Zweckentfremdungsverbot Berlin
Die Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin
Am 12. Dezember 2013 ist in Berlin das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz in Kraft getreten. Dieses stellt die zweckfremde Nutzung von Wohnraum, d.h. die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken, unter Genehmigungsvorbehalt. Es wird in § 1 Absatz 2 ZwVbG festgelegt, dass durch eine Rechtsverordnung konkret festzustellen ist, ob und wo in Berlin das Gesetz konkret zur Anwendung gelangt. Auch diese Zweckentfremdungsverbotsverordnung ist am 04.03.2014 erlassen worden und am 01. Mai 2014 in Kraft getreten.
Die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken bedarf damit im gesamten Stadtgebiet Berlin einer Genehmigung. Zuständige Stellen für die Umsetzung des Zweckentfremdungsverbotes sind die jeweiligen Bezirksämter Berlins (Bürgerämter/Wohnungsämter).
Ziel des Zweckentfremdungsverbots ist der Schutz des vorhandenen Wohnraums vor der Umwandlung in Gewerberaum, in Ferienwohnungen und vor Abriss und Leerstand. Die Zweckentfremdung bzw. die entsprechende Nutzung bedarf gem. § 3 ZwVbG einer Genehmigung. Diese gilt nach § 3 Abs. 5 ZwVbG als unbefristet erteilt, wenn der Antrag nicht binnen 8 Wochen (verlängerbar um weitere 6 Wochen auf max. 14 Wochen) beschieden worden ist.
Für Wohnraum, der bereits vor dem 1. Mai 2014 für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt wurde, muss keine Genehmigung beantragt werden. Bis zum Auslaufen des jeweiligen Vertrages kann dieser Wohnraum genehmigungsfrei weiter genutzt werden und braucht deshalb nicht gekündigt zu werden. Das Gleiche gilt für vor dem 1. Mai 2014 eingerichtete und ausgeübte gewerbliche oder freiberufliche Betriebe, deren Fortführung in den betreffenden Räumlichkeiten damit gewährleistet bleibt.
Bei der Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen und im Beherbergungsgewerbe, die vor dem 1. Mai 2014 begonnen wurden, wird ein genehmigungsfreier Übergangszeitraum von zwei Jahren (bis zum 30. April 2016) zugesprochen, um dem jeweiligen Eigentümer ausreichend Zeit zu gewähren, sich auf die neue Rechtslage einzustellen. Hierzu war allerdings eine Anzeige des Eigentümers an das zuständige Bezirksamt (Wohnungsamt) über die Nutzung als Ferienwohnung innerhalb von drei Monaten ab dem 1. Mai 2014 erforderlich. Wurde diese Frist versäumt und die Ferienwohnung nicht bis zum 31. Juli 2014 beim zuständigen Bezirksamt angezeigt, entfällt der zweijährige Bestandsschutz.
Darüber hinaus besteht für zweckfremde Nutzungen auch über den Ablauf des bestehenden Mietverhältnisses hinaus die Möglichkeit, die Erteilung einer Genehmigung beim zuständigen Bezirksamt zu beantragen. Die zweckfremde Nutzung kann genehmigt werden, wenn etwa die wirtschaftliche Existenz des Betriebs oder des Ferienwohnungsvermieters gefährdet ist oder wenn der Verlust an Wohnraum durch die “Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum” ausgeglichen wird.
Auch Mieter können gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen, wenn sie eine Wohnung gewerblich oder teilgewerblich nutzen und die Wohnnutzung weniger als die Hälfte der Fläche beansprucht. Auch eine möglicherweise mietvertraglich zulässige Untervermietung an Feriengäste ist demnach genehmigungspflichtig.
Leerstand gilt erst dann als Zweckentfremdung und bedarf der Genehmigung, wenn der Wohnraum ab dem 1.5.2014 mehr als sechs Monate leer steht. Keine Zweckentfremdung liegt vor, wenn der Wohnraum leer steht weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte oder weil der Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann.
Wer ohne Erlaubnis Wohnraum zweckentfremdet, leer stehen lässt oder beseitigt, muss mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro rechnen.
Ggf. Kommt im Einzelfall auch ein Negativattest gem. § 5 ZwVbVO in Betracht. Dann würden Sie keine Genehmigung mehr benötigen.
Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich
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Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG)
Vom 29. November 2013
[GVBl. 2013, S. 626]
Das Abgeordnetenhaus hat das folgende Gesetz beschlossen:
- 1 Anwendungsbereich
(1) Soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden.
(2) Der Senat wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung festzustellen, ob im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken die Voraussetzungen für ein Zweckentfremdungsverbot vorliegen. Der Senat wird ferner ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen zu treffen über:
- die Wohnfläche, die Umwandlung von Wohnraum in Nebenräume, die Zusammenlegung von Wohnraum, die Umwidmung von Wohnraum und die überwiegende Wohnnutzung,
- das Genehmigungsverfahren von zweckfremder Wohnraumnutzung, insbesondere über Ersatzgenehmigungen, Negativatteste und über Nebenbestimmungen,
- Ausgleichszahlungen, deren Höhe, Berechnung, Zahlungsmodalitäten und Verwendung,
- die Beseitigung von zweckfremder, ungenehmigter Wohnraumnutzung und das Anordnungsverfahren, auch im Wege des Verwaltungszwangs.
(3) Wohnraum im Sinne dieses Gesetzes sind alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Hiervon ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung nach Absatz 2 auch entsprechend genutzt werden.
- 2 Zweckentfremdung
(1) Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum
- zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird;
- für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird;
- baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist;
- länger als sechs Monate leer steht oder
- beseitigt wird.
(2) Abweichend von Absatz 1 liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn
1. Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach § 1 Absatz 2 als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung gemäß Absatz 1 Nummer 1 genutzt wird; dies gilt jedoch nur für eine Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Verordnung; hierfür hat die oder der Verfügungsberechtigte innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten der Verordnung die Nutzung nach Absatz 1 Nummer 1 dem zuständigen Bezirksamt anzuzeigen;
- Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Verordnung nach § 1 Absatz 2 für gewerbliche oder berufliche Zwecke gemäß Absatz 1 Nummer 2 genutzt wird; dies gilt jedoch nur, solange das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird;
- Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte;
- Wohnraum zügig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden kann; dasselbe gilt, wenn eine Klage auf Duldung von Modernisierungs- beziehungsweise Sanierungsmaßnahmen im Sinne der §§ 555a und 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches erhoben wurde, bis zur Klärung im rechtskräftigen Urteil und bis zum Abschluss der sich hieran anschließenden zügigen Baumaßnahmen;
- eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte oder den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt aber die Wohnnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche; bei Küche und Bad wird jeweils hälftige Nutzung unterstellt);
6. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er bestimmungsgemäß der oder dem Verfügungsberechtigten als Zweitwohnung dient.(3) Auf Verlangen haben die Verfügungsberechtigten geeignete Unterlagen zum Nachweis der Voraussetzungen nach Absatz 2 vorzulegen.
- 3 Genehmigung
(1) Die Genehmigung nach § 1 Absatz 1 kann auf Antrag erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen oder wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Die Genehmigung kann befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden, insbesondere können Ausgleichszahlungen verlangt werden, die zur Kompensation des durch die Zweckentfremdung entstandenen Wohnraumverlustes zur Neuschaffung von Wohnraum zu verwenden sind. Die Höhe der Ausgleichszahlung soll den Schaden, der dem Wohnungsmarkt durch die Zweckentfremdung entsteht, ausgleichen.
(2) Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind in der Regel gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll, für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können.
(3) Eine im öffentlichen Interesse liegende Zwischennutzung liegt auch zum Zwecke der vorübergehenden Unterbringung von Aussiedlerinnen und Aussiedlern, Asylbewerberinnen und Asylbewerbern und Personengruppen mit vergleichbarem Unterbringungsbedarf – auch bei Vermietung von Wohnraum an soziale Träger – vor.
(4) Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz oder bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum gegeben.
(5) Über den Antrag auf Erteilung einer Genehmigung nach Absatz 1 entscheidet das zuständige Bezirksamt innerhalb von acht Wochen nach Vorlage aller notwendigen Unterlagen durch die oder den Verfügungsberechtigten. Durch Anzeige des Bezirksamts gegenüber der Antragstellerin oder dem Antragsteller kann die Bearbeitungsfrist um weitere sechs Wochen verlängert werden. Nach Ablauf der Frist in Satz 1 beziehungsweise Satz 2 gilt die Genehmigung als erteilt.
(6) Auf Verlangen ist demjenigen, dem die Genehmigung hätte bekannt gegeben werden müssen, der Eintritt der Genehmigungsfiktion schriftlich zu bescheinigen.
- 4 Rückführung von Wohnraum
Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, so kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte ihn wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. Das zuständige Bezirksamt kann auch die Räumung verlangen, falls dies erforderlich ist. Ist Wohnraum beseitigt oder so verändert worden, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, so hat ihn die oder der Verfügungsberechtigte auf Verlangen des zuständigen Bezirksamts auf eigene Kosten in einem entsprechenden für Wohnzwecke geeigneten Zustand wieder herzustellen und wieder Wohnzwecken zuzuführen.
- 5 Datenverarbeitung; Betreten der Wohnung
(1) Das zuständige Bezirksamt ist befugt, folgende Daten der Verfügungsberechtigten, Nutzungsberechtigten und sonstigen Bewohnerinnen und Bewohnern des befangenen Wohnraums zu erheben und zu verarbeiten, soweit dies zur Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetz erforderlich ist:
1.Personendaten: Familienname, Vorname, gegenwärtige und letzte frühere Anschrift, Geburtsdatum, Familienstand;
2.Wohnungsdaten: Lage, Größe (Fläche), Anzahl der Zimmer, Anzahl der Bewohnerinnen und Bewohner, Bestehen einer öffentlichen Förderung des befangenen Wohnraums;
3.Nutzungsnachweise:Mietvertrag und gegebenenfalls frühere Mietverträge zu dem befangenen Wohnraum, Nutzungsart des befangenen Wohnraums, Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, Miethöhe, Mietzahlungsbelege;
4.Gewerbedaten: Firmenname, Gesellschafterinnen, Gesellschafter, Gewerbeart.
(2) Die in Absatz 1 Nummer 1 bis 4 genannten Daten sind grundsätzlich bei den in Absatz 1 genannten Personen mit deren Kenntnis zu erheben. Diese sind verpflichtet, die erforderlichen Auskünfte zu erteilen.
(3) Im Einzelfall dürfen die in Absatz 1 Nummer 1 bis 4 genannten Daten ohne Kenntnis der Auskunftspflichtigen durch Abfrage beim Landesamt für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten (Bürgeramt), Wirtschaftsamt, Grundbuchamt, Handelsregister, Investitionsbank Berlin und bei anderen Bezirksämtern erhoben werden, soweit
- die Auskunftspflichtigen ihrer Auskunftspflicht nach Absatz 2 Satz 2 beharrlich nicht nachkommen,
- die Auskunftspflichtigen eingewilligt haben oder
- eine rechtzeitige Kenntnisgabe an die Auskunftspflichtigen nicht möglich ist und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ihre schutzwürdigen Belange beeinträchtigt werden könnten und diese Stellen aufgrund einer Rechtsvorschrift zur Übermittlung der Daten befugt sind.
(4) Die Auskunftspflichtigen sind über die Datenerhebung, ihren Zweck und ihre Rechtsgrundlage in geeigneter Weise zu informieren.
(5) Die in Absatz 1 genannten Personen haben den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des zuständigen Bezirksamts zu gestatten, zu angemessener Tageszeit die befangenen Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten. Insofern wird durch dieses Gesetz das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes, Artikel 28 Absatz 2 der Verfassung von Berlin) eingeschränkt.
- 6 Verwaltungszwang
Verwaltungsakte zur Beseitigung einer Zweckentfremdung können mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden.
- 7 Ordnungswidrigkeiten
(1) Ordnungswidrig handelt, wer
1. ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum gemäß § 2 Absatz 1 zweckentfremdet,
- entgegen § 3 Absatz 1 einer mit einer Genehmigung verbundenen Auflage nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig nachkommt,
- einer unanfechtbaren Anordnung der zuständigen Behörde nach § 4 Satz 2 nicht oder nicht fristgemäß nachkommt,
- entgegen § 5 Absatz 2 Satz 2 Auskünfte nicht gibt oder Unterlagen nicht vorlegt.
(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden.
- 8 Ausführungsvorschriften
Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung erlässt die zur Ausführung dieses Gesetzes erforderlichen Verwaltungsvorschriften.
- 9 Inkrafttreten
Dieses Gesetz tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft [= 12. Dezember 2013]. Abweichend hiervon treten die Fristen gemäß § 3 Absatz 5 Satz 3 und Absatz 6 erst zwei Jahre nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung nach § 1 Absatz 2 in Kraft.
Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO)
Vom 4. März 2014
[GVBl. 2014, S. 73]
Auf Grund des § 1 Absatz 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes vom 29. November 2013 (GVBl. S. 626) wird verordnet:
- 1 Geltungsbereich
(1) Die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen ist im gesamten Stadtgebiet Berlins besonders gefährdet. Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist gemäß § 1 Absatz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes unter den Vorbehalt einer Genehmigung gestellt.
(2) Öffentlich geförderter Wohnraum unterliegt nicht dieser Verordnung.
- 2 Wohnfläche, Umwandlung, Zusammenlegung, Umwidmung
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume. Maßgeblich für die Berechnung sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung. Abweichend hiervon bleiben die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen unberücksichtigt.
(2) Die Umwandlung von Räumlichkeiten in einen Nebenraum, insbesondere in einen Baderaum, sowie die Zusammenlegung von Räumlichkeiten oder deren Zuordnung zu einer anderen Wohnung stellen keine Zweckentfremdung dar, wenn im Anschluss eine Wohnnutzung erfolgt.
(3) Werden zur dauernden Wohnnutzung geeignete Räumlichkeiten erst nach Inkrafttreten dieser Verordnung tatsächlich und rechtlich zu Wohnzwecken bestimmt oder zu diesen Zwecken genutzt (Umwidmung), findet das Zweckentfremdungsverbot Anwendung.
- 3 Genehmigungen
(1) Eine Genehmigung kann unter Auflagen erteilt werden.
(2) Eine Genehmigung kann rückwirkend auf den Beginn der Zweckentfremdung erstreckt werden.
(3) Mieterinnen und Mieter haben ihrem Antrag die Zustimmung der Vermieterinnen und Vermieter beizufügen.
(4) Bei der Vermietung von Wohnraum in der Form von Gästewohnungen durch Wohnungsunternehmen, der im Verhältnis zum Wohnungsbestand des Unternehmens von zu vernachlässigender Bedeutung ist, sowie bei der Vermietung von Gästewohnungen durch Gewerkschaften, Universitäten und ähnlichen Institutionen, muss das überwiegende Interesse an einer solchen Vermietung nicht gesondert begründet werden.
(5) Genehmigungen sind im Allgemeinen auf die Dauer des entsprechenden Nutzungsverhältnisses zu befristen.
(6) Eine für Vorhaben gemäß § 2 Absatz 1 Nummer 3 bis 5 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes erforderliche Genehmigung wird ersetzt durch
- eine Genehmigung nach § 144 Absatz 1 des Baugesetzbuches,
- ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot nach § 177 Absatz 1 des Baugesetzbuches,
- ein Abbruchgebot nach § 179 Absatz 1 des Baugesetzbuches,
- eine Mietaufhebungsverfügung nach § 182 des Baugesetzbuches oder
- einen Vertrag nach dem besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches zur Vorbereitung beziehungsweise Durchführung von Ordnungs- und/oder Baumaßnahmen sowie Modernisierungsmaßnahmen zwischen dem Land Berlin und dem Grundstückseigentümer bei Vorliegen einer schriftlichen Entmietungsgenehmigung des zuständigen Bezirksamtes; entsprechendes gilt für Maßnahmen außerhalb förmlich festgelegter Sanierungsgebiete.
(7) Ein bau- oder wohnungsaufsichtsrechtliches Benutzungsverbot ersetzt eine Genehmigung für Leerstand im Sinne von § 2 Absatz 1 Nummer 4 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes.
(8) Die Antragstellerinnen und Antragsteller haben ein Recht auf schriftliche Auskunft über den Ablauf der Fristen in § 3 Absatz 5 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes.
- 4 Ausgleichszahlungen
(1) Eine Genehmigung gemäß § 3 ist in der Regel mit der Auflage zur Entrichtung einer Ausgleichszahlung zu verbinden.
(2) Ausgleichszahlungen werden nicht verlangt für die Fälle nach
- § 2 Absatz 1 Nummer 4 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (Leerstand)
- § 3 Absatz 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (Bestehen vorrangigen öffentlichen Interesses)
- § 3 Absatz 1 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum).
(3) In der Regel ist bei Zweckentfremdungen nach
1. § 2 Absatz 1 Nummer 1 und 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes eine laufende Ausgleichszahlung in Höhe von monatlich bis zu 5 Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu leisten,
2. § 2 Absatz 1 Nummer 3 und 5 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes eine einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von bis zu 2000 Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu leisten.(4) Die Ausgleichszahlung kann im Einzelfall vom zuständigen Bezirksamt auf Antrag oder von Amts wegen abgesenkt werden, insbesondere wenn bei gewerblicher oder freiberuflicher Nutzung die Festsetzung einer Ausgleichszahlung in voller Höhe nachweislich zu einer Existenzgefährdung führen würde.
- 5 Negativattest
Soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist, ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen.
- 6 Inkrafttreten
Diese Verordnung tritt am 1. Mai 2014 in Kraft.