Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Viele Klauseln die – so oder ähnlich – häufig verwendet werden, sind nicht wirksam.
Betroffen sind Mietvertragsklauseln bei:

• Mietsicherheit (Kaution)
• Vollmachtsklauseln/Vertretungsregelungen bei mehreren Mietern
• Wohnflächenangabe
• Kündigungsfristen und Mietdauer
• Staffelmiete und Miethöhe
• Betriebskosten
• Nutzung der Wohnung und Hausordnung
• Tierhaltung
• Instandhaltung und Mängelbeseitigung
• Schönheitsreparaturen
• Besichtigungen durch den Vermieter

Mietsicherheit (Kaution)
„Der Mieter bietet dem Vermieter zusätzlich zur vereinbarten Kaution, eigenständig und unaufgefordert eine selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung an.“
Eine solche Klausel ist wegen Übersicherung nicht zulässig. Nach § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf die Mietsicherheit höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Darüber hinaus darf der Vermieter keine Sicherheitsleistung fordern. Nur wenn ihm freiwillig eine weitere Sicherheit neben der Kaution angeboten wurde, darf der Vermieter auf diese zurückgreifen (BGH vom 7. Juni 1990 – IX ZR 16/90). Sonst kann die Rückgabe der Kaution verlangt werden. Allerdings verlangen viele Vermieter ohne diese Vertragsklausel vom Wohnungssuchenden mündlich eine „freiwillige“ Übersicherung.
Unwirksam ist auch dieser Passus: „Der Mieter ist verpflichtet, eine Privat-Haftpflichtversicherung abzuschließen und dies auf Verlangen des Vermieters nachzuweisen.“
Das etwaige Risiko, das durch die Kaution nicht mehr abgedeckt ist, gehört zum allgemeinen Risiko des Vermieters, meinte dazu das Landgericht Berlin Urteil vom 16. September 1992 Az: 26 O 179/92.

Vollmachtsklauseln
„Erklärungen, welche im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch unter Vorbehalt schriftlichen Widerrufs bis auf weiteres gegenseitig zur Entgegennahme und Abgabe solcher Erklärungen. Ein Widerruf der Vollmacht wird erst für Erklärungen wirksam, die nach seinem Zugang abgegeben werden.“
Zumindest soweit die gegenseitige Bevollmächtigung die Entgegennahme von Willenserklärungen, die auf eine Beendigung des Mietverhältnisses gerichtet sind umfasst, ist die Klausel unwirksam KG Berlin, Urteil vom 15.01.2018 Az: 8 U 169/16.
Die Vertretungsklausel ist deshalb unwirksam, weil nicht berücksichtigt wird, dass im Innenverhältnis der Mieter Umstände bestehen können, die eine Zurechnung der Abgabe oder Entgegennahme von Erklärungen als grob unbillig erscheinen lassen. Dies gilt z.B. bei Eheleuten, die im Streit oder Scheidung leben. Es besteht die Gefahr, dass unter Ausnutzung der Klausel schwerwiegende Nachteile für den Mieter entstehen, der z.B. von einer Mahnung oder Kündigung des Vermieters keine Kenntnis erhalten hat. LG Frankfurt/Main Urteil vom 27.02.1990 – 2/13 O 474/89, WuM 1990, 271.

Wohnflächenangabe
„Die Größe der Wohnung beträgt circa 68 Quadratmeter. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes.“
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der vertraglich vereinbarten, ist dies ein Mangel. Es macht keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnfläche exakt oder aber mit einer Circa-Angabe beschrieben werde. Allein maßgeblich ist, ob die jeweilige Angabe um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche nach oben abweicht (BGH vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09).

Kündigungsfristen und Mietdauer
„Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 5 Monate.“
Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt grundsätzlich drei Monate, der Mieter kann also stets bis zum dritten Werktag des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Für den Vermieter können hingegen längere, über die gesetzliche Regelung hinausgehende Kündigungsfristen vereinbart werden.
Es kann jedoch die Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen sein. Folgende Regelung ist nicht zu beanstanden:
„Das Mietverhältnis beginnt am 1. September 2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. Vermieter und Mieter vereinbaren, dass beiderseitig für die Dauer von 24 Monaten ab Mietbeginn auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses verzichtet wird. Das Mietverhältnis ist demnach erstmalig ab dem 31. August 2018 kündbar.“
Voraussetzung ist, dass der Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre vereinbart wurde. Ein längerer Zeitraum wäre wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH vom 8. Dezember 2010 – VIII ZR 86/10). Außerdem muss der Kündigungsausschluss für beide Seiten gelten.
Auch beim Abschluss von Zeitmietverträgen gibt es viele Fehler. Häufig heißt es: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. September 2018 und endet am 31. August 2019.“
Es muss nach § 575 BGB einer der drei folgenden Befristungsgründe vorliegen:
-Eigenbedarf
-eine geplante bauliche Veränderung (Abriss oder Umbau);
-die geplante Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten.

Der Grund für die Befristung muss bereits bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden. Wird kein Grund genannt, ist die Vereinbarung unwirksam und das Mietverhältnis läuft unbefristet. Ausnahmen gelten lediglich für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, für möblierte Zimmer in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung und bei Studentenwohnheimen.

Staffelmiete und Miethöhe
„Das Mietverhältnis beginnt am 15. Mai 2018. Es wird eine Staffelmiete vereinbart. Ab 1. Mai 2019 tritt die erste Staffel in Höhe von 50 Euro in Kraft.“
Staffelmietvereinbarungen, bei denen die Miete ohne weitere Aufforderung in regelmäßigen Sprüngen steigt, sind bei Mietverträgen sehr häufig. Um wirksam zu sein, muss nach § 557 a BGB die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Die Vereinbarung ist demnach unwirksam. Der Mieter muß zumindest die erste Staffel nicht zahlen. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Verstoß in der Regel zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung führt (LG Berlin vom 2. Februar 1995 – 62 S 294/94).
Die einjährige Sperrfrist für Erhöhungen gilt übrigens auch für die seltenere Indexmietvereinbarung. Dabei ist der Mietenanstieg an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt.

Betriebskosten
„Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung. Darüber hinaus trägt der Mieter folgende Betriebskosten: Bankgebühren, Mietausfallversicherung, Reparaturkostenversicherung.“
Nicht alle Kostenarten zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es handelt sich um Verwaltungskosten und die muss der Vermieter selber tragen.
Der Mieter muss nur für die Betriebskosten aufkommen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Hierfür genügt eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat (BGH vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15).
Es gibt 16 umlagefähige Betriebskostenarten, dazu kommen „Sonstige Betriebskosten“. Dabei ist die Kategorie „Sonstige Betriebskosten“ kein Auffangbecken für alle möglichen Kosten. Vielmehr muss explizit genannt werden, welche zusätzliche Leistungen der Vermieter hier geltend machen will, beispielsweise Dachrinnenreinigung, die Wartung eines Rauchmelders oder einen Wachschutz.

Nutzung der Wohnung und Hausordnung
„Das Spielen eines Musikinstruments wird, abweichend zur bestehenden Regelung in der Hausordnung, auf maximal 1 bis 2 Stunden die Woche für die Zeit von 15 bis 18 Uhr eingeschränkt.“
Der Mieter, der diese Klausel unterschreiben musste, ist von Beruf Musiker. Lediglich ein bis zwei Stunden pro Woche zu üben – das muss er nicht hinnehmen, zumindest wenn es sich um eine sogenannte Formularklausel handelt, also wenn ihm diese Vereinbarung vorgesetzt wurde, ohne dass er die Möglichkeit hatte, darüber zu verhandeln.
Es gehört zur vertragsgemäßen Nutzung, dass man in der Wohnung musizieren darf. Eine Beschränkung auf ein bis zwei Stunden pro Woche ist zu restriktiv.

Tierhaltung
„Die Haltung von Tieren in der Wohnung ist untersagt.“
Als Formularklausel ist dies unzulässig, weil damit auch das Halten von Kleintieren wie Wellensittiche, Fische und Meerschweinchen verboten wäre. Eine derartige Regelung würde den Mieter unangemessen benachteiligen.
Die Unwirksamkeit einer Klausel bedeutet jedoch nicht, dass nun jede Tierhaltung erlaubt wäre. Vielmehr kommt es darauf an, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies muss jeweils unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls geprüft werden.

Instandhaltung und Mängelbeseitigung
„Die Wohnung wird wie besichtigt übernommen. Mängelrügen jeder Art sind ausgeschlossen.“
Das Recht auf eine mangelfreie Wohnung und die Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 BGB darf nicht mietvertraglich ausgeschlossen werden.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters einzuschränken, kann jedoch zulässig sein.
„Geschirrspüler und die Kühlgefrierkombination in der Küche werden zur Nutzung überlassen. Im Fall eines Defekts wird der Vermieter diese Ausstattung nicht instandsetzen.“
Diese Klausel ist grundsätzlich wirksam Amtsgericht Berlin-Neukölln, Urteil vom 14.11.2017 Az: – 18 C 182/17 – weil die Gegenstände lediglich zur Nutzung überlassen worden sind, so dass den Vermieter keine Instandhaltungs- und Instand¬setzungs¬pflicht trifft. Er ist vielmehr zur Beseitigung eines Mangels nur bei vermieteten Gegenständen verpflichtet.
Ausgesprochen beliebt und bei neueren Mietverträgen schon Standard ist die sogenannte Kleinreparaturklausel. Mit ihr können Mietern die Kosten für kleinere Reparaturen auferlegt werden. Voraussetzung ist zum einen, dass im Vertrag eine Kostenbegrenzung der einzelnen Reparatur genannt ist (75 bis 120 Euro). Liegen die Reparaturkosten über der genannten Summe, muss der Mieter nicht zahlen – auch nicht anteilig. Außerdem muss ein Höchstbetrag pro Jahr genannt werden (maximal 6 bis 8 Prozent der Nettojahresmiete). Ist die Kleinreparaturklausel unwirksam, etwa wegen einer zu hohen Obergrenze, darf der Mieter nicht zur Übernahme von Reparaturkosten herangezogen werden.

Schönheitsreparaturen
„Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“
Bereits der Mustermietvertrag des Bundesbauministeriums aus dem Jahre 1976 sah eine Schönheitsreparaturkausel mit weicher Fristenregelung vor, weiter vielfach für zulässig erachtet wird.

Das LG Berlin, Urteil v. 9.3.2017, 67 S 7/17  erachtet alle Schönheitsreparaturklauseln auch bei renoviert übergebener Wohnung für unwirksam. Trotz Zulassung der Revision hat der Vermieter diese nicht eingelegt, so dass diese Rechtsfrage ungeklärt bleibt. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung könne die Klausel so verstanden werden, dass ein Mieter, der während des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nicht ausführe, gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Gewährleistung wie zum Beispiel Minderung habe. Dies sei unwirksam, weil nach § 536 Abs. 4 BGB zum Nachteil des Mieters nichts Abweichendes vereinbart werden dürfe. Im Übrigen sei die Klausel immer intransparent, weil der Mieter nicht genau bestimmen könne wann eine Schönheitsreparatur fällig werde und was damit zu einem nicht bestimmbaren Zeitpunkt auf ihn zukommt. Eine Klärung durch den BGH steht noch aus. Nach bisheriger BGH Rechtsprechung ist eine formularmäßige Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter jedenfalls dann unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.

Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren ohnehin viele Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen für ungültig erklärt. Eine unwirksame Klausel hat zur Folge, dass der Mieter bei Auszug nicht renovieren muss. Weil nach dem Gesetz der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet ist, kann das mitunter sogar heißen, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses zum Streichen der Wohnung verpflichtet ist, wenn dies vertraglich nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.
Starre Renovierungsfristen, wie im oben genannten Beispiel benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, da ein Renovierungsbedarf allein auf Grund des Zeitablaufs angenommen wird. Auch sogenannte Endrenovierungsklauseln, nach denen der Mieter beim Auszug renovieren muss, sind unwirksam. Das Gleiche gilt für Vorgaben zur Ausführungsart („Die Arbeiten sind von einem Fachbetrieb durchzuführen“) oder zur Farbwahl („Fenster und Türen sind nur weiß zu streichen“).
Es kommt nach derzeitiger BGH Rechtsprechung auf den genauen Wortlaut an. Der kleine Zusatz „Im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ kann dazu führen, dass die Vereinbarung doch wirksam ist. Auch die schlichte Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ist zulässig.

Besichtigungen durch den Vermieter
„Der Mieter muss dafür sorgen, dass die Räume auch während seiner Abwesenheit betreten werden können. Bei längerer Abwesenheit hat er die Schlüssel an einer schnell erreichbaren Stelle unter Benachrichtigung des Vermieters zu hinterlassen.“
Diese Regelung ist unwirksam, zum einen, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, zum anderen, weil sie ungenau und intransparent ist. Unklarheit besteht schon darüber, wann von einer „längeren Abwesenheit“ auszugehen ist. Ebenso unklar ist, was mit der schnell erreichbaren Stelle gemeint ist. Schließlich fehlt es an einer Klarstellung, zu welchem Zweck und unter welchen Umständen der Vermieter den hinterlegten Schlüssel benutzen darf. Das ist wegen der besonderen Schutzwürdigkeit der Privatsphäre des Mieters nicht hinzunehmen.
Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ebenfalls unwirksam (BGH vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13).
Hat der Vermieter allerdings eine sachlichen Grund, kann er auch ohne schriftliche Vereinbarung nach vorheriger Anmeldung die Wohnung besichtigen, beispielsweise um sich Wohnungsmängel anzusehen, wenn die Wohnung ausgemessen werden oder wenn sie Wohnungs- oder Kaufinteressenten gezeigt werden soll.

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Stefan Göttlich
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