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Archiv der Kategorie: Mietrechtaktuell Urteile

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Gewerbliche Großvermieter müssen selbst kündigen BGH Urteil VIII ZR 271/09

Der BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 271/09 hat zu einer Kündigung eines gewerblichen Großvermieters gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 2, § 254 Abs. 2 entschieden dass in einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe bedarf. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten. Den Vermieter trifft insoweit eine Schadensminderungspflicht.

Soweit einem  Mieter durch die Deutsche Wohnen oder Vonovia oder ähnliche gewerbliche Großvermieter durch einen Anwalt gekündigt wird, dürfen die Kosten dieser anwaltlichen Inanspruchnahme nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden.

Für weitere Informationen stehen wir jederzeit zur Verfügung, unter:

Rechtsanwaltskanzlei Göttlich
Stefan Göttlich
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Kanzlei Bad Arolsen                                                    Kanzlei Berlin
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Mieterhöhung § 558 Abs. 2 BGB: Gutachter muss Wohnung nicht besichtigt haben

Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter mit den Begründungsmitteln des § 558 a Abs. 2 BGB begründet werden, zum Beispiel anhand eines Sachverständigengutachtens. Dafür darf der Vermieter einen Sachverständigen beauftragen. Der BGH hatte die Frage zu beantworten, ob ein solches Gutachten auch gültig ist, wenn der Gutachter die Wohnung, deren Miete erhöht werden soll, gar nicht gesehen hat.

Der BGH hat am 11.07.2018 zum Az: VIII ZR 190/17 zu dieser Frage eine Entscheidung getroffen und die Rechte der Vermieter gestärkt: Mieterhöhungen können mit einem Sachverständigengutachten begründet werden. Damit dieses formell wirksam ist, muss der Gutachter aber nicht zwingend die betroffene Wohnung oder eine Wohnung gleichen Typs besichtigt haben.

Vorliegend ging es um eine Mieterhöhung für deren Begründung sich der Vermieter auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen berief. Dieses Gutachten enthielt Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnungen in dem Gebäude. Eine Besichtigung der Wohnungen sei nicht möglich gewesen, hieß es im Gutachten. Stattdessen wurde auf Besichtigungsdaten und Wohnungsbeschreibungen des Vermieters sowie Eindrücke des Sachverständigen aus früheren Besichtigungen in dem Haus zurückgegriffen. Die Wohnungen werden laut BGH etwa nach Zimmeranzahl und Modernisierungsgrad der Bäder kategorisiert.

Mit Gutachten formeller Begründungspflicht nachgekommen

Nach Ansicht des Gerichts sind durch die Angaben für den Mieter nachvollziehbare und jedenfalls im Ansatz überprüfbare Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete und die Einordnung seiner Wohnung in dieses Preisgefüge getroffen worden. Wenn Mieter durch ein Gutachten zumindest ansatzweise selbst nachvollziehen können, ob die verlangte Mieterhöhung berechtigt ist, ist der Vermieter laut BGH seiner Begründungspflicht damit grundsätzlich nachgekommen.

Während die in § 558 a Abs. 2 Nr. 3 und 4 BGB erwähnten Begründungsmittel Sachverständigengutachten und Vergleichswohnungen im Prozess bei der Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bislang nur geringe Bedeutung haben, hat der Mietspiegel eine Doppelfunktion.

Für die Funktion als formales Begründungsmittel des qualifizierten Mietspiegel sind nur geringe Anforderungen zu stellen, da etwaige Mängel bei der Erstellung des Mietspiegels nicht mit der Folge zu Lasten des Vermieters berücksichtigt werden dürfen, so dass das Erhöhungsverlangen nicht als unwirksam zurückgewiesen werden kann und die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr geprüft wird.

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist, der also im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst wird, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel – z.B. auf drei Vergleichsobjekte oder ein Sachverständigengutachten – stützt. Der Mietspiegel hat nämlich auch die Funktion eines antizipierten Sachverständigengutachtens.

Die sogenannte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ist jedoch nicht Bestandteil des qualifizierten Berliner Mietspiegels, sie wird lediglich als Schätzgrundlage empfohlen (vergl. hierzu auch BGH-Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04). Bei der im Berliner Mietspiegel gegebenen Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Sondermerkmale und der Spanneneinordnung (die nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist) handelt es sich nur um eine empfohlene Berechnungsmethode. Ob nunmehr im Sachverständigengutachten entsprechend umfangreiche Ausführungen erwartet werden können, ist indes fraglich.

Soweit der BGH nunmehr bei der Mieterhöhung mit dem Begründungsmittel Sachverständigengutachten nur noch auf die Zimmerzahl und den Modernisierungsgrad der Bäder abstellt, wird dieses Begründungsmittel ggf. künftig einfacher zu handhaben sein, als eine Bezugnahme auf den Mietspiegel, denn dann müssten zunächst die Sondermerkmale und anschließend die zusätzlichen Merkmale in den Merkmalgruppen „Bad/WC“, „Küche“, „Wohnung“, „Gebäude“ und „Wohnumfeld“ berücksichtigt werden . In Städten ohne qualifizierten Mietspiegel dürfte das Sachverständigengutachten nunmehr ohnehin eine interessante Möglichkeit zur Mieterhöhung werden.

Für weitere Informationen und Anfragen stehen wir gerne zur Verfügung:

Rechtsanwalt Stefan Göttlich

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Mietpreisbremse gescheitert?

Ob die derzeitige Umsetzung der Mietpreisbremse als gescheitert betrachtet werden kann ist offen.

Das vom Bundestag und Bundesrat verabschiedete Gesetz zur Mietpreisbremse ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. In fast allen Deutschen Großstädten, so auch in Berlin wurden entsprechende Mietbegrenzungen auf dieser gesetzlichen Grundlage eingeführt.

Auch der Senat in Berlin die Mietenbegrenzungsverordnung erlassen. Ab dem 1. Juni 2015 gilt damit die Regelung in ganz Berlin, dass die Miete bei Wiedervermietung einer nicht preisgebundenen Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf. Mit der Verordnung wurde ganz Berlin zu einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei.

Das AG München ist in einem Urteil (AG München, Urteil v. 21.6.2017, 414 C 26570/16) der Auffassung, dass die Mietpreisbremse in München nicht gilt. Die bayerische Mieterschutzverordnung, in der die Gebiete definiert sind, für die die Mietpreisbremse gelten soll, sei jedenfalls für München nichtig, denn die Mieterschutzverordnung sei mit Bundesrecht unvereinbar. Aus der Begründung der Verordnung ergebe sich nicht, anhand welcher Tatsachen die Landesregierung zu der Auffassung gelangt sei, dass der Wohnungsmarkt in München angespannt sei. Die Begründung lege lediglich abstrakt die Kriterien dar, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes ermittelt wurde. Dies reiche nicht aus.

Auch in Hamburg hält ein Amtsgericht die Mietpreisbremse für unwirksam, weil es in der dortigen Verordnung an einer ordnungsgemäßen Begründung fehle. (AG Hamburg-Altona, Urteil v. 23.5.2017, 316 C 380/16),

Beide Urteile sind noch nicht rechtskräftig. Dennoch verdichtet sich, dass die derzeitigen Regelungen zur Mietpreisbremse mangelhaft umgesetzt worden sind und daher auch in Berlin keine Anwendung finden werden. Die Regelung der Berliner Mietpreisbremse unterscheidet sich nicht von der in Hamburg oder München.

Das Landgericht Berlin hat in einem Beschluss vom 14.09.2017 zum Az: 67.O.149/17 entschieden, dass die Mietpreisbremse insgesamt verfassungswidrig sei und gegen Art. 3 GG verstößt. Nach der Rechtsansicht des Gerichts sei die gesetzliche Neuregelung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise unvereinbar, weil ausgerechnet jene Vermieter die sich bisher massvoll verhalten haben gegenüber jenen, die schon in der Vergangenheit maximale Spielräume ausgeschöpft haben, benachteiligt sind.

Wörtlich führt das Gericht aus: „Die in § 556d Abs. 1 BGB angeordnete Begrenzung der Neu- und Wiedervermietungsmieten verstößt unabhängig davon, ob bereits die unzureichend gebundene Delegation der Gesetzgebungsmacht des Bundesgesetzgebers auf die Landesexekutive zur Verfassungswidrigkeit führt, in zweifacher Hinsicht und jeweils unabhängig voneinander gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Denn sie stellt ohne hinreichende sachliche Rechtfertigung einerseits für die Bemessung der zulässigen Neu- und Wiedervermietungsmiete als Bezugsgröße auf die jeweilige – erheblichen regionalen und kommunalen Unterschieden unterworfene – ortsübliche Vergleichsmiete ab und nimmt andererseits gemäß § 556e Abs. 1 BGB diejenigen Vermieter von der Preisintervention des § 556d Abs. 1 BGB bis zur Höhe der Vormiete aus, die die Mietsache vor der Wiedervermietung unter Überschreitung der nunmehr durch § 556d Abs. 1 BGB angeordneten Mietobergrenze vermietet haben.“

Anders hingegen urteilt die 65 Zivilkammer des LG Berlin. Gemäss Urteil Landgericht Berlin vom 29.03.2017 Az: – 65 S 424/16 – steht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch für alle zu viel gezahlten Mieten zu. Damit hat das Landgericht die zugrunde liegenden Vorschriften des § 555d Abs. 1 BGB i.V.m. mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Berlin für verfassungsgemäss erachtet. 

Derzeit ist somit höchst richterlich nicht geklärt, wie eine konkrete Umsetzung der Mietpreisbegrenzung unter verfassungsrechtlichen Vorgaben umsetzbar sein könnte. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist der derzeitige Schwebezustand unerfreulich.

Für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.

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 Rechtsanwaltskanzlei Stefan Göttlich
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Vorgeschobener Eigenbedarf bei beabsichtigtem Verkauf

BGH Urteil vom 10. Mai 2016 (Az. VIII ZR 214/15)

Vorgeschobener Eigenbedarf kann auch dann vorliegen, wenn dieser nur geltend gemacht wird, um so das Haus ohne Schwierigkeiten mit Mietern verkaufen zu können.

Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter ein Wohnhaus vermietet. Zunächst bot er dieses den Mietern zum Kauf an, was diese ablehnten. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seinen Neffen, setzte indes sene Verkaufsbemühungen fort. Der Mieter wehrte sich gegen die Eigenbedarfskündigung, wobei  die Parteien einen Räumungsvergleich schlossen. Ob und für wie lange dann der Neffe tatsächlich das Haus bewohnte, ist zwischen den Parteien umstritten. Neun Monate nach Auszug des Mieters verkaufte der Vermieter das Haus in einem nicht vermieteten Zustand. Der ehemalige Mieter verlangte nun zu Recht Schadensersatz wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs. Der Fall des vorgeschobenen Eigenbedarfs stellt einen Fall des Rechtsmissbrauchs dar, was eine Schadensersatzforderung auslöst.

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Radiusklausel im Gewerbemietvertrag ist unwirksam

Bundesgerichtshof Beschluss vom 07.06.2016 (Az. KVZ 53/15)

Das Bundeskartellamt hat einem Factory Outlet Center mit jetzt rechtskräftigem Beschluss vom 26.02.2015 untersagt, in den Verträgen mit seinen Mietern sogenannte Radiusklauseln zu verwenden, soweit diese über eine Luftlinie von 50 km hinausgehen.

Diese Klauseln verbieten es Mietern, in dem vertraglich festgelegten Umkreis ein weiteres Outlet-Geschäft zu eröffnen. Factory Outlet Center sind Verkaufsstätten, in denen Hersteller ihre Markenartikel verbilligt anbieten. Sie werden von einem Betreiber zentral geplant, realisiert und verwaltet.

Nach Ansicht des Bundeskartellamts sei die Wettbewerbsverbotsklausel in ihrem bisher praktizierten Umfang von 150 km weder notwendig zur Durchführung der Mietverträge noch verhältnismäßig. Vielmehr ziele ein solch weitgehendes Wettbewerbsverbot darauf ab, den Wettbewerb zwischen dem vermietenden Factory Outlet Center und seinen Mitbewerbern zu beschränken.

Das Bundeskartellamt hat dem betroffenen Factory Outlet Center sowohl die künftige Verwendung von Radiusklauseln mit einem Luftradius von mehr als 50 km verboten als auch die Durchsetzung bereits vereinbarter Klauseln gegenüber den aktuellen Mietern insoweit verboten.

Die Entscheidung ist rechtskräftig, da die letztinstanzliche Beschwerde vor dem Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 07.06.2016 (Az. KVZ 53/15) zurückgewiesen wurde, wenn auch im Wesentlichen aus formalen Gründen.

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Mieter steht kein Anspruch auf Schönheitsreparaturen gegen Vermieter zu

BGH Urteil vom 17.3.2015 AZ: VIII ZR 251/14

Führt ein Mieter in einer Wohnung Schönheitsreparaturen durch, obwohl er dazu nicht verpflichtet war, kann er nachträglich vom Vermieter keine erneuten Schönheitsreparaturen verlangen, weil er selbst die Arbeiten schlecht ausgeführt hat.

In dem zugrunde liegenden Fall führten die Mieter einer Wohnung Schönheitsreparaturen aus, obwohl sie dazu laut dem Mietvertrag nicht verpflichtet waren. Die Arbeiten wurden jedoch so schlecht ausgeführt, dass zum Beispiel Nahtstellen an der Tapete und „Tropfnasen“ beim Anstrich von Heizkörpern und Türen erkennbar waren. Die Mieter waren mit ihrer Arbeit so unzufrieden, dass sie von ihrem Vermieter eine erneute Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangten. Da sich dieser weigerte, erhoben die Mieter Klage. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht verneinten einen Anspruch auf erneute Schönheitsreparaturen. Dagegen richtete sich die Revision der Mieter.

Der BGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Die Mieter hätten keinen Anspruch auf erneute Schönheitsreparaturen. Der Anspruch habe sich nicht daraus ergeben, dass die Mieter nicht geschuldete Schönheitsreparaturen schlecht ausgeführt haben.

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Unbegründete Abmahnung kein Beseitigungsanspruch

BGH Urteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 139/07, AG Köln – Urteil vom 22. März 2006 – 217 C 206/05, LG Köln – Urteil vom 3. Mai 2007 – 1 S 150/06,

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung im Wege der Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann.

Dem heute verkündeten Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben teilte die Beklagte ihm mit, dass sie eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte sie ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Kläger macht geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu „beseitigen„, hilfsweise sie zu unterlassen; weiter hilfsweise begehrt er die Feststellung ihrer Unrechtmäßigkeit.

Die Vorinstanzen haben die Klage als unzulässig abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dahingestellt bleiben kann, ob die von der beklagten Vermieterin ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war. Auch in einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt durch die Abmahnung für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.

Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lässt sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen. Im Arbeitsrecht wird dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen ist jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht – wenn überhaupt – jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße besteht.

Die hilfsweise erhobene Feststellungsklage ist unzulässig, weil eine solche Klage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO nur die Feststellung eines Rechtsverhältnisses zum Gegenstand haben kann. Dem Kläger ging es aber nicht darum, die mietvertragliche Zulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache oder dessen Grenzen klären zu lassen. Vielmehr wollte er mit seinem Feststellungsbegehren lediglich die Tatsache geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Vertragsverletzung begangen hat oder nicht; dies kann jedoch nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.

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Bei Mieterhöhungsverlangen für Einfamilienhaus ist Mietspiegel Begründungsmittel

Landgericht Berlin Urteil vom 27.04.2016 Az.: 65 S 209/15

Das Landgericht Berlin entschieden, dass der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auf den einschlägigen Mietspiegel stützen kann, obwohl dort geregelt ist, dass solche Wohnungen bzw. Einfamilienhäuser aus dem Geltungsbereich ausgenommen werden.

Ausweislich der Gesetzesbegründung sei der Vermieter in der Wahl des Begründungmittels frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel wie im konkreten Fall keine Angaben für die Wohnung enthalte. Der Vermieter könne sich daher ohne Einschränkungen auf eines der in der relevanten Vorschrift genannten Begründungsmittel beziehen.

Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter solle formal sicherstellen, dass der Mieter die sachliche Berechtigung der Erhöhung prüfen könne. Der Mieter solle konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung erhalten, ohne dass an die Begründung überhöhte Anforderungen gestellt werden dürften. Diesen Anforderungen werde das Erhöhungsverlangen des Klägers gerecht, denn es enthalte alle Angaben, die der Mieter für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigte.

Es sei den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen. Der Zusatz im Mietspiegel, dass Einfamilienhäuser ausgenommen seien, werde erst in der Beurteilung der materiellen Berechtigung relevant.

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Berliner Mietspiegel 2015 reicht als Begründungsmittel für Mieterhöhungen

Landgericht Berlin Urteil vom 07.07.2016 Az. 67 S 72/16 und Urteil vom 09.08.2016 Az. 18 S 111/15

Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde vom Landgericht Berlin in zwei Berufungsverfahrenals einfacher Mietspiegel zur Anwendung gebracht. Es wurde ausdrücklich offen gelassen, ob der Mietspiegel als qualifiziert im Sinne der gesetzlichen Vorgaben anzusehen ist. Er ist nach den Entscheidungen jedenfalls ausreichend, um ihn als einfachen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen.

Der Mietspiegel sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt, was bereits nach der Lebenserfahrung dafür spreche, dass die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abgebildet werde.

Das Gericht sieht zwar den Umstand, dass die Interessenvertreter der Vermieter den Mietspiegel – anders als noch 2013 – nicht mehr umfassend anerkennen. Besonderer Bedeutung wird aber der Anerkennung durch das Land Berlin zugemessen sowie der weitgehenden praktischen Akzeptanz.

Auch aufgrund der Entstehungsgeschichte des Mietspiegels könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Daten unter Verstoß gegen anerkannte wissenschaftliche Grundsätze erhoben worden wären. Denn es sei davon auszugehen, dass derartige Mängel bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern offenbar geworden wären. Eine andere Beurteilung käme nach Ansicht des Gerichts nur dann in Betracht, wenn wissenschaftliche Bedenken in der Entstehungsphase nicht zur Kenntnis genommen oder unterdrückt worden wären. Dies sei aber ausweislich der dokumentierten Erstellungshistorie nicht ersichtlich.

In beiden Verfahren konnten sich die klagenden Vermieter mit einer Mieterhöhung daher durchsetzen.

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