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Tag-Archiv: Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich

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Gaststätte muß nicht immer Behindertentoilette einrichten

Landesrechtliche Gaststätten­verordnungen müssen sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Berlin an Vorgaben aus der bundesrechtlichen Ermächtigungs­grundlage halten

Das Verwaltungsgericht Berlin hat durch Urteil vom 22.01.2016 Az: – VG 4 K 169.15 – entschieden, dass Gastwirte bei der Übernahme vorhandener Räumlichkeiten nicht ausnahmslos zum Einbau behinderten­gerechter Toiletten verpflichtet sind.

Der Kläger hrens betreibt in Berlin eine Gaststätte, die er von seinem Vorgänger übernommen hat. Die Gaststätte wurde zuvor aufgrund einer Baugenehmigung aus dem Jahre 1975 betrieben. Die Gästetoiletten befinden sich im Unterschoss und sind nur über eine Treppe erreichbar. Während die von Gastwirten zu erfüllenden Vorgaben bundeseinheitlich durch das Gaststättengesetz vorgegeben werden, dürfen die Länder nach einer im Gaststättengesetz enthaltenen Ermächtigung die Mindestanforderungen an die Räumlichkeiten konkretisieren.

Bezirksamt versagt Gaststättenerlaubnis aufgrund fehlender behindertengerechter Toiletten

Das Bezirksamt versagte dem Kläger die von ihm begehrte Gaststättenerlaubnis, weil die Voraussetzungen der landesrechtlichen Gaststättenverordnung nicht erfüllt seien. Danach müsste ab einer Schankraumfläche von 50 qm mindestens eine Toilettenanlage für mobilitätsbehinderte Gäste benutzbar sein. Daran fehle es.

Landesrechtliche Gaststättenverordnung steht nicht mit bundesrechtlicher Ermächtigungsgrundlage im Einklang

Die Klage hatte Erfolg. Das Verwaltungsgericht Berlin verpflichtete das Bezirksamt zur Erteilung der Genehmigung, weil der geltend gemachte Versagungsgrund nicht greife. Zwar sehe die landesrechtliche Gaststättenverordnung vor, dass ab einer Schank- und Speiseraumfläche von 50 qm mindestens eine barrierefrei gestaltete Toilette für mobilitätsbehinderte Gäste nutzbar sein müsse. Diese Vorgabe müsse aber hier außer Betracht bleiben, weil sie mit der bundesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage nicht in Einklang stehe. Denn der Bundesgesetzgeber selbst habe im Gaststättengesetz spezielle Vorgaben zu den Anforderungen an eine barrierefreie Nutzung von Gaststätten gemacht, die nur für Räumlichkeiten gälten, für die eine Baugenehmigung nach dem 1. November 2002 erteilt worden sei. Eine landesrechtliche Verordnung, die die Einzelheiten der für den Aufenthalt der Gäste bestimmten Räume regele, müsse sich daher im Rahmen der durch diese Vorschrift gezogenen Grenzen halten. Sei dies – wie hier – nicht der Fall, könne sie keine Geltung beanspruchen.

Für weitere Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.

Rechtsanwaltskanzlei Göttlich

Stefan Göttlich

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Problem Flächenangabe im Mietrecht

Miete bei Flächenabweichung im Wohn- und Gewerbemietrecht

Problem Flächenangabe

Grundsätzlich begründen Flächenabweichungen aufgrund falscher Quadratmeterzahl einen Sachmangel der Mietsache. Nach ständiger Rechtsprechung im Wohnungsmietrecht, so zum Beispiel in der BGH Entscheidung vom 10.03.2010, Az. VIII ZR 144/09, ist grundsätzlich jede Flächenabweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag festgelegten, ein Mangel der Mietsache gem. § 536 BGB, der eine Minderung begründen kann, jedoch nur, wenn diese wesentlich und damit nicht nur geringfügig ist. Wesentlich ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Flächenabweichung von mehr als 10 %. Natürlich ist die Miete die Gegenleistung für die zur Verfügung stehende gemietete Fläche. Erweist sich die gemietete Fläche als geringer als die im Mietvertrag bezeichnete Fläche, zahlt der Mieter mehr Miete, als er als Gegenleistung erhält.

Die verfügbare Nutzfläche ist auch im Gewerbemietrecht ein wertbildender Faktor und bestimmt aufgrund der gegebenen Nutzungsmöglichkeiten die Höhe der Miete, aber auch den Verkehrswert der Immobilie, falls der Eigentümer das Objekt finanzieren, beleihen oder verkaufen möchte. Im Übrigen ist die vermietete Fläche auch im Rahmen der Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten, bei denen die Umlage auf eine bestimmte Fläche vereinbart sein muss, relevant.

Aber ganz so einfach ist es nicht.

Was steht im Mietvertrag?

Idealerweise bezeichnen die Parteien im Mietvertrag die maßgebliche Fläche und die Berechnungsmethode nach der diese berechnet worden ist. Problem ist aber, dass die Flächenangabe als solche noch keine zuverlässige Aussage über die Nutzfläche darstellt.

Die Rechtsprechung sieht in Angaben zur Mietfläche zunächst eine Beschaffenheitsvereinbarung, die der Objektbeschreibung dient (BGH VIII ZR 138/06 in WUM 2007, 450; OLG Dresden NZM 2003, 27). Einer bloßen Zahlenangabe lasse sich nicht entnehmen, dass der Vermieter über die Beschreibung hinaus garantiemäßig haften wolle. Gleiches ist anzunehmen, wenn der Vermieter oder ein Beauftragter Makler das Objekt zunächst mit einer bestimmten Größe inseriert hat.

Aufgrund einer Beschaffenheitsvereinbarung darf der Mieter eine bestimmte Fläche erwarten. Allerdings begründet nicht jede Abweichung einen Mangel. Es gibt eine Größentoleranz. Dies führt zur Wesentlichkeitsgrenze.

Wesentlichkeitsgrenze: Abweichungen ab 10 % begründen Sachmangel

Nicht jede Flächenabweichung begründet einen Sachmangel. Voraussetzung eines Sachmangels ist, dass die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache in erheblicher Art und Weise beeinträchtigt ist.

Nach der BGH Rechtsprechung wirkt sich eine Flächenabweichung erst dann als erheblich aus, wenn die Abweichung der tatsächlichen Nutzfläche gegenüber der vereinbarten Quadratmeterzahl mehr als 10 Prozent beträgt (BGH VIII ZR 256/09 in WuM 2005, 712; ZMR 2007,764). Der Mieter kann in diesem Fall die Miete mindern, ohne dass es darauf ankommt, ob der Mangel die Gebrauchstauglichkeit überhaupt beeinträchtigt (BGH WuM 2004, 336).

In diesem Fall schadet auch die Angabe einer ca. Mietfläche nicht (BGH NJW 2010, 2648). Sie beinhalte, dass auch der Mieter auf die Größe keinen allzu großen Wert lege, sondern vielmehr bereit sei, eine gewisse Größentoleranz zu akzeptieren. Erst bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent werde eine Grenze überschritten.

Der BGH hat die im Wohnraummietrecht bestimmte Wesentlichkeitsgrenze bei Flächenabweichungen ausdrücklich auch auf die Gewerberaummiete übertragen und dort dem Mieter ebenfalls ein Minderungs- und Kündigungsrecht bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent zugestanden (BGH XII ZR 254/01 in NZM 2005, 500). Ein Kündigungsrecht nach der Übernahme der Mieträume muss jedoch zeitgerecht ausgeübt werden, sobald der Mieter den Mangel erkennt.

Weicht die Quadratmeterzahl weniger als 10 % ab oder liegt sie genau bei 10 %, begründet dies einen Sachmangel nur, wenn zudem die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt wird (KG Berlin ZMR 2005, 950). Dies sind eher Ausnahmefälle. Im Gewerbemietrecht kann dies beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter eine Maschine aufstellen muss. Andernfalls muss der Mieter Abweichungen bis zu 10 % eher akzeptieren.

Haftungsausschluss möglich

An einer Vereinbarung der Wohnfläche als Teil des Mietgegenstandes fehlt es nach der Rechtsprechung des BGH dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen wurde, so BGH Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 306/09.

In diesem Fall wurden durch folgende Klausel mietvertragliche Ansprüche wegen einer Flächenabweichung von vornherein verhindert:

„Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung (…) bestehend aus (…) zur Benutzung als Wohnraum, deren größe ca. 54,78 qm beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ (BGH VIII ZR 306/09, Rn. 2)

Haben die Parteien somit vereinbart, dass die Anzahl der vermieteten Räume als Berechnungsgrundlage für die Miete maßgebend ist, ist die im Mietvertrag bezeichnete Nutzflächenangabe wegen „möglicher Messfehler“ nicht relevant (BGH VIII ZR 306/09). Hierin liegt die Möglichkeit zur Vermeidung einer Haftung auf Rückzahlung und Minderung.

Zusicherung einer Flächengröße begründet immer einen Sachmangel

Auf die Wesentlichkeitsgrenze kommt es nicht an, wenn der Vermieter die Größe der Nutzfläche zugesichert hat. Die bloße Angabe der Quadratmeterzahl in einem Zeitungsinserat oder im Mietvertrag stellt noch keine Zusicherung der Fläche dar. (OLG Dresden WuM 1998, 144). Regelmäßig müssen Umstände hinzutreten, die Rückschlüsse darauf erlauben, dass der Vermieter über die reine Beschreibung hinaus garantiemäßig haften will.

Dies kann der Fall sein

  • bei der Vereinbarung eines Quadratmeterpreises (KG Berlin GE 2002, 257; LG München WuM 1987, 217)
  • oder wenn der Mieter die Fläche ausdrücklich garantiert (LG Mönchengladbach ZMR 1988, 178)
  • oder die Fläche als Berechnungsfaktor für die Miete herangezogen wird (LG München WuM 1987, 217)
  • oder der Mieter die Eignung der Räumlichkeiten ausdrücklich von einer bestimmten Größe abhängig gemacht hat (OLG Hamm ZMR 1998, 90 bei einer Lagerhalle).
  • Die Angabe einer ca. Fläche beinhaltet keine Zusicherung, da der Vermieter damit offensichtlich keine Gewähr übernehmen möchte (BGH NJW 1991, 912). Allerdings schließt die Angabe einer „ca. Fläche“ die Zusicherung dann nicht aus, wenn die Fläche auf die Dezimalstelle genau angegeben und der Vermieter damit eine besondere Gewähr der Richtigkeit zum Ausdruck brachte (OLG Hamm NJW-RR 1998, 152).

Lässt sich eine Zusicherung und damit eine garantiemäßige Haftung begründen, haftet der Vermieter auf Minderung, unabhängig davon, wie groß oder erheblich die Flächenabweichung tatsächlich ist. Es gilt dann keine „Wesentlichkeitsgrenze“. Dann ist jeder Mangel relevant und begründet einen Mangel.

Die Angabe der Quadratmeterzahl kann unverbindlich sein, wenn der Vermieter ausdrücklich im Mietvertrag darauf hinweist (BGH WuM 2011, 11). Dann besteht kein Minderungsrecht. Legt der Mieter auf eine bestimmte Fläche Wert, muss er im Mietvertrag darauf dringen, dass diese entsprechend erfasst und als verbindlich zugesichert bezeichnet wird.

Formulierungsvorschlag für eine Klausel zur Flächenberechnung

… „ Die Berechnung der Mietflächen erfolgt nach der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277. Unwesentliche Abweichungen bis zu +/- 3 % gelten als unerheblich, so dass der Mieter aus diesem Umstand keine Gewährleistungsansprüche und der Vermieter keine höhere Miete begründen kann. Erst bei einer Abweichung von mehr als +/- 3 % wird die Miete angepasst.“

Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter die Räumlichkeiten vorher besichtigt hat oder ihm die Flächenabweichung zunächst nicht aufgefallen ist (BGH ZMR 2004, 496).

Vorkorrespondenz entscheidet mit

Findet sich im Mietvertrag keine weitere Angabe, kann sich die Angabe der Quadratmeterzahl auch aus den vorvertraglichen Begleitumständen (Zeitungsanzeige, Objektbeschreibung des Maklers, Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter) ergeben, soweit daraus erkennbar ist, dass die Angabe der Nutzfläche für die Mietentscheidung des Mieters bedeutsam war. (BGH VIII ZR 256/09 in WuM 2010, 480).

Auch wenn die BGH-Entscheidung zur Wohnraummiete ergangen sind, ist sie auch auf das Gewerbemietrecht übertragbar (BGH VIII ZR 256/09).

Im BGH-Fall hatte der vom Vermieter beauftragte Makler dem Mieter vor Mietvertragsabschluss eine Skizze der Wohnung und eine Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung übergeben. Daraus ergab sich unter Angabe der Wohnflächen eines jeden einzelnen Raumes eine Gesamtgröße der Wohnung von 76,54 qm. Tatsächlich betrug die Wohnfläche lediglich 59,65 qm. In diesem Fall urteilte der BGH, dass die Parteien eine konkludente (stillschweigende) Vereinbarung über die Größe der Mietfläche über 76,54 qm getroffen hatten. Da aufgrund dieser Gegebenheiten beide Parteien die Vorstellung hatten, die Wohnung habe eine Gesamtwohnfläche von 76,54 qm, war diese Vorstellung Grundlage zum Abschluss des Mietvertrages.

Wie wird die Nutzfläche berechnet?

Im nächsten Schritt kommt es darauf an, wie die Fläche berechnet wird. Denn mit der Feststellung, dass eine Flächenabweichung vorliege, bleibt immer noch offen, nach welchem Maßstab die Fläche berechnet werden soll.

Gesetzliche Grundlagen

Es gibt für Gewerbeflächen keine allgemein verbindliche Berechnungsvorschrift. Die Wohnflächenverordnung gilt jedenfalls nicht. Im Idealfall ist die maßgebliche Berechnungsgrundlage dem Mietvertrag beigefügt und nachvollziehbar erläutert. In Betracht kommen die DIN 277, Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche, Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum (gif-Nutzfläche), herausgegeben von der gif-Gesellschaft für Immobilien wirtschaftliche Forschung e.V. vom 1.11.2004 (gif-Richtlinie), Frankfurter Aufmaß.

Auch sollte erläutert sein, ab welcher prozentualen Flächenabweichung die Miete angepasst werden soll. Wird auf die „Nettogrundfläche“ DIN 277 Bezug genommen, sollte ein Hinweis auf die Einbeziehung der Verkehrsflächen und der technischen Funktionsflächen erfolgen (Transparenzgebot!).

Haben die Parteien versäumt, eine Berechnungsmethode zu bezeichnen, sind die Flächen der Räume heranzuziehen, die in der Beschreibung der Immobilie genannt sind oder von der Grundrisszeichnung erfasst werden (KG Berlin GE 2009, 516).

Mietminderung berechnen

Steht fest, was die Parteien vereinbart haben und welche tatsächliche Nutzfläche vorhanden ist, ergibt sich die Höhe der Mietminderung aus dem Umfang der Abweichung (BGH WuM 2010, 240). Beispiel: Ist eine Nutzfläche von 120 qm maßgebend, liegt die Toleranz bei 12 qm. Erst ab 108 qm kommt eine Minderung in Betracht. Die Abweichung kann prozentual erfasst werden. Weist die Nutzfläche im Beispiel 105 qm aus, beträgt die Minderungsquote 12,5 %. Bei einer Miete von 1.200 € kann der Mieter die Miete auf 1.050 € kürzen.

Oder anders gerechnet: Es ist die Miethöhe je Quadratmeter Nutzfläche auszurechnen und der sich ergebende Quadratmeterpreis mit der tatsächlich vorhandenen Nutzfläche zu multiplizieren. Beispiel: 480 € Miete für 80 qm Nutzfläche laut Mietvertrag ergeben einen qm-Preis von 6 €. Eine Flächenabweichung von 10 qm begründet einen Minderungsbetrag von 60 € im Monat.

Die Minderung erfasst nicht nur die Fläche, die die Toleranzgrenze von 10 Prozent überschreitet, sondern erfasst die gesamte Differenz zwischen der im Mietvertrag angegebenen und der tatsächlichen Nutzfläche.

Schließlich bedeutet eine Flächenabweichung einen nicht behebbaren Mangel. Es kommt nicht darauf an, dass die Nutzbarkeit oder Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts beeinträchtigt ist (BGH VIII ZR 295/03 in NJW 2004, 1947). Auch ist unerheblich, ob der Vermieter die Abweichung zu vertreten hat. Er kann sich nicht damit entschuldigen, dass er die wahre Größe nicht gekannt habe, weil er die Größenangaben beispielsweise vom Voreigentümer oder aus den Bauzeichnungen übernommen habe.

Der Mieter darf nicht nur die künftige Miete kürzen, sondern kann auch für die Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern (BGH WuM 2004, 346). Dabei muss er die Verjährungsfrist von 3 Jahren berücksichtigen, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem sein Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis von den Gegebenheiten erlangt hat, spätestens aber nach 10 Jahren (BGH WuM 2007, 346).

Fläche ist größer als vereinbart!

Weicht die Fläche entgegen dem Vertrag nach oben hin ab, kann der Vermieter keine Miete nachfordern. Will er die Miete erhöhen, muss er von der im Vertrag vereinbarten geringeren Fläche ausgehen, vorausgesetzt die Flächenabweichung beträgt nicht mehr als 10 % (BGH WuM 2007, 450). Wenn die Parteien im Mietvertrag eine kleinere als die tatsächliche Fläche vereinbaren, ist auch dies eine Vereinbarung i.S.d. § 557 Abs. 3 HS 2 BGB. Danach ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbart haben oder wenn sich ein solcher Ausschluss aus den Umständen ergibt. Letzteres wird bei einer Vereinbarung einer zu kleinen Wohnfläche für die Mehrfläche angenommen (Weitemeyer in: Miete, 9. Aufl., § 557 BGB, Rn. 26; Emmerich, a.a.O., § 558 Rn 19; OLG Düsseldorf GE 02, 1335). Dieser Meinung hat sich der BGH ohne Benennung des Ausschlusstatbestands im Ergebnis angeschlossen (BGH 23.5.07, VIII ZR 138/06). Das gilt unabhängig davon, wie hoch die Abweichung zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche ist. Der BGH (a.a.O.) hat aber auch vertreten, dass bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent ein Anspruch des Vermieters gemäß § 313 BGB auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage besteht. Problematisch ist in diesem Fall, ob die Anpassung dann auf die tatsächliche Größe erfolgen muss oder auf eine um 10 Prozent kleinere Fläche, weil – so der BGH – Abweichungen bis 10 Prozent in den Risikobereich des Vermieters fallen.

Formulierungsvorschlag für eine Klausel zur Flächenberechnung

… „ Die Berechnung der Mietflächen erfolgt nach der Bruttogrundfläche gemäß DIN 277. Unwesentliche Abweichungen bis zu +/- 3 % gelten als unerheblich, so dass der Mieter aus diesem Umstand keine Gewährleistungsansprüche und der Vermieter keine höhere Miete begründen kann. Erst bei einer Abweichung von mehr als +/- 3 % wird die Miete angepasst. Auch der Vermieter ist in diesem Fall gem. § 313 BGB berechtigt und verpflichtet die Miete nach der tatsächlichen Fläche neu zu berechnen. Die Geltendmachung von Rückzahlungen und Nachzahlungen für die Vergangenheit ist ausgeschlossen. Die neue Miete gilt zum nächsten Monat ab Feststellung der Flächenabweichung.“

Für die Nutzung unserer Formulierungsvorschläge  besteht keine Haftung, zumal diese zum Teil noch nicht durch gefestigte Rechtsprechung bestätigt worden sind und daher derzeit nicht feststeht, ob diese gerichtsfest bleiben werden.

Wir beraten Sie gerne.

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Keine Haftung des Directors einer Ltd. in Deutschland

BGH Urteil vom 14.03.2005 (Az.: II ZR 5/03)

Der BGH hat entschieden, dass eine Haftung des Geschäftsführers/Directors für rechtsgeschäftliche Verbindlichkeiten einer in England gegründeten Limited mit tatsächlichem Verwaltungssitz in Deutschland auch dann nicht besteht, wenn es in Deutschland nicht bzw. noch nicht zu einer Eintragung der Niederlassung ins deutsche Handelsregister gekommen ist. Eine persönliche Handelndenhaftung analog § 11 Abs. 2 GmbHG besteht – wie zuvor allgemein angenommen – nicht.

Eine Firma hat eine in England wirksam gegründete und ausschließlich in Deutschland tätige Limited, die keine Niederlassung ins deutsche Handelsregister hat eintragen lassen, wegen vertraglicher Forderungen in Anspruch nehmen wollen. Die Limited glich die Rechnungen nicht aus.

Nachdem der gegen die Limited gestellte Insolvenzantrag durch gerichtlichen Beschluss die Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt worden ist, nahm die Firma daraufhin den Gesellschafter-Geschäftsführer der Limited persönlich in Anspruch und erwirkte gegen ihn einen Vollstreckungsbescheid.

Der Bundesgerichtshof hat den Vollstreckungsbescheid aufgehoben und die Klage abgewiesen und dem Gesellschafter-Geschäftsführer mit folgender Begründung Recht gegeben worden:

Die einmal wirksam gegründete und damit nach englischem Recht rechtsfähige Limited könne nicht mit einer – mangels Eintragung in einem deutschen Handelsregister – nicht als GmbH existenten Gesellschaft (§ 11 Abs. 1 GmbHG) gleichgesetzt werden mit der Folge, dass daraus auch keine abgeleitete persönliche Handelndenhaftung des Gesellschafter-Geschäftsführer analog § 11 Abs. 2 GmbHG für die Verbindlichkeiten der Limited begründet werden könne.

Hintergrund sei die in Art. 43 und 48 EG garantierte Niederlassungsfreiheit. Nach der Rechtsprechung des EuGH müsse die in einem Vertragsstaat nach dessen Vorschriften wirksam gegründete Gesellschaft in einem anderen Vertragsstaat – unabhängig von dem Ort ihres tatsächlichen Verwaltungssitzes – in der Rechtsform anerkannt werden, in der sie gegründet wurde. Aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit einer solchen Gesellschaft folge zugleich die Anerkennung auch deren Personalstatut hinsichtlich der Fragen ihrer Haftung und der der diesbezüglichen persönlichen Haftung ihrer Gesellschafter bzw. Geschäftsführer.

Demzufolge scheide eine Haftung des Gesellschafter-Geschäftsführers analog § 11 Abs. 2 GmbHG aus, denn nach dem für das Personalstatut dieser Limited maßgeblichen englischen Recht haften deren Geschäftsführer (Director) als Leitungsorgan – wie im deutschen GmbH-Recht – grundsätzlich nicht persönlich für solche Gesellschaftsverbindlichkeiten.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus etwaigen Gläubigerschutzgesichtspunkten mit der eventuellen Maßgabe, ausnahmsweise eine persönliche Haftung begründen zu lassen.

Zwar sei nach der Rechtsprechung des EuGH anerkannt, dass zwingende Gründe des Gemeinwohls (u. a. Schutz der Gläubigerinteressen) unter bestimmten Umständen und unter Beachtung bestimmter Voraussetzungen Beschränkungen der Niederlassungsfreiheit rechtfertigen können.

Allerdings sei eine solche Rechtfertigung durch nationale Maßnahmen allenfalls unter vier engen Voraussetzungen möglich:

Die Maßnahmen

– müssen in nicht diskriminierender Weise angewandt werden,

– müssen zwingenden Gründen des Allgemeininteresses entsprechen,

– müssen zur Erreichung des verfolgten Zieles geeignet sein und

– dürfen nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung dieses Ziels erforderlich sei.

Danach stelle sogar die bewusste Ausnutzung unterschiedlicher Rechtssysteme für sich allein genommen noch keinen Missbrauch dar, auch wenn sie in der offenen Absicht erfolge, die „größte Freiheit“ zu erzielen und mit einer ausländischen Briefkastengesellschaft die zwingenden inländischen Normativbestimmungen zu umgehen. Da die Mindestkapitalbestimmungen insoweit mit der garantierten Niederlassungsfreiheit unvereinbar seien, gelte zwangsläufig dasselbe für die Sanktionen, die an die Nichterfüllung der fraglichen Verpflichtungen geknüpft sind (insbesondere Anordnung der persönlichen Haftung der Geschäftsführer im Falle der Nichteinhaltung des nationalen Mindeststammkapitals). Folglich rechtfertigen weder Art. 46 EG noch der Gläubigerschutz die Bekämpfung der missbräuchlichen Ausnutzung der Niederlassungsfreiheit oder die Erhaltung der Lauterkeit des Handelsverkehrs die Behinderung der durch den Vertrag garantierten Niederlassungsfreiheit, wie sie nationale Mindestkapitalvorschriften und eine persönliche Haftung der Geschäftsführer darstellen.

Eine persönliche Haftung des Gesellschafter-Geschäftsführers analog § 11 Abs. 2 GmbHG lasse sich auch nicht daraus ableiten, dass der Gesellschafter-Geschäftsführer es entgegen §§ 13 d ff. HGB unterlassen habe, die „Zweigniederlassung“ der Limited zum deutschen Handelsregister anzumelden.

Trotz diesbezüglicher Verpflichtung der Mitgliedstaaten, entsprechende geeignete Maßregeln anzudrohen (Art. 12 der 11. Richtlinie 89/666/EWG des Rates vom 21. Dezember 1999) müssen die Mitgliedstaaten namentlich darauf achten, dass Verstöße gegen das Gemeinschaftsrecht nach ähnlichen sachlichen und verfahrensrechtlichen Regeln geahndet werden wie nach Art und Schwere gleiche Verstöße gegen nationales Recht, wobei die Sanktion nicht nur wirksam und abschreckend, sondern auch verhältnismäßig sein müsse. Eine Sanktion der persönlichen Haftung der Geschäftsführer wegen Nichterfüllung der Anmeldungspflicht sei aber weder gesetzlich vorgesehen noch ergebe sich dies im Wege der Rechtsfortbildung. Das deutsche Recht sehe als zulässige Sanktion in § 14 HGB allein die Festsetzung von Zwangsgeld für den Fall der Nichterfüllung der Anmeldepflicht vor, nicht hingegen haftungsrechtliche Konsequenzen.

Unberührt bleiben jedoch weitere Haftungstatbestände des materiellen englischen Rechts oder des deutschen Deliktsrechts (§§ 823 ff. BGB), die jedoch im vorliegenden Fall nicht vorgetragen wurden.

Fazit:

Die Rechtsprechung des BGH ist erwartungsgemäß die konsequente Fortführung der bisherigen EuGH-Rechtsprechung. Maßgebend war und ist das Argument der in Art. 43 und 48 EG garantierten Niederlassungsfreiheit.

Die Zusammenfassung unterschiedlicher Nationen zu einem globalen EU-Verbund führt zwangsläufig zu der zwingenden Anerkennung der Rechtsordnungen der EU-Mitgliedsstaaten. Eine andere Beurteilung würde zu einer Diskriminierung der unterschiedlichen Rechtsordnungen führen – ein Umstand, der mit den europäischen Verträgen gerade nicht gewollt war.

Die Ltd. ist für den Gesellschafter-/Geschäftsführer daher mit geringeren Haftungsrisiken verbunden, als eine Deutsche GmbH, obwohl gerade im Hinblick auf die Vorschriften zur Kapitalaufbringung und zum Kapitalerhalt keine dem Deutschen Recht vergleichbare Regelungen bestehen. Dies kann sich auch jeder Deutsche Unternehmer nutzbar machen und seine Gesellschaft in eine Ltd. umwandeln und den Geschäftssitz einer Deutschen GmbH nach England verlegen. Dies stellt auch keinen Rechtsmissbrauch dar.

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Berliner Mietspiegel 2015 reicht als Begründungsmittel für Mieterhöhungen

Landgericht Berlin Urteil vom 07.07.2016 Az. 67 S 72/16 und Urteil vom 09.08.2016 Az. 18 S 111/15

Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde vom Landgericht Berlin in zwei Berufungsverfahrenals einfacher Mietspiegel zur Anwendung gebracht. Es wurde ausdrücklich offen gelassen, ob der Mietspiegel als qualifiziert im Sinne der gesetzlichen Vorgaben anzusehen ist. Er ist nach den Entscheidungen jedenfalls ausreichend, um ihn als einfachen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.

Der Mietspiegel sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt, was bereits nach der Lebenserfahrung dafür spreche, dass die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abgebildet werde.

Das Gericht sieht zwar den Umstand, dass die Interessenvertreter der Vermieter den Mietspiegel – anders als noch 2013 – nicht mehr umfassend anerkennen. Besonderer Bedeutung wird aber der Anerkennung durch das Land Berlin zugemessen sowie der weitgehenden praktischen Akzeptanz.

Auch aufgrund der Entstehungsgeschichte des Mietspiegels könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Daten unter Verstoß gegen anerkannte wissenschaftliche Grundsätze erhoben worden wären. Denn es sei davon auszugehen, dass derartige Mängel bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern offenbar geworden wären. Eine andere Beurteilung käme nach Ansicht des Gerichts nur dann in Betracht, wenn wissenschaftliche Bedenken in der Entstehungsphase nicht zur Kenntnis genommen oder unterdrückt worden wären. Dies sei aber ausweislich der dokumentierten Erstellungshistorie nicht ersichtlich.

In beiden Verfahren konnten sich die klagenden Vermieter mit einer Mieterhöhung daher durchsetzen.

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Einwendungsausschluss des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung erfasst auch nicht umlagefähige Positionen BGH Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15)

Bundesgerichtshof Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15)

Der gesetzlich geregelte Ausschluss des § 556 Abs. 3 BGB, nach dem der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters nur bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang geltend machen kann, umfasst auch nicht umlagefähige Betriebskosten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15) entschieden.

Im konkreten Fall ging es um nicht umlagefähige Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft für die an den klagenden Mieter vermietete Eigentumswohnung des beklagten Vermieters. Derartige Fehler kommen oft vor, wenn Wohnungseigentümer die Wohngeldabrechnung der WEG zur Grundlage einer Betriebskostenabrechnung machen. Hier werden oftmals fehlerhaft die nicht umlagefähigen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Rücklagen in die Betriebskostenabrechnung mit aufgenommen, obgleich der Vermieter diese Kosten alleine tragen muß.

Folge der gerichtlichen Entscheidung ist, dass der Mieter mit allen Einwendungen gegen eine ihm übersandte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist ausgeschlossen ist, auch wenn die Abrechnung Positionen enthält, die an sich von dem Mieter nicht zu tragen sind.

Der Bundesgerichtshof begründet seine Auffassung mit der Ausgewogenheit der Rechte von Vermieter und Mieter. Die gesetzliche Bestimmung stelle dem Nachforderungsausschluss des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist den Einwendungsausschluss des Mieters gegenüber. Damit solle erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe. Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre aber nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gelte umso mehr, weil die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig sei.

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„Radiusklauseln“ in Gewerbemietverträgen unwirksam! BGH Beschluss vom 07.06.2016 Az.: KVZ 53/15

 

Bundesgerichtshof Beschluss vom 07.06.2016 (Az. KVZ 53/15)

Das Bundeskartellamt hat einem Factory Outlet Center mit jetzt rechtskräftigem Beschluss vom 26.02.2015 untersagt, in den Verträgen mit seinen Mietern sogenannte Radiusklauseln zu verwenden, soweit diese über eine Luftlinie von 50 km hinausgehen.

Diese Klauseln verbieten es Mietern, in dem vertraglich festgelegten Umkreis ein weiteres Outlet-Geschäft zu eröffnen. Für den Mieter sind solche „Radiusklauseln“ gerade in Ballungsgebieten sehr ärgerlich und mit einem hohen Risiko verbunden, Schadensrsatzansprüchen ausgesetzt zu sein. Factory Outlet Center sind Verkaufsstätten, in denen Hersteller ihre Markenartikel verbilligt anbieten. Sie werden von einem Betreiber zentral geplant, realisiert und verwaltet.

Nach Ansicht des Bundeskartellamts sei die Wettbewerbsverbotsklausel in ihrem bisher praktizierten Umfang von 150 km weder notwendig zur Durchführung der Mietverträge noch verhältnismäßig. Vielmehr ziele ein solch weitgehendes Wettbewerbsverbot darauf ab, den Wettbewerb zwischen dem vermietenden Factory Outlet Center und seinen Mitbewerbern zu beschränken.

Das Bundeskartellamt hat dem betroffenen Factory Outlet Center sowohl die künftige Verwendung von Radiusklauseln mit einem Luftradius von mehr als 50 km verboten als auch die Durchsetzung bereits vereinbarter Klauseln gegenüber den aktuellen Mietern insoweit verboten.

Die Entscheidung ist rechtskräftig, da die letztinstanzliche Beschwerde vor dem Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 07.06.2016 (Az. KVZ 53/15) zurückgewiesen wurde.

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Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen aktuelles BGH Urteil vom 13.07.2016 Az: VIII ZR 296/15

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.07.2016 (Az. VIII ZR 296/15) entschieden, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch dann wirksam ist, wenn sie wegen älterer Mietrückstände erfolgt.

Die Kündigung war durch die Klägerin auf § 543 Abs. 2. S. 1 Nr. 3 b) BGB gestützt worden. Nach dieser Regelung liegt ein wichtiger zur sofortigen Kündigung berechtigender Grund vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im konkreten Fall zahlte die Mieterin die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht, nach einer Mahnung im August 2013 kündigte die Klägerin dann das Mietverhältnis im November 2013 fristlos.

Die Vorinstanz war noch der Ansicht, dass die Kündigung wegen der für allgemeine Dauerschuldverhältnisse geltenden Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB unwirksam sei, wonach nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat aber nun erstmals entschieden, dass diese Vorschrift neben den speziellen Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht keine Anwendung findet. Bereits der Wortlaut spreche gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung, auf die allgemeine Vorschrift werde auch nicht verwiesen. Der Gesetzgeber habe zudem bei der Gesetzesbegründung die Ansicht vertreten, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und daher kein Bedürfnis für eine zeitliche Festlegung bestehe.

In diesem Fall seien jedoch keine Anhaltspunkte für eine Verwirkung gegeben. Vielmehr habe die Vermieterin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen.

Hinweis: Neben der fristlosen Kündigung sollte immer auch an eine hilfsweise auszusprechende fristgemässe Kündigung gedacht werden.

Das Urteil ist im Hinblick auf die Anwendbarkeit des § 314 BGB zu begrüssen. Noch nicht entschieden ist die gleiche Frage beim Eigentümerwechsel. Hier wäre fraglich, ob der neue Eigentümer sich auf die alten Mietrückstände beim alten Vermieter beziehen kann und hierauf eine Kündigung stützen kann. Siehe hierzu auch den Beitrag zum Eigentümerwechsel. http://mietrechtaktuell.com/eigentuemerwechsel

 

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Schutzwürdigkeit des Gewerbemieters bei vorformulierten Vertragsbedingungen BGH 08.10.2008, XII ZR 84/06

Im Gewerberaummietrecht galt Vertragsfreiheit nahezu voll umfänglich und die AGB Rechtsprechung zu Wohnungsmietverträgen wurde seitens des XII. Senats des BGH nicht herangezogen. Danach konnte dem Mieter deutlich mehr auferlegt werden (z.B. OLG Celle 07.05.2003, 2 U 200/02 oder Wolf Eckhard Wall 10. Auflage 2009 Randnummer 414).

Auch im Gewerbemietrecht wird nun die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen bei Vereinbarung starrer Ausführungsfristen als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 BGB angesehen (BGH 08.10.2008, XII ZR 84/06).

Durch einen starren Fristplan werden Mieter gezwungen, auch dann zu renovieren, wenn die Räume aufgrund schonender Nutzung gar nicht renovierungsbedürftig sind. Anders sind weiche Ausführungsfristen zu beurteilen, die Platz für Einzelfallbeurteilungen lassen. In diesem Zusammenhang betonte der zuständige 12. Zivilsenat des BGHs ausdrücklich die Parallele zu der Rechtslage im Wohnraummietrecht (BGH 23.06.2004, VIII ZR 361/03; 05.04.2006 VIII ZR 178/05; 13.07.2005 VIII ZR 351/04 und 26.09.2007 VIII ZR 143/06).

Der BGH begründet seine Erkenntnisse wie folgt:
Geschäftsraummieter und Wohnraummieter sind in gleicher Weise schutzwürdig. Auch ein Gewerbemieter kann nicht ohne weiteres nachteilige Vertragsklauseln abwehren.
Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung ist nicht schutzwürdig Es gibt keinen Schutz vor der Änderung der höchst richterlichen Rechtsprechung.

Die kaum noch überschaubare Rechtsprechungsentwicklung im Wohnraummietrecht kann sich somit nunmehr im Gewerbemietrecht wiederholen. Bei der Erstellung von Gewerbemietverträgen ist nunmehr jedenfalls jede Klausel an der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zu überprüfen und zu überdenken.

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Nach Kündigung „Versorgungssperre“ oder „kalte Räumung erlaubt“ BGH Urt.v. 6.5.2009, Az. XII ZR 137/07

Der Vermieter kann nach Beendigung des Mietvertrages durch Kündigung bereits vor Erhebung der Räumungsklage und statt der formalen Räumung durch den Gerichtsvollzieher auch eine „Versorgungssperre“, auch „kalte Räumung“ genannt, ins Auge fassen, indem er die Energiebelieferung einstellt. Aufgrund des beendeten Mietvertrages ist der Vermieter nicht mehr zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet und der Mieter begeht eigentlich selbst verbotene Eigenmacht, wenn er die Räumlichkeiten weiter benutzt.

Da diese Art der Räumung an der Grenze zur Selbstjustiz und zum Rechtsmissbrauch liegt, wird sie in der Rechtsprechung mindestens kritisch betrachtet. Der Bundesgerichtshof jedoch urteilte in einem Fall über Gewerberäume zum Betrieb einer Gaststätte, dass der Vermieter zur Einstellung der Belieferung von Warmwasserheizung berechtigt war (BGH Urt.v. 6.5.2009, Az. XII ZR 137/07).

Der Vermieter sei vertraglich nicht mehr zur Energiebelieferung verpflichtet gewesen. Eine Verpflichtung käme nur in Betracht, wenn sie den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in unzumutbarer Weise zuwiderlaufe. Angesichts der erheblichen Mietrückstände und eines drohenden weiteren Schadens, stelle die Einstellung der Versorgung keine verbotene Besitzstörung dar.

Erheblich sind nach derzeitiger Rechtsprechung solche Rückstände erst, wenn 5-6 Monatsraten ausstehen.

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Wechsel der Vertragsparteien Schriftform BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02; BGH NZM 2005, 584

Haben sich die Parteien eines Mietvertrages auf die Gestellung eines Nachmieters verständigt, muss die Schriftformklausel des § 550 BGB beachtet werden. Die Missachtung der Schriftform wäre ein Grund zur fristgemässen Kündigung. Wichtig ist, dass der Mietgegenstand ausreichend bezeichnet ist und absolut klar herausgestellt wird, dass im Übrigen der bisherige Mietvertrag bestehen bleiben soll (Auflockerungsrechtsprechung gemäß BGH NJW 1998, 62 bei Mieterwechsel; BGH NJW-RR 2000, 744 bei Vermieterwechsel).

Es braucht also nicht der gesamte Vertragstext neu gefasst zu werden. Es genügt, die Bedingungen zu dokumentieren, unter denen der Nachmieter in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Eine körperliche Verbindung zwischen Nachtrag und ursprünglichem Mietvertrag ist nicht erforderlich.

Dabei genügt es auch, wenn der Vermieter mit dem früheren Mieter schriftlich vereinbart, dass der Nachmieter in den Mietvertrag eintritt und der Nachmieter der Vertragsübernahme danach formlos zustimmt (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02; BGH NZM 2005, 584). Gleiches ist anzunehmen, wenn sich der Nachmieter mit dem Vermieter schriftlich einigt, auf den bestehenden Mietvertrag Bezug nimmt und der frühere Mieter formlos zustimmt.

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Ablehnung des Nachmieters ohne plausiblen Grund / Schikaneverbot BGH • vom 29. April 1992 • Az. XII ZR 221/90; NJW-RR 1992, 1032

Der BGH hatte die Ablehnung eines Nachmieters ohne plausiblen Grund als schikanös bezeichnet (BGH • vom 29. April 1992 • Az. XII ZR 221/90; NJW-RR 1992, 1032). (Gedanke Rechtsmissbrauch)

Dabei stellte der BGH auf das hohe wirtschaftliche Risiko eines Mieters bei langfristigen Mietverträgen ab und gestand dem Mieter ein Recht zu, unter bestimmten, wenn auch engen Voraussetzungen vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden.

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Wichtiger Grund zur Versagung der Erlaubnis zur Untervermietung BGH Az. VIII ZR 161/80; BGH VII ZR 92/04

Der Vermieter kann mietvertraglich, aber auch nach dem vertraglichen Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet sein, dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen. Die Erlaubnis kann er bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jedoch verweigern.

Ein solcher Grund kann darin bestehen, dass der Untermieter mit der Ausübung seines Gewerbes in Konkurrenz zu anderen Mietern oder zum Vermieter selbst tritt. Dann kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung versagen (BGH Az. VIII ZR 161/80; BGH VII ZR 92/04).

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Vermieter kann zwischen vereinbarter oder ortsüblicher Miete Nutzungsentschädigung nach der Kündigung geltend machen BGH, 14.07.1999 – XII ZR 215/97; BGH ZMR 1999, 749

Nach der Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses bemisst sich die Höhe der Nutzungsentschädigung nach der bisher gezahlten und vertraglich vereinbarten Miete.

Alternativ kann der Vermieter auch die Miete verlangen, die für vergleichbare Objekte ortsüblich verlangt wird (§ 546a I BGB). Ist die ortsübliche Miete höher als die vertraglich vereinbarte Miete, kann der Vermieter diese verlangen (BGH, 14.07.1999 – XII ZR 215/97; BGH ZMR 1999, 749).

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Keine Eigenbedarfskündigung des Gewerbevermieters BGH, 21.03.1985 – VII ZR 148/83, BGH WuM 1985, 288

Die Eigenbedarfskündigung kommt nur bei Wohnraummietverhältnissen in Betracht. Eigenbedarf des gewerblichen Vermieters ist nicht relevant.

Ist streitig, ob es sich im Einzelfall um ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis handelt, entscheidet der Vertragszweck. Geschäftsräume sind Räume, die zu geschäftlichen Zwecken vermietet werden. Dazu wird jede Tätigkeit gerechnet, die auf wirtschaftlichen Erwerb ausgerichtet ist (BGH, 21.03.1985 – VII ZR 148/83, BGH WuM 1985, 288).

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Kein Sonderkündigungsrecht bei Kettenmietverträgen gemäß § 544 BGB BGH, 17.04.1996 – XII ZR 168/94; BGH NJW 1996, 2028

Beträgt die mietvertraglich vereinbarte Laufzeit eines Gewerbemietvertrages mehr als 30 Jahre, kann jede Partei das Mietverhältnis gemäß § 544 BGB nach dem Ablauf von 30 Jahren (nicht zum Ablauf von 30 Jahren) mit der gesetzlichen Frist kündigen. Eine im Mietvertrag vereinbarte Verlängerungsklausel greift nicht. Das Gesetz gewährt ein Sonderkündigungsrecht, um übermäßige Bindungen zu vermeiden.

Auf Kettenmietverträge ist die Vorschrift jedoch nicht anwendbar (BGH, 17.04.1996 – XII ZR 168/94; BGH NJW 1996, 2028).

BGH, 17.04.1996 – XII ZR 168/94

Amtlicher Leitsatz:

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, ohne dazu verpflichtet zu sein, die Verlängerung des Mietverhältnisses in der Weise, daß sich jedenfalls eine der Parteien möglicherweise mehr als 30 Jahre lang nicht gegen den Willen der anderen aus dem Vertrag lösen kann, so läuft die 30-Jahres -Frist des § 567 BGB (heute 544 BGB) erst vom Abschluß der Verlängerungsvereinbarung an.

Dabei folgen Mietverträge infolge einer einvernehmlichen Verlängerungsvereinbarung so aufeinander, dass letztlich die Vertragsdauer von 30 Jahren überschritten wird. Im Unterschied dazu geht § 544 BGB davon aus, dass die 30 Jahre Laufzeit von vornherein im Mietvertrag vereinbart wurden.

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Samstag zählt zur Berechnung der Kündigungskarenzzeit als Werktag BGH vom 27.04.2005, Az.: VIII ZR 206/04; BGH NJW 2005, 2154

Die Kündigungserklärung eines Gewerbemietverhältnisses muss der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am dritten Werktag des Quartals (Kündigungskarenzzeit) zugehen. Diese 3-tägige Karenzzeit umfasst im Gewerbemietrecht auch den Samstag als Werktag, soweit das Fristende nicht auf diesen Tag fällt (BGH vom 27.04.2005, Az.: VIII ZR 206/04; BGH NJW 2005, 2154).

Dabei ist zu beachten, dass im Gewerbemietrecht die Vorschrift des § 193 BGB nicht zur Anwendung kommt (BGH NZM 2005, 391). Nur im Wohnraummietrecht kann die an einem bestimmten Tag abzugebende Kündigung auch noch am nächsten Werktag abgegeben werden, wenn der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Samstag fällt.

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Sinkende Mietpreise machen Staffelmietvereinbarung nicht hinfällig BGH Urteile v. 27.10.2004, Az. XII ZR 175/02 und v. 8.5. 2002, AZ XII ZR 8/00

Es kommt bei der Vereinbarung einer Staffelmiete nicht darauf an, dass der Mieter aktuell vergleichbare Gewerberäume wesentlich günstiger anmieten könnte. Allein der Umstand, dass ein Mieter bei Änderung der Marktverhältnisse ungünstiger steht, als nach den Vereinbarungen zu erwarten war, genüge nicht, um ihn aus Billigkeitserwägungen vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Auch ein Wegfall der Geschäftsgrundlage ist nicht gegeben.

Der Mieter bleibt verpflichtet, die vereinbarte Staffelmiete zu entrichten (BGH Urteile v. 27.10.2004, Az. XII ZR 175/02 und v. 8.5. 2002, AZ XII ZR 8/00).

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Einbeziehung von AGB in Gewerbemietvertrag bei Bezugnahme BGH NJW 1995, 190/ BGH, 27.10.1994 – IX ZR 168/93; BGH, 15.04.1997 – IX ZR 112/96

Damit AGB Vertragsinhalt werden, wird eine Einbeziehungsvereinbarung gefordert. Bei Gewerberaummietverträgen genügt dazu die rechtsgeschäftliche Einbeziehungsvereinbarung, ohne dass darauf ankommt, dass dem Vertragspartner die Kenntnisnahme der AGB bei Vertragsabschluss ermöglicht wurde. Soweit die AGB in der Vertragsurkunde selbst enthalten sind, erübrigt sich ein ausdrücklicher Hinweis darauf, dass der Formularmietvertrag AGB enthält (BGH NJW 1995, 190).

Sind die AGB dem Formularmietvertrag nicht beigefügt, muss der Verwender auf diese zumindest Bezug nehmen und dem Vertragspartner die Möglichkeit bieten, sich in zumutbarer Weise vom Inhalt dieser AGB Kenntnis zu verschaffen. Der Verwender ist nicht verpflichtet, die AGB auszuhändigen. Es genügt die Klausel: …“Für diesen Mietvertrag gelten die AGB des Vermieters.“ … (BGH NJW-RR 1989, 1104).

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Verwaltungsbeirat hat grundsätzlich nach § 29 WEG drei Mitglieder

Nach § 29 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus 3 Mitgliedern. Abweichende Regelungen sind nach Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung möglich. Ansonsten führt ein Verstoß nicht zu einem nichtigen, sondern anfechtbaren Beschluss.

Der Beschluss über die Bestellung von mehr oder weniger als drei Beiratsmitgliedern ist rechtswidrig und anfechtbar, kann aber ohne fristgerechte Beschlußanfechtung gem. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG in Bestandskraft erwachsen (BGH Urt. vom 05.02.2010, Az: V ZR 126/09).

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Vermietung an Feriengäste durch Eigentümer oder Mieter

Die Vermietung einer Eigentumswohnung durch den Wohnungseigentümer an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist eine zulässige Wohnnutzung, es sei denn, die Teilungsklärung bestimmt etwas anderes oder die Wohnungseigentümer haben etwas anderes vereinbart. (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09)

Anders dagegen hat der BGH bei einem Mieter in einem gegen diesen gerichteten Räumungsrechtsstreit entschieden. Das LG Berlin hatte für die nach Tagen oder Wochen bemessene Untervermietung der ganzen Wohnung eine unbeschränkte Untermieterlaubnis ausreichen lassen und die fristlose Kündigung des Vermieters für unwirksam gehalten (LG Berlin v. 19.6.2013 – 65 S 449/12). Der BGH ein Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben und entschieden, dass die Vermietung an Feriengäste keine normale Wohnnutzung ist. Die Vermietung von Wohnraum finde üblicherweise auf „unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum“ statt; „hiervon unterscheidet sich die Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend“, (BGH v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13).

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Wohnungseigentümer haften für Kosten der WEG nach Miteigentumsanteilen MEA

Entwarnung für Wohnungseigentümer: Sie haften für Kosten einer WEG im Regelfall nur anteilig gemäß ihrem Miteigentumsanteil. Entschieden für Wasserkosten durch (BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 329/08)

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WEG Anspruch Prozesskostenhilfe

Wenn eine WEG gegen eines ihrer Mitglieder Beitragsforderungen gerichtlich geltend machen will, kann ihr Prozesskostenhilfe bewilligt werden. (BGH, Beschluss v. 17.6.2010, V ZB 26/10)

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WEG kein Anspruch auf Rückbau im Sondereigentum

Eine WEG kann einen Miteigentümer außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nicht durch Mehrheitsbeschluss zu etwas verpflichten, worauf sie keinen Anspruch hat. Es fehlt die Beschlusskompetenz (BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09)

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Verlierer muss bei erfolgreicher Beschlussanfechtung mehrere Anwälte zahlen

Bei der Beschlussanfechtung kann jeder anfechtende Eigentümer einen eigenen Anwalt beauftragen. Hat die Klage Erfolg, muss die unterlegene Partei (bzw. der Verwalter) die Kosten aller Anwälte erstatten. (BGH, Beschluss v. 8.7.2010, V ZB 153/09)

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Eigentümer Änderung Kostenverteilung Transparenz

Wollen die Mitglieder einer WEG den Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern, muss das transparent gestaltet werden. Es reicht nicht, einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan einfach den neuen Schlüssel zugrundezulegen. Rückwirkend kann der Umlageschlüssel in der Regel nicht geändert werden. (BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09)

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Heizkostenverteilung per Mehrheitsbeschluss ändern

Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung, nach der die Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung der Heizkostenverordnung anpassen. (BGH, Urteil v. 16.7.2010, V ZR 221/09)

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Verwalterhaftung für Prozesskosten, Anfechtbarkeit

Die Entscheidung des Gerichts, dem WEG-Verwalter die Prozesskosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen ist nicht isoliert anfechtbar. Im Rahmen des § 49 Abs. 2 WEG kann das Gericht nur über einen Ausschnitt dieses prozessualen Anspruchs befinden, nämlich über eine auf grobem Verschulden beruhende Pflichtverletzung. Die Vorschrift des § 49 Abs. 2 WEG eröffnet dem Gericht aus prozessökonomischen Gründen die Möglichkeit, dem Verwalter Verfahrenskosten aufzuerlegen, wenn die §§ 91 ff. ZPO hierfür keine Handhabe bieten, die Tätigkeit des Gerichts aber durch den Verwalter veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft. Sie erlaubt damit, den materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruch des unterlegenen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten bei der Verwaltung im Rahmen der Kostenentscheidung durchzusetzen (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 41). Obdas Gericht hiervon Gebrauch macht, liegt in seinem pflichtgemäßen Ermessen (vgl. Wenzel in Bärmann, WEG,10. Aufl., § 49 Rn. 19); eine Verpflichtung, dem Verwalter immer dann die Kosten aufzuerlegen, wenn die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG erfüllt sind, besteht nicht.

(BGH, Beschluss v. 18.8.2010, V ZB 164/09)

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Verwalter fehlt Aktivlegitimation für Klage auf Hausgeld

Der WEG-Verwalter kann Ansprüche der WEG seit Anerkennung von deren Teilrechtsfähigkeit nicht mehr in eigenem Namen geltend machen. (BGH, Urteil v. 28.1.2011, V ZR 145/10)

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Wiederbestellung des Verwalters ohne Vergleichsangebot

Vor der Wiederbestellung des WEG-Verwalters müssen keine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die Eigentümer können auch dann am bewährten Verwalter festhalten, wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Verwalter. (BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10)

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Videokamera am Eingang

Ein Wohnungseigentümer kann den Einbau einer Videokamera am Hauseingang verlangen, wenn diese nur kurz aktiviert wird, wenn geklingelt wurde und die Bilder nur in die jeweilige Wohnung übertragen werden. (BGH, Urteil v. 8.4.2011, V ZR 210/10)

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