Den Mieter von Gewerberäumen trifft keine Gebrauchspflicht. Ist keine Betriebspflicht zum Gebrauch der Räume vereinbart, kann der Mieter seine Räume auch leer stehen lassen. (BGH, 04.04.1979 – VIII ZR 118/78; BGH NJW 1979, 2351).
Allein das vielleicht durchaus berechtigte Interesse des Vermieters, dass der Mieter seine Räumlichkeiten ständig für Kunden bereithält, begründet keine Betriebspflicht. Auch die Vereinbarung einer Umsatzmiete begründet keine Betriebspflicht (BGH NJW 1979, 2351).
Eine Betriebspflicht muss ausdrücklich detailliert mietvertraglich vereinbart werden. Unter Umständen genügt eine konkludente Betriebspflicht, sich aus den Gegebenheiten ergebende Interpretation des Mietvertrages. Individualvertragliche Regelungen sind meist unproblematisch. Formularvertragliche Vereinbarungen sind grundsätzlich möglich, soweit ein ausgewogenes Verhältnis der Interessen von Mieter und Vermieter besteht (BGH ZMR 1993, 59).
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