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Archiv der Kategorie: Widerrufsbelehrung

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Impressumspflicht in Mietsachen

Impressumspflicht

Nach § 5 TMG trifft die Impressumspflicht alle Diensteanbieter, die geschäftsmäßige, in der Regel gegen Entgelt angebotene, Telemedien bereithalten.

– Ein Diensteanbieter ist jede natürliche oder juristische Personen, die eigene oder fremde Telemedien zur Nutzung bereithält oder den Zugang zur Nutzung vermittelt (vgl. § 2 Nr. 1 TMG). Darunter sind demnach gänzlich alle Domaininhaber mit eigener Homepage zu verstehen, da gemäß § 2 TMG die Personengesellschaften den juristischen Personen gleichgestellt werden, soweit sie rechtsfähig sind.

– Telemedien umfassen alle Informations- und Kommunikationsdienste, die keine Telekommunikation im engeren Sinne oder Rundfunk darstellen. Telemedien sind also unter anderem auch private Websites, Blogs, Facebook oder E-Mails, jedoch nicht die reine Datenübertragung, wie zum Beispiel VoIP. Nahezu alle Angebote im Internet unterfallen damit dem Begriff der Telemedien und alle Anbieter der Impressumspflicht.

Der Begriff der „Geschäftsmäßigkeit“ ist wesentlich weiter zu verstehen als derjenige der „Gewerbsmäßigkeit“ und wird insofern nicht erst dann erfüllt, wenn der angebotene Teledienst eine direkte Ausprägung der eigenen wirtschaftlichen Betätigung ist. Nach den Gesetzesbegründungen zum TMG und dem OLG Hamburg (Urteil v. 03.04.2007 – Az. 3 W 64/07) liegt eine Geschäftsmäßigkeit vielmehr schon vor, wenn die Internetseiten kommerziell ausgestaltet sind, also unmittelbar auf den Vertrieb von Waren oder Dienstleistung ausgerichtet sind oder bloß mittelbar von eigener oder fremder Werbung gespeist werden.

Die Verwaltung eigenen Vermögens ist regelmäßig keine unternehmerische Tätigkeit im Sinne von § 14 BGB. Siehe z.B. BGH NJW 2002, 368 oder aus der Kommentierung: 67. Aufl. Palandt § 14 Rn. 2 oder 5. Aufl. Münchener Kommentar § 14 Rn. 19.

Es trifft aber auf Vermieter im Verhältnis zum Mieter nicht zu, und dies wird durch die Kommentierung im Palandt unter Berufung auf das insoweit einzig ersichtliche Urteil des OLG Düsseldorf deutlich – NJW-RR 2005, 13-17 –, das den Vermieter im Verhältnis Vermieter ./. Mieter als Unternehmer im Sinne von § 14 BGB ansieht, so dass dieser automatisch auch geschäftsmässig handelt.

Auch viele Instanzgerichte weisen darauf hin, dass „Unternehmer“ i. S. d. § 14 BGB auch der vermietende Eigentümer ist, wenn er im Wettbewerb mit anderen seine Wohnung zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet (so auch Heinrichs in: Palandt, BGB-Kommentar, § 14 Anm. 2); AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 21.6.2007, 10 C 69/07, MM 2007, 30 (262). Umstritten ist bislang nur, ob dies bereits ab der ersten zu vermietenden Wohnung gilt oder der Vermieter zumindest 3 oder gar 10 Wohnungen besitzen muß.

Der Begriff des Unternehmers nach dem BGB ist grundsätzlich weit auszulegen. Erfasst wird jedes planmäßige und dauerhafte Angebot von Dienstleistungen gegen Entgelt, unabhängig von der Regelmäßigkeit und dem Umfang dieser Tätigkeit. Dies hat Auswirkungen im Bereich der Anwendbarkeit des Telemediengesetzes, des Widerrufsrechts, der §§ 305 ff. BGB und daher des AGB Rechts sowie im Bereich der Anwendbarkeit der ODR Verordnung und des Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) vom Februar 2016 welches in Deutschland die ADR-Richtlinie umsetzt aber auch zur ggf. bestehenden Notwendigkeit einer Datenschutzerklärung.

Die Entgeltlichkeit eines Telemediendienstes ist für dessen Qualifikation als „geschäftsmäßig“ nicht zwingend erforderlich, da andernfalls der Anwendungsbereich des § 5 TMG zu weit beschränkt würde. So postuliert schon §5 Abs. 1 TMG die Gebührenpflicht zwar als Indikator, nicht aber als unabdingbare Voraussetzung der Impressumspflicht. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist für die Geschäftsmäßigkeit nicht notwendig.

Zur Orientierung kann für die Beurteilung der Geschäftsmäßigkeit ergänzend auch die Definition der geschäftlichen Handlung nach §2 Nr. 1 UWG herangezogen werden. Diese umfasst ebenso wie die Geschäftsmäßigkeit sämtliche Formen der Kommunikation, die der unmittelbaren oder mittelbaren Förderung des Absatzes von Waren und Dienstleistungen oder des Erscheinungsbildes eines Unternehmens, einer Organisation oder einer natürlichen Person dienen, die eine Tätigkeit in Handel, Gewerbe, Handwerk oder einen reglementierten Beruf ausübt (Köhler/Bornkamm-Köhler, Kommentar zum UWG, § 2 Rnr. 14).

Der Anwendungsbereich der Impressumspflicht erschöpft sich nicht beim Betreiber einer bestimmten Domain, sondern ist vom Gesetzgeber bewusst weit gefasst worden. Ein anführungspflichtiger Teledienstanbieter nach §5 Abs. 1 TMG kann insofern auch sein, wer geschäftsmäßig fremde Telemedien zur Nutzung bereithält, §2 Nr. 1 TMG.

Eine derartige Konstellation ist regelmäßig bei Auftritten auf externen Plattformen einschlägig, die Unternehmern die Möglichkeit bieten, ihren Vertrieb durch seiteninterne Shop-Profile eigenständig zu organisieren. Innerhalb eines eigenen Handlungsraums könne Vermieter/Gewerbetreibende hier nämlich die fremden Dienste geschäftsmäßig für die Verbreitung eigener oder zumindest eigens zusammengestellter Inhalte nutzen und sind deshalb zur Anführung eines vollständigen Impressums gehalten (so ausdrücklich bereits im Jahre 2012 das LG Bamberg, Urteil v 28.11.2012 – Az.1 HK O 29/12)

Nach dem Sinn und Zweck der Impressumspflicht, im Telekommunikationsbereich die Transparenz gegenüber Verbrauchern zu stärken und durch Informationsobliegenheiten etwaig angestrebte geschäftliche Korrespondenzen zu erleichtern, haben Unternehmer auf Verkaufsplattformen das Impressum unabhängig von der Größe ihres Shops, der Zahl der angebotenen Artikel oder der jeweiligen Kaufzuschlagsmodalitäten (Direktkauf, Auktion etc.) anzuführen. Dies gilt dann eben auch für den Vermieter, der in Airbnb oder Immowelt, Immoscout etc. inseriert.

Profile auf externen Plattformen wie lösen somit die Impressumspflicht aus. Insbesondere ist deren Nutzung stets als geschäftsmäßig einzuordnen. Aus diesem Grunde ist auch jedem Vermieter, der nur eine einzige Wohnung besitzt und diese inseriert zu empfehlen, ein Impressum zum Inserat freizuschalten. Wer dies vergisst riskiert eine Abmahnung von Wettbewerbern nach dem UWG.

Umgekehrt sind Betreiber von Verkaufsplattformen verpflichtet, ihren Nutzern hinreichende informationstechnologische Möglichkeiten für die Vorhaltung eines ordnungsgemäßen Impressums bereitzustellen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 18.06.2013 – Az. I-20 U 145/12).

Für weitere Informationen und Anfragen stehen wir gerne zur Verfügung:

Rechtsanwalt Stefan Göttlich

Zum Wiggenberg 64

34454 Bad Arolsen

Tel.: 05691-80680-97

Fax: 05691-80680-99

Mail: Sekretariat@goettlich.de

Zweigstelle Berlin

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Widerrufsrecht im Mietrecht beachten

Mit dem am 13. Juni 2014 in Kraft getretenen Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung ist das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen auch auf das Mietrecht ausgeweitet worden.

Ein solches Widerrufsrecht besteht allerdings nur, wenn es sich bei einem Mietvertrag entsprechend § 312 Abs. 1 BGB um einen Verbrauchervertrag im Sinne des §§ 310 Abs. 3 BGB handelt, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat. Hierfür muss der Vermieter die Unternehmereigenschaft besitzen. Ob danach private Vermieter als Unternehmer anzusehen sind, ist noch ungeklärt.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. Oktober 2001 (XII ZR 63 / 01) ist die Verwaltung eigenen Vermögens nicht als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren. Nach Auffassung des BGH soll der Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte ausschlaggebendes Kriterium für die Abgrenzung zwischen einer privaten und einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung sein. Bei der Vermietung von Immobilien soll es daher nicht auf die Größe der Immobilie selbst ankommen, sondern auf Umfang, Komplexität und die Anzahl der ihrer Verwaltung verbundenen Vorgänge. Brauchbare Kriterien für die Abgrenzung enthält die Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht.

Das Landgericht Waldshut-Tiengen hat in seinem Urteil vom 30. April 2008 (Az. 1 S 27 / 07) die Vermietung von acht Wohnungen in einem Wohngebäude als eine bloße Verwaltung eigenen Vermögens qualifiziert.

Ähnlich hat das Oberlandesgericht Düsseldorf am 12.1.2012 (Az. 24 U 72 / 09) für die Vermietung von fünf Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten durch Beschluss entschieden.

Hingegen hat das Amtsgericht Hannover in seinem Urteil vom 24.9.2009 (Az. 414 C6115 / 09) entschieden, dass auch private Vermieter unternehmerisch tätig seien, zumindest dem Grundsatz nach. Für eine unternehmerische Tätigkeit spreche es, wenn der Vermieter als planvoll am Wohnungsmarkt tätiger Anbieter erscheine und erkennbar die Entscheidung getroffen habe, zumindest einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen zu erzielen, so dass die Schwelle zum „Gelegenheitsvermieter“ überschritten sei. Als Beispiel einer privaten Vermögensverwaltung hat das Amtsgericht die Vermietung lediglich einer einzelnen Einliegerwohnung genannt.

Demnach sollte jeder Vermieter, der mehr als eine Einheit vermietet, vorsichtshalber davon ausgehen, von der Rechtsprechung als Unternehmer im Sinne des §§ 14 BGB angesehen zu werden.

Der zur Umsetzung der EU-Richtlinie neu eingeführte § 312 Abs. 4 BGB regelt, dass nicht alle Vorschriften der Verbraucherrechts-Richtlinie auf Verträge über Wohnraum anwendbar sind. Insbesondere bei der Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wird die Anwendung der Vorschriften beschränkt, jedenfalls dann, wenn der Mieter die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hat. In diesem Fall steht ihm kein Widerrufsrecht zu. Bei langfristig angedachten Wohnungsmietverträgen wird es selten vorkommen, dass der Mieter die Wohnung nicht besichtigt hat.

Wird jedoch der Vertrag gemäß § 312 c BGB im Rahmen eines Fernabsatzvertrages oder gemäß § 312 b BGB außerhalb von den Geschäftsräumen des Vermieters oder dessen Vertreter abgeschlossen, so besteht das Widerrufsrecht. Dies betrifft meist Ferienwohnungen und sonstige Wohnungen zur Kurzzeitmiete. Den Vermieter treffen zudem weitere Informationspflichten.

Er musste Mieter über folgende Punkte informieren:
• Die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung
• die Identität, Anschrift und Telefonnummer des Vermieters
• die Höhe der monatlichen Miete
• die Zahlungsmodalitäten und den Vertragsbeginn
• das Bestehen des gesetzlichen Mängel- Haftungsrechts (Mietminderung, Schadensersatz und Aufwendungsersatz)
• die Kündigungsmöglichkeiten bei unbefristeten Verträgen und die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen
• die Bedingungen der Kaution
Erfüllt der Vermieter diese Informationspflicht nicht, verletzt er seine vorvertraglichen Nebenpflichten. Für daraus entstehende Schäden kann der Mieter Ersatz verlangen. Die Erfüllung der Informationspflichten hat jedoch keine Auswirkungen auf die Widerrufsfrist.

Der Vermieter muss seinen Mieter über das Widerrufsrecht insbesondere in folgenden Fällen belehren:
• Mieterhöhungen nach § 557 BGB
• Vereinbarungen über Betriebskosten
• Kautionsvereinbarungen
• Aufhebungsvereinbarungen
• Modernisierungsvereinbarungen
• Nachträgliche Vereinbarungen (zum Beispiel über Schönheitsreparaturen)

Streitig oder problematisch ist das Widerrufsrecht in folgenden Fällen:

• Mieterhöhungen nach § 558 BGB und daher bei der Mietanpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermietervereine, insbesondere Haus & Grund vertreten die Rechtsansicht, dass keinWiderrufsrecht bestünde, da dem Mieter hier schon nach § 558b BGB eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingeräumt wird. Diese Regelung diene bereits dem Verbraucher-/Mieterschutz und gehe daher als Spezialvorschrift den Regelungen des Widerrufsrechts vor.

Hiergegen ist einzuwenden, dass dem Verbraucher bezüglich seiner eigenen Zustimmungserklärung ein Widerrufsrecht eingeräumt werden soll, diese erst zum Ablauf der Überlegungsfrist geschuldet ist und der Gesetzgeber in Kenntnis des § 558 BGB die Überlegungsfrist in §312 Abs. 3 BGB nicht berücksichtigt und das neue Widerrufsrecht somit nichts mit der Überlegungsfrist zu tun hat.

Mieteranwälte lassen den Mieter als Verbraucher daher die Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung am letzten Tag der Überlegungsfrist abgeben und erklären dann nach Ablauf der Klagefrist den Widerruf der Zustimmungserklärung. Der Vermieter muß dann erneut eine Mieterhöhungserklärung abgeben und dieses Mal das Widerrufsrecht beachten.

• Mieterhöhungen nach § 559 BGB, da es sich hierbei um einen gesetzlichen Anspruch und keine Vereinbarung handelt.

• Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB, da diese keine Vereinbarungen sind, sondern von beiden Seiten einseitig vorgenommen werden können.

• Vor Gericht abgeschlossene Vergleiche.

Steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu, kann er innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss bzw. Vertragsänderung oder-ergänzung formlos widerrufen. Belehrt der Vermieter seinen Mieter erst nach Vertragsschluss bzw. Vertragsänderung oder-ergänzung, beginnt die Widerrufsfrist erst ab dem Zugang der nachträglich erteilten Widerrufsbelehrung zu laufen. Belehrt er überhaupt nicht, so beträgt die Widerrufsfrist 1 Jahr und 14 Tage.

Der Mietvertrag bzw. die Vertragsänderung oder -ergänzung muss nach Ausübung des Widerrufsrechts  rückabgewickelt werden. Beide Seiten müssen die jeweils empfangenen Leistungen innerhalb von 14 Tagen zurückerstatten. Der Vermieter muss also beispielsweise dem Mieter sämtliche im Zusammenhang mit dem Mietvertrag erhaltenen Zahlungen zurückgewähren.

Der Mieter hingegen kann die tatsächliche Nutzung der Wohnung nicht herausgeben. Er schuldet dem Vermieter aber nur dann einen Wertersatz, wenn der Vermieter den Mieter hierüber im Rahmen der Widerrufsbelehrung belehrt hat.

Da die meisten Musterverträge aber auch Mieterhöhungen und sonstige nachträglichen Vereinbarungen keine Widerrufsbelehrung enthalten, ist das Widerrufsrecht kein unbeachtliches Risiko.

Bundesweite Hotline: 0800-110304089

Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich
Brauerstrasse 15
12209 Berlin
Telefon: 0800-110304089
Telefax: +49 30 88713187
E-Mail: sekretariat@goettlich.de

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WEG ist Verbraucher

Weitreichende Folgen hat die BGH Rechtsprechung zur WEG als Verbraucher.

Wir beraten Sie gerne unter:

Rechtsanwaltskanzlei Göttlich Brauerstrasse 15, 12209 Berlin
Bundesweite Servicenummer 0800-110304089
sekretariat@goettlich.de

Beitrag

Dem Gericht lagen mehrere Klagen von Wohnungseigentümergemeinschaften vor. Diese wehrten sich gegen Preisanpassungsklauseln, die sie mit dem Energieversorger abgeschlossen hatten. Entsprechende Klauseln hatte der BGH in der Vergangenheit gegenüber Unternehmern als wirksam, gegenüber Verbrauchern hingegen – jedenfalls für die Zukunft – als unwirksam angesehen.

Dazu entschieden die Richter des BGH, es seien Wohnungseigentümergemeinschaften immer dann Verbrauchern gleichzustellen, wenn ihnen mindestens ein Verbraucher angehöre und der abgeschlossene Vertrag nicht gewerblichen oder unternehmerischen Zwecken diene. Das gelte auch dann, wenn eine gewerbliche Hausverwaltung für sie handele (Urt. v. 24.03.2015, Az. VIII ZR 243/13, VIII ZR 360/13 und VIII ZR 109/14).

Entscheidend ist, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verliert, dass diese durch den Erwerb von Wohnungseigentum kraft Gesetzes (zwingend) Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird.

Hinzu kommt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken handelt.

In den Verträgen mit den Energieanbietern waren die Gaspreise an die Entwicklung des Ölpreises gekoppelt, was der BGH gegenüber Verbrauchern für unwirksam erklärt hat.

Dies hat indes weitreichende Folgen für alle geschlossenen Verträge der WEG und nicht nur für Energielieferverträge, denn dieser steht nunmehr ein Widerrufsrecht zu.