenerhebung nicht bei der betroffenen Person erfolgt.

  1. Auskunftsrecht

Das Auskunftsrecht (Art. 15 DSGVO) gibt dem Betroffenen zunächst nur einen Anspruch auf Bestätigung, ob der verantwortliche Vermieter überhaupt Daten der betroffenen Person verarbeitet. (Abs. 1 S. 1). Nur wenn personenbezogene Daten verarbeitet werden, steht dem Betroffenen ein weitergehendes Auskunftsrecht unter anderem auf folgende Informationen zu:  • die Verarbeitungszwecke • die Kategorien der personenbezogenen Daten • deren Empfänger im Falle der Offenlegung  • die geplante Dauer der Speicherung (Art. 15 Abs. 1 S. 2 lit. a bis c DSGVO).

Diesbezüglich hat der datenschutzrechtlich verantwortliche Vermieter eine Kopie der personenbezogenen Daten, die verarbeitet werden, dem Mieter auszuhändigen (Art. 15 Abs. 3 S. 1 DSGVO). Kopie bedeutet in diesem Zusammenhang lediglich, dass der Vermieter dem Auskunftsberechtigten eine Abschrift der verarbeiteten Daten zur Verfügung stellen muss (Kamlah in Plath, Kommentar zum BDSG und zur DSGVO, 2. Auflage, Köln, 2016 Art. 15 Rn. 16) Grundsätzlich ist die Auskunft kostenlos zu erteilen. „Für alle weiteren Kopien“ ist dem Vermieter zugebilligt, ein angemessenes Entgelt auf der Grundlage seiner Verwaltungskosten zu verlangen (Art. 15 Abs. 3 S. 2 DSGVO). Dies gilt insbesondere für Auskunftsverlangen, die unbegründet bzw. in unangemessen kurzen Abständen wiederholt gemacht werden.

Macht ein Mieter seine Rechte geltend, muss der verantwortliche Vermieter reagieren. Verlangt der Mieter beispielsweise Auskunft, hat der Vermieter die Daten des auskunftsverlangenden Mieters zusammenzustellen und ihm unverzüglich, regelmäßig, aber innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags, zur Verfügung zu stellen (Art. 12 Abs. 3 DSGVO.) Die Identität des Auskunftsverlangenden muss vor der Erteilung der Auskunft gesichert sein (vgl. Art. 12 Abs. 1 S. 3 letzter Halbsatz, Abs. 6 DSGVO), z. B. durch Vorlage eines Ausweisdokuments. Der Vermieter muss keine Abschrift der verarbeiteten Daten aushändigen, wenn er die Rechte und Freiheiten anderer Personen dadurch gefährdet (Art. 15 Abs. 4 DSGVO). Dies schließt auch seine eigenen Interessen ein. Übermittelt der Vermieter Daten seines Mieters an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater, muss er darüber weder informieren (§ 29 Abs. 2 BDSG) noch Auskunft erteilen (§ 34 Abs. 1 BDSG). Die Ablehnung des Auskunftsverlangens ist aber zu dokumentieren.

  1. Weitere Rechte

Daneben stehen dem Betroffenen auch noch folgende weitere Rechte zu:

  • Berichtigung (Art. 16 DSGVO, Löschung § 35 BDSG-neu, Art. 18 DSGVO) • Widerspruch gegen die Verarbeitung (§ 36 BDSG) • Recht, keiner automatisierten Entscheidung unterworfen zu sein (§ 37 BDSG, Art. 22 DSGVO)

XIX. Löschfristen

Alle personenbezogenen Daten sind zu löschen, wenn diese für die Zwecke, für die sie erhoben oder auf sonstige Weise verarbeitet wurden, nicht mehr notwendig sind (§ 17 DSGVO). Der Zeitpunkt des Wegfalls hängt also vom jeweiligen Zweck der Datenbearbeitung ab: • Daten zu den Betriebskosten sind mindestens bis zum Ablauf der Mieter-Einwendungsfrist aufzubewahren (gemäß § 556 Abs. 3 S. 4 BGB zwölf Monate nach Zustellung der Abrechnung). • Daten, die Vermieteransprüche betreffen, sind mindestens bis zum Ablauf der regelmäßigen Verjährungsfrist gem. § 195 BGB (drei Jahre) aufzubewahren. • Im Falle eines Rechtsstreits sind die Daten nicht vor rechtskräftigem Abschluss des Rechtsstreits zu löschen. • Mietverträge und Betriebskostenabrechnungsunterlagen sind gemäß § 147 AO zehn Jahre aufzubewahren.

  1. Verzeichnis der Datenverarbeitungstätigkeit

Ob auch private Vermieter als Verantwortliche ein sogenanntes Verzeichnis der Datenverarbeitungstätigkeiten (Art. 30 DSGVO) führen müssen, ist bisher nicht abschließend geklärt. Haus & Grund empfiehlt, ein solches Verarbeitungsverzeichnis zu erstellen. Ein Verarbeitungsverzeichnis ist immer dann zu führen, wenn die Verarbeitung von Daten nicht nur gelegentlich erfolgt (Art. 30 Abs. 5 DSGVO). Nach den Hinweisen zum Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten, Art. 30 DSGVO der DSK (Datenschutzkonferenz) liegt eine gelegentliche Datenverarbeitung bereits dann nicht mehr vor, wenn z. B. regelmäßig Lohnabrechnungen getätigt werden. Dieses Beispiel ist wohl gleichzusetzen mit der Abrechnung monatlicher Mieteinnahmen.

Das Verzeichnis der Datenverarbeitungstätigkeiten kann jederzeit bearbeitet und ergänzt werden. Auch hier gibt es kein verbindliches Muster. Erst die Praxis wird in den kommenden Jahren zeigen, wie die Anforderungen konkret auszusehen haben.

XXI. Technische und organisatorische Maßnahmen (TOM) ergreifen

Die Datenverarbeitungsgeräte (wie PC, Tablets, Smartphones etc.) müssen überprüft werden, um den Datenschutz zu gewährleisten. Denn die jeweils datenschutzrechtlich Verantwortlichen sind verpflichtet, geeignete technische und organisatorische Maßnahmen zur Gewährleistung der Integrität und Vertraulichkeit der Daten sicherzustellen (Art. 32 DSGVO, § 64 BDSG). Es gibt hierfür keinen standardisierten Katalog. Die Maßnahmen müssen unter Berücksichtigung des Stands der Technik, der Implementierungskosten sowie der unterschiedlichen Eintrittswahrscheinlichkeit und Schwere des Risikos für die Rechte und Freiheiten natürlicher Personen geeignet und angemessen sein, um das Schutzniveau zu gewährleisten. Das bedeutet, dass bei einer privaten Vermietung weniger Wohnungen ohne Einsatz von eigenen Servern, Personal etc. andere technische Maßnahmen zu erwarten sind als von einer großen Hausverwaltung, die dutzende Datensätze, wechselndes Personal und Dienstleister beschäftigt.

Gemäß Art. 32 Abs. 1 DSGVO, werden folgende Maßnahmenbereiche für die nach Art. 30 DSGVO vorzunehmenden technischen und organisatorischen Maßnahmen vorgegeben:

  • Pseudonymisierung personenbezogener Daten • Verschlüsselung personenbezogener Daten • Gewährleistung der Integrität und Vertraulichkeit der Systeme und Dienste • Gewährleistung der Verfügbarkeit und Belastbarkeit der Systeme und Dienste • Wiederherstellung der Verfügbarkeit personenbezogener Daten und des Zugangs zu ihnen nach einem physischen und technischen Zwischenfall • Verfahren zur regelmäßigen Überprüfung, Bewertung und Evaluierung der Wirksamkeit der vorgenannten Maßnahmen.

Darüber hinaus werden weitere Maßnahmenbereiche durch die Anforderung des § 64 BDSG ergänzt:  • ZUGANGSKONTROLLE: Verwehrung des Zugangs zu Verarbeitungsanlagen, mit denen die Verarbeitung durchgeführt wird, für Unbefugte • DATENTRÄGERKONTROLLE: Verhinderung des unbefugten Lesens, Kopierens, Veränderns oder Löschens von Datenträgern • SPEICHERKONTROLLE: Verhinderung der unbefugten Eingabe von personenbezogenen Daten sowie der unbefugten Kenntnisnahme, Veränderung und Löschung von gespeicherten personenbezogenen Daten • BENUTZERKONTROLLE: Verhinderung der Nutzung automatisierter Verarbeitungssysteme mithilfe von Einrichtungen zur Datenübertragung durch Unbefugte • ZUGRIFFSKONTROLLE: Gewährleistung, dass die zur Benutzung eines automatisierten Verarbeitungssystems Berechtigten ausschließlich zu den von ihrer Zugangsberechtigung umfassten personenbezogenen Daten Zugang haben • ÜBERTRAGUNGSKONTROLLE: Gewährleistung, dass überprüft und festgestellt werden kann, an welche Stellen personenbezogene Daten mithilfe von Einrichtungen zur Datenübertragung übermittelt oder zur Verfügung gestellt wurden oder werden können • EINGABEKONTROLLE: Gewährleistung, dass nachträglich überprüft und festgestellt werden kann, welche personenbezogenen Daten zu welcher Zeit und von wem in automatisierte Verarbeitungssysteme eingegeben oder verändert worden sind • TRANSPORTKONTROLLE: Gewährleistung, dass bei der Übermittlung personenbezogener Daten sowie beim Transport von Datenträgern die Vertraulichkeit und Integrität der Daten geschützt werden • WIEDERHERSTELLBARKEIT: Gewährleistung, dass eingesetzte Systeme im Störungsfall wiederhergestellt werden können • ZUVERLÄSSIGKEIT: Gewährleistung, dass alle Funktionen des Systems zur Verfügung stehen und auftretende Fehlfunktionen gemeldet werden • DATENINTEGRITÄT: Gewährleistung, dass gespeicherte personenbezogene Daten nicht durch Fehlfunktionen des Systems beschädigt werden können • AUFTRAGSKONTROLLE: Gewährleistung, dass personenbezogene Daten, die im Auftrag verarbeitet werden, nur entsprechend den Weisungen des Auftraggebers verarbeitet werden können • VERFÜGBARKEITSKONTROLLE: Gewährleistung, dass personenbezogene Daten gegen Zerstörung oder Verlust geschützt sind • TRENNBARKEIT: Gewährleistung, dass zu unterschiedlichen Zwecken erhobene personenbezogene Daten getrennt verarbeitet werden können.

Folgende technische Schutzmaßnahmen können unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes von privaten Vermietern, die selbst wenige Wohnungen vermieten und über kein Personal und Dienstleister verfügen, im Allgemeinen erwartet werden:  • Die Geräte müssen über einen aktuellen Anti-Viren-Schutz und eine aktuelle Firewall verfügen. • Die Geräte müssen passwortgesichert sein. Das Passwort sollte Zahlen sowie eine Kombination aus Groß- und Kleinbuchstaben enthalten. Es sollte auch nicht zu kurz sein. • Sofern Dritte – wie Familienangehörige – ebenfalls das Gerät benutzen, müssen Ordner mit personenbezogenen Daten passwortgesichert sein, sodass sie für Dritte nicht zugänglich sind.  • Die Weitergabe von Daten sollte verschlüsselt erfolgen. Sofern personenbezogene Daten per EMail versendet werden, ist eine Transportverschlüsselung (TLS- oder SSL-Verschlüsselung) erforderlich. Sofern Dienstleister Dokumentenmanagementsysteme zum Hochladen von Dateien und zur Kommunikation anbieten, die mit Benutzerkonto und individuellem Passwort gesichert sind, sollten diese genutzt werden. Sofern möglich, sollten Daten in anonymisierter oder pseudonymisierter Form weitergebeben werden. • Von den Dateien sind regelmäßig Sicherheitskopien zu erstellen. Dabei sind die Löschpflichten zu beachten. Daher sollten die Datenträger regelmäßig überschrieben werden.  • Akten mit personenbezogenen Daten sind so aufzubewahren, dass Dritte keinen ungehinderten Zugang erhalten. Dies kann durch verschließbare Aktenschränke oder durch Abschließen des Raumes geschehen. Auch ausgedruckte E-Mails und Briefe dürfen nicht offen herumliegen. • Bei der Benutzung von Mailverteilern gilt: E-Mail-Adressen der anderen Empfänger dürfen nicht sichtbar sein (bcc-Einstellungen); nur verschlüsselte W-LANs sollten genutzt werden.  • Akten sind bei Ablauf der Löschfristen ordnungsgemäß durch den Einsatz von Aktenvernichtern oder durch Dienstleister zu vernichten. Auch Datenträger und Computer sind, nachdem sie aussortiert wurden, ordnungsgemäß zu löschen, beispielsweise durch Einsatz von professioneller Überschreibungssoftware.  • Etwaiges Reinigungspersonal ist sorgfältig auszuwählen. • Achtung: Clouddienste sind regelmäßig Auftragsdatenverarbeiter, so dass Auftragsdatenverarbeitungsverträge abzuschließen sind. Dies ist bei E-Mail-Konten nicht der Fall.

XXII. Datenschutzbeauftragter

Ein Datenschutzbeauftragter muss nur dann bestellt werden, wenn in einem Unternehmen mindestens zehn Personen mit der automatisierten Datenverarbeitung von personenbezogenen Daten beschäftigt sind (Art. 37 Abs. 1 DSGVO, § 38 BDSG). Dies ist bei der privaten Vermietung regelmäßig nicht der Fall. Bei Hausverwaltern oder Maklerunternehmen kann dies indes oftmals der Fall sein, zumal auch die Mitarbeiter externer Dienstleister dem Unternehmen zuzurechnen sind (Steuerberater, Rechtsanwaltskanzleien etc.).

XXIII. Rechtsfolgen etwaiger Pflichtverletzungen

Die DSGVO sieht im Falle einer Verletzung ihrer datenschutzrechtlichen Pflichten eine diesbezügliche Meldung des Vorfalls an die zuständige Aufsichtsbehörde (Art. 33 DSGVO), eine dahingehende Benachrichtigung des Betroffenen (Art. 34 DSGVO) sowie als flankierende Sanktionen einen Schadensersatzanspruch der betroffenen Person (Art. 82 DSGVO) und die Verhängung von Bußgeldern (Art. 83 DSGVO) vor.

  1. Melde- bzw. Benachrichtigungspflicht

Für den Fall einer Verletzung datenschutzrechtlicher Pflichten nach der DSGVO hat der datenschutzrechtlich verantwortliche Vermieter dies binnen 72 Stunden nach Bekanntwerden gegenüber der zuständigen Aufsichtsbehörde zu melden, wenn nicht ein Risiko für den Schutz der personenbezogenen Daten des Mieters der Voraussicht nach auszuschließen ist (Art. 33 Abs. 1 DSGVO). Plastische Beispiele für entsprechende Datenpannen können u. a. gehackte E-Mail oder Bankkonten sein.

Neben dem datenschutzrechtlich verantwortlichen Vermieter unterliegt auch der Auftragsdatenverarbeiter einer Meldepflicht: so ist dieser dem Vermieter zur unverzüglichen Meldung etwaiger Verletzungen verpflichtet (Art. 33 Abs. 2 DSGVO). Des Weiteren bestehen im Zuge einer Datenpanne besondere Dokumentationspflichten. Denn die im Zusammenhang mit der Verletzung stehenden Fakten, die konkreten Auswirkungen sowie von dem Vermieter ergriffene Abhilfemaßnahmen sind zu dokumentieren (Art. 33 Abs. 5 DSGVO).

Grundsätzlich ist auch der betroffene Mieter von einer Verletzung unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB), zu benachrichtigen, soweit der Voraussicht nach ein „hohes Risiko“ für den Schutz seiner personenbezogenen Daten besteht (Art. 34 Asb.1 DSGVO). Die DSGVO lässt aber die Benachrichtigungspflicht auch entfallen, und zwar insbesondere,  • wenn vorab geeignete Sicherheitsvorkehrungen getroffen wurden, die einen Drittzugriff ausschließen (Art. 34 Abs. 3 lit. a DSGVO) oder • durch nachträgliche Maßnahmen dafür gesorgt ist, dass das Risiko für den betroffenen Mieter aller Wahrscheinlichkeit nach nicht mehr besteht (Art. 34 Abs. 3 lit. b DSGVO).

  1. Schadensersatz und Bußgeld

Im Falle der Verletzung datenschutzrechtlicher Pflichten aus der DSGVO kann der Betroffene Ansprüche gegen den Verantwortlichen sowie den jeweiligen Auftragsverarbeiter geltend machen (Art. 82 Abs. 1 und 2 DSGVO).

Neben dem Schadensersatz ist auch die Verhängung von Bußgeldern durch die Aufsichtsbehörde als Sanktion für einen Pflichtverstoß möglich. Die Höhe des Bußgeldes steht im Ermessen der jeweiligen Behörde, wobei die DSGVO Kriterien (z. B. Vorsatz, Grad der Verantwortung, Art und Schwere des Verstoßes) zur Festsetzung enthält (Art. 83 Abs. 2 DSGVO) und diese in Abhängigkeit von dem konkreten Regelverstoß hinsichtlich der Bestimmungen der DSGVO bestimmt (Art. 83 Abs. 4 und 5 DSGVO).

  1. DSGVO – Abmahnung

Der Hintergrund der diesbezüglichen Abmahnungen ist im Wettbewerbsrecht zu finden. Jeder Wettbewerber kann seinen unlauter handelnden Mitwettbewerber, der Unternehmer ist bzw. geschäftsmässig handelt, abmahnen.

Der Begriff des Unternehmers nach dem BGB ist grundsätzlich weit auszulegen. Erfasst wird jedes planmäßige und dauerhafte Angebot von Dienstleistungen gegen Entgelt, unabhängig von der Regelmäßigkeit und dem Umfang dieser Tätigkeit.

Der Vermieter im Verhältnis zum Mieter wird grundsätzlich als Unternehmer  im Sinne § 14 BGB behandelt Urteil des OLG Düsseldorf – NJW-RR 2005, 13-17 – so dass dieser automatisch auch geschäftsmässig handelt. Zur Orientierung kann für die Beurteilung der Geschäftsmäßigkeit die Definition der geschäftlichen Handlung nach §2 Nr. 1 UWG herangezogen werden. Diese umfasst ebenso wie die Geschäftsmäßigkeit sämtliche Formen der Kommunikation, die der unmittelbaren oder mittelbaren Förderung des Absatzes von Waren und Dienstleistungen oder des Erscheinungsbildes eines Unternehmens, einer Organisation oder einer natürlichen Person dienen, die eine Tätigkeit in Handel, Gewerbe, Handwerk oder einen reglementierten Beruf ausübt (Köhler/Bornkamm-Köhler, Kommentar zum UWG, § 2 Rnr. 14).

Auch viele Instanzgerichte weisen darauf hin, dass „Unternehmer“ i. S. d. § 14 BGB auch der vermietende Eigentümer ist, wenn er im Wettbewerb mit anderen seine Wohnung zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet (so auch Heinrichs in: Palandt, BGB-Kommentar, § 14 Anm. 2); AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 21.6.2007, 10 C 69/07, MM 2007, 30 (262). Umstritten ist bislang nur, ob dies bereits ab der ersten zu vermietenden Wohnung gilt oder der Vermieter zumindest 3 oder gar 10 Wohnungen besitzen muß.

Verstößt ein Marktteilnehmer (Vermieter) gegen eine sogenannte Marktverhaltensregel, dann haben dessen Wettbewerber das Recht diesen auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. In der Abmahnung wird daher derjenige, der gegen die Marktverhaltensregel verstoßen hat, auf seinen Verstoß hingewiesen und aufgefordert, den Verstoß künftig zu unterlassen. Akzeptiert der Empfänger den Inhalt der Abmahnung, so bestätigt er dies dem Abmahnenden und verpflichtet sich in der Regel schriftlich, den Verstoß künftig zu unterlassen und im Wiederholungsfall eine Strafe zu zahlen. Nur durch eine sogenannte strafbewehrte Unterlassungserklärung wird nämlich die Wiederholungsgefahr ausgeräumt. Die Abmahnung ist also im Grunde nur der Hinweis auf einen Verstoß gegen eine Marktverhaltensregel sowie die Aufforderung, diesen Verstoß künftig zu unterlassen. Unterzeichnet der Vermieter die Unterlassungserklärung nicht, so droht der Erlass einer einstweiligen Verfügung und ggf. eine spätere Hauptsacheklage.

Die Gerichte werden entscheiden müssen, ob Verstöße gegen datenschutzrechtliche Regelungen als Markverhaltensregel im Sinne des § 3a UWG zu werten sind. Und hierüber streiten sich die Experten derzeit noch. In der Vergangenheit gab es Gerichtsurteile, die § 13 TMG als Marktverhaltensregel angesehen haben (z.B. LG Hamburg, 26.11.2015, Az. 33 O230/15). Damit war beispielsweise eine fehlende Datenschutzerklärung abmahnfähig. Wie sich die Rechtsprechung künftig entwickelt, können derzeit zumindest wir nicht sagen. Es gibt noch zu wenige diesbezüglichen Gerichtsurteile.

Für weitere Informationen und Anfragen stehen wir gerne zur Verfügung:

Rechtsanwalt Stefan Göttlich

Zum Wiggenberg 64 34454 Bad Arolsen

Tel.: 05691-80680-97 Fax: 05691-80680-99

Mail: Sekretariat@goettlich.de

Zweigstelle Berlin

Brauerstraße 15 12209 Berlin

Tel.: 0 30 – 88 71 31 85 Fax: 0 30 – 88 71 31 87

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Eigenbedarfskündigung für Nutzung als Lager/Gewerbe

Der BGH  hat mit Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16 die Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen Eigenbedarf bei Berufs- oder Geschäftsbedarfs neu gefasst. Dass der BGH damit die Mieterrechte gestärkt hätte, so wie die Mietervereine und Teile der Tagespresse vermuten, ist indes nicht der Fall.

Der Beklagte/Wohnungsmieter wurde auf Räumung seiner 27 qm großen Zweizimmerwohnung in Berlin verklagt. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der hierzu im ersten Obergeschoss des Anwesens angemieteten Räume ausgeschöpft sei.

Die Vorinstanzen haben zunächst das Vorliegen eines Kündigungsgrundes bejaht, weil der von der Klägerin geltend gemachte Bedarf an der vermieteten Wohnung für die berufliche Tätigkeit ihres Ehemannes ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, das dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gleichstehe. Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage haben die Gerichte allerdings im Hinblick auf die in Berlin in Kraft getretenen Vorschriften betreffend die Zweckentfremdung von Wohnraum abgewiesen.

Nach Ansicht des BGH kam es auf das Vorliegen einer Zweckentfremdung nicht an, denn eine Kündigung und Räumungsklage könne nicht auf Eigenbedarf gestützt werden.

Der BGH weist darauf hin, dass die Gerichte im Einzelfall festzustellen haben, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt das Gesetz stets eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind.

Der BGH vertritt die Rechtsansicht, dass der Gesetzgeber mit den typisierten Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen geregelt hat, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat.

Will der Vermieter aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen die Wohnung selbst  – ausschließlich oder überwiegend – zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür den im Gesetz genannten Angehörigen zur Verfügung stellen, reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wenn der Vermieter die Wohnung – wie vorliegend – jedoch nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Dies ergibt sich aus dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift und eine Gleichstellung der gewerblichen Nutzung zu einer Wohnraumnutzung scheidet aus.

Es weist jedoch der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen soll es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde – was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte.

Wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, weist dieser Fall eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Hierzu hätte der Vermieter allerdings erhebliche entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen, die vorliegend nicht gegeben waren.

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Vorgeschobener Eigenbedarf bei beabsichtigtem Verkauf

BGH Urteil vom 10. Mai 2016 (Az. VIII ZR 214/15)

Vorgeschobener Eigenbedarf kann auch dann vorliegen, wenn dieser nur geltend gemacht wird, um so das Haus ohne Schwierigkeiten mit Mietern verkaufen zu können.

Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter ein Wohnhaus vermietet. Zunächst bot er dieses den Mietern zum Kauf an, was diese ablehnten. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seinen Neffen, setzte indes sene Verkaufsbemühungen fort. Der Mieter wehrte sich gegen die Eigenbedarfskündigung, wobei  die Parteien einen Räumungsvergleich schlossen. Ob und für wie lange dann der Neffe tatsächlich das Haus bewohnte, ist zwischen den Parteien umstritten. Neun Monate nach Auszug des Mieters verkaufte der Vermieter das Haus in einem nicht vermieteten Zustand. Der ehemalige Mieter verlangte nun zu Recht Schadensersatz wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs. Der Fall des vorgeschobenen Eigenbedarfs stellt einen Fall des Rechtsmissbrauchs dar, was eine Schadensersatzforderung auslöst.

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Hans Hauser mahnt auch 2015 wieder ab!

Dem Unterzeichner liegen alleine aus der Zeit Seit Oktober 2015 zwei Abmahnungen der Firma Hans Hauser Immobilien vor. Abgemahnt worden sind folgende Wettbewerbsverstöße:

1. Werbung mit „provisionsfrei“ bei dem Angebot von Mietwohnungen;
2. Pflichtangaben in Immobilienanzeigen § 16a EnEV, Energiekennzeichnung von Gebäuden/Wohnungen.

Grundsätzlich mag es ein Pflichtenverstoß im Sinne des UWG sein, wenn zu 1. mit Selbstverständlichkeiten geworben wird, denn das nunmehr geltende Bestellerprinzip bedeutet eine provisionsfreie Vermittlung für alle Mietwohnungen oder wenn zu 2. die Energieangaben in Immobilienanzeigen vergessen worden sind.

Bei Hans Hauser handelt es sich jedoch um einen seit vielen Jahren bekannten Massenabmahner, dem bereits der Bundesgerichtshof, das Kammergericht/Berlin und das OLG München wegen Rechtsmissbrauch die Berechtigung zu Abmahnungen aberkannt hat. Hans Hauser bezweckt mit seiner Abmahnung eine Kostenerstattung von € 150,- und eine strafbewehrte Unterlassungserklärung zu erhalten. Dies kann sich nur bei massenhaften Abmahnungen überhaupt rechnen aber genau hierin liegt der Missbrauch. §8 Abs.4 UWG regelt jedoch, dass ein etwaiger Missbrauch die in Betracht kommenden wettbewerbsrechtlichen Ansprüche ausschließt. Sind Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch ausgeschlossen, ist die Abmahnung unberechtigt und löst keine Kostentragungspflicht aus.

§8 Abs.4 UWG lautet:
„Die Geltendmachung der in Absatz 1 bezeichneten Ansprüche ist unzulässig, wenn sie unter Berücksichtigung der gesamten Umstände missbräuchlich ist, insbesondere wenn sie vorwiegend dazu dient, gegen den Zuwiderhandelnden einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen oder Kosten der Rechtsverfolgung entstehen zu lassen.“

Genau darum geht es Hans Hauser jedoch, so dass dessen Abmahnungen seit langer Zeit als Rechtsmissbrauch eingestuft werden. Dessen Abmahntätigkeit steht in keinem Verhältnis zur Tätigkeit als Immobilienmakler.

-In einem Hans Hauser betreffenden Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2000 heißt es im Tatbestand: „Der Kläger ist Rechtsanwalt und außerdem nach seiner Behauptung mit einem Geschäftspartner in Berlin als Bauträger und Altbausanierer tätig“ (BGH, Urteil v. 05.10.2000, GZ I ZR 237/98).

Seit vielen Jahren verneint das Kammergericht die Zulässigkeit von Anträgen des Hans Hauser nach § 8 Abs. 4 UWG, weil er in einer Weise und in einem Ausmaß – kostenpflichtig – massenhaft abmahnt, dass dies auf sein Vorgehen vornehmlich zum Zwecke der Gewinnerzielung zwingend schließen lässt. Hier seien beispielhaft erwähnt:

– KG Beschluss v. 18.08.2006 – 5 W 165/06: von Dezember 2005 bis Mai 2006 etwa 650 Abmahnungen „zum Thema §6 TDG“ mit EUR 12.000 eingenommener „Abmahnkostenerstattungen“
– KG Beschluss v. 30.10.2007 – 5 W 312/07: geringer Umfang eigener Tätigkeit, Verfolgung aus dem Internet unschwer ersichtlicher (etwaiger) Verstöße zum Teil weit entfernt tätiger Immobilienmakler und Anderer an der Bagatellgrenze (unter Abmahnung mit Forderung einer „Kostenpauschale“ in Höhe von EUR 150 und mehr)

– Beschluss v. 15.08.2008 – 5 W 239/08: seit 2005 ca. 3.000 Abmahnungen, die etwa EUR 60.000 erbracht haben.
– Beschluss v. 21.11.2008 – 5 W 284/08: keine Tätigkeit als Bauträger und Anlagenberater in größerem Umfang, Verfolgung aus dem Internet unschwer ersichtlicher (etwaiger) Verstöße von Immobilienmaklern und Anderen an der Bagatellgrenze (unter Abmahnung mit Forderung von Kosten in Höhe von EUR 238).
– Beschluss v. 28.06.2011 – 24 W 47/11: zwischen Anfang Mai 2011 und dem 19.05.2011 etwa 120 Abmahnungen alleine betreffend Angebote für Dachgeschosswohnungen in Berlin und in Bezug auf die (auch dort) gerügte Angabe einer monatlichen Rate unter Verschweigen des in die Berechnung der Rate eingestellten Eigenkapitalanteils mit Abmahnpauschalen in Höhe von EUR 150 zuzüglich Mehrwertsteuer.
-KG Berlin: Massenhafte Abmahnungen von Hans Hauser rechtsmissbräuchlich, Beschluss v. 22.07.2011, GZ 5 W 161/11;

– OLG München hat ebenfalls auf einen Rechtsmissbrauch nach §8 Abs.4 UWG erkannt und Ansprüche des Herrn Hauser abgelehnt (OLG München, Beschluss v. 10.08.2009, GZ 29 U 3739/09).

Es ist davon auszugehen, dass Hans Hauser nunmehr nicht mehr in Berlin oder Müchen vorgehen wird, sondern wahrscheinlich in Frankfurt. Wenn Sie von Hans Hauser abgemahnt werden, raten wir dazu, nichts zu unterschreiben oder sogar zu zahlen.

Sie können sich jederzeit als Betroffener wenden an:

Bundesweite Hotline: 0800-110304089

Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich
Brauerstrasse 15
12209 Berlin
Telefon: 0800-110304089
Telefax: +49 30 88713187
E-Mail: sekretariat@goettlich.de

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Instandhaltungsrücklage weder Ausgabe noch Kosten

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Der BGH hat damit eine weit verbreitete Abrechnungspraxis für unzulässig erklärt. (BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09)

Bundesweite Hotline: 0800-110304089

Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich
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Änderung des Verteilerschlüssels ab 25% Mehrbelastung erheblich

Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung des Verteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er ohne Änderung erheblich mehr belastet würde als mit Änderung. Die Mehrbelastung ist ab 25 Prozent als erheblich anzusehen. Das ist aber keine starre Grenze, sondern nur eine Orientierungsgröße. (BGH, Urteil v. 11.6.2010, V ZR 174/09)

Wir beraten Sie gerne unter:

Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich Brauerstrasse 15, 12209 Berlin
Bundesweite Servicenummer 0800-110304089
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